តើ​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​ឡើង​កម្តៅ​ឬ​ត្រូវ​រង​ឥទ្ធិពល​ដោយ​ក្រុម​អ្នក​ប៉ាន់ស្មាន?

មានវត្តមាននៃក្រុមប៉ាន់ស្មាន។

យោងតាមព័ត៌មានដែលចេញផ្សាយថ្មីៗនេះដោយសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមក្នុងត្រីមាសទី 3 ជាពិសេស និង 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ក៏បានបង្ហាញពីការងើបឡើងវិញជាវិជ្ជមានបន្ទាប់ពីរយៈពេលដ៏លំបាកមួយ ដោយសារស្ថិរភាពសេដ្ឋកិច្ច និងគោលនយោបាយគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាល។

ជាពិសេស ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 និងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ដែលចូលជាធរមានជាផ្លូវការចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 5 ខែមុនជាងបទប្បញ្ញត្តិមុនៗបានរួមចំណែកធ្វើឱ្យច្រករបៀងផ្លូវច្បាប់បានល្អឥតខ្ចោះ និងបើកវដ្តថ្មីសម្រាប់ទីផ្សារក្នុងទិសដៅសុវត្ថិភាព សុខភាព និងនិរន្តរភាពជាងមុន។

ទិន្នន័យក៏បង្ហាញផងដែរថា ផ្នែកអចលនទ្រព្យចាប់ពីលំនៅដ្ឋាន ពាណិជ្ជកម្ម រហូតដល់អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម សុទ្ធតែបង្ហាញសញ្ញានៃការរីកចម្រើនជាវិជ្ជមាន ជាមួយនឹងគម្រោងថ្មីៗជាច្រើនដែលកំពុងត្រូវបានអនុវត្ត។ លើសពីនេះ លោកស្រី Pham Thi Mien អគ្គនាយករង VARs IRE បានមានប្រសាសន៍ថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានបានចាប់ផ្តើមបង្ហាញសញ្ញាថា «ឡើងកំដៅ» ដោយចាប់ផ្តើមពីរឿងដេញថ្លៃដីធ្លីកាន់តែក្តៅគគុកជាងរាល់ដង ជាមួយនឹងការដេញថ្លៃដែលធ្វើឡើង «ពេញមួយយប់» ថតបានរាប់រយ សូម្បីតែរាប់ពាន់នាក់ទទួលយកទៅ "ញ៉ាំហើយរង់ចាំ" ដើម្បីប្រកួតប្រជែងដណ្តើមយកកន្លែង។ តម្លៃ​ឈ្នះ​ក៏​មាន​តម្លៃ​ខ្ពស់​ផង​ដែរ ស្មើ​នឹង​ដី​គម្រោង​ដែល​មាន​ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ​វិនិយោគ​ល្អ​។

ការ​ដេញ​ថ្លៃ​ដី​ដ៏​អ៊ូអរ​ត្រូវ​បាន​គេ​មើល​ឃើញ​ថា​ជា​សញ្ញា​នៃ​ការ​ឡើង​កម្ដៅ​ទីផ្សារ។

បន្ទាប់មកទៀត កំដៅនៃទីផ្សារក៏ត្រូវបានដឹកនាំដោយផ្នែកអាផាតមិន ដោយតម្លៃបន្តកំណត់កម្រិតខ្ពស់ថ្មីទាំងនៅក្នុងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ។ តម្រូវការខ្ពស់បានធ្វើឱ្យម្ចាស់អាផាតមិនរាប់ពាន់នាក់ទទួលការហៅទូរសព្ទមកសុំលក់ផ្ទះរបស់ពួកគេជាទៀងទាត់។ ទោះបីជាតម្លៃលក់ខ្ពស់ក៏ដោយ គម្រោងអាផាតមិនដែលទើបនឹងចេញថ្មីបានកត់ត្រាអត្រាស្រូបយកបានល្អ។

រួមជាមួយនឹងប្រភេទអាផាតមិន គម្រោងអគារទាបដែលទើបនឹងបើកថ្មីរបស់អ្នកវិនិយោគធំៗក៏បានកត់ត្រាចំនួន "កំណត់ត្រា" នៃការកក់ បើទោះបីជាតម្លៃកើនឡើងខ្ពស់ក៏ដោយ។ អាផាតមិនជាច្រើនមានទីតាំងល្អ មិនត្រឹមតែតម្លៃខ្ពស់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែដើម្បីទិញវា អតិថិជន/អ្នកវិនិយោគក៏ត្រូវទទួលយកការបង់ប្រាក់ខុសគ្នាដែរ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្រៅពីលទ្ធផលពីការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការជាក់ស្តែង ទីផ្សារក៏បានបង្ហាញពីសញ្ញានៃ "ឡើងកំដៅ" ផងដែរ។ ស្ថានភាពនេះត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងការរំពឹងទុកដីធ្លី ការជំរុញតម្លៃលំនៅដ្ឋាន និងការបង្កើតប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យមិនតម្លាភាព។ អ្នកវិនិយោគតូចតាចជាច្រើនបានចូលទីផ្សារក្នុងគោលបំណងស្មានទុកជាមុន ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានជំរុញឡើងដោយមិនសមហេតុផល។ សញ្ញានៃ "ការឡើងកំដៅ" ក៏ត្រូវបានបង្ហាញនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែងជាមួយនឹងកម្រិតតម្លៃនៃអាផាតមិនដែលបានផ្ទេរឡើងខ្ពស់ដោយសារតែ "ជំនួយ" នៃក្រុមប៉ាន់ស្មានមួយចំនួន។

យោងតាម ​​VARS សញ្ញាទាំងនេះសុទ្ធតែកើតចេញពីកង្វះការផ្គត់ផ្គង់។ ជាពិសេសនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 នៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានបានបន្តកត់ត្រាការផ្គត់ផ្គង់ផលិតផលចំនួន 22,412 ដែលផ្តល់ជូននៅលើទីផ្សារ ជាមួយនឹងផលិតផលថ្មីប្រហែល 14,750 បានចេញលក់ ធ្លាក់ចុះ 25% ធៀបនឹងត្រីមាស ប៉ុន្តែកើនឡើង 60% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

ទីផ្សារកំពុងកើនឡើង

ទោះបីជាមានការថយចុះនៃបរិមាណនេះបើយោងតាមស្ថិតិក៏ដោយក៏ការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 នៅតែបង្ហាញពីកំណើននៅពេលដែលគម្រោងថ្មីមួយចំនួនបានលេចឡើង ជាពិសេសជាមួយនឹងវត្តមាននៃគម្រោងខ្នាតធំដែលចាប់ផ្តើមដាក់ពង្រាយពាក្យចចាមអារ៉ាមលើទីផ្សារដែលជួយឱ្យទីផ្សារកាន់តែមានភាពរស់រវើក។ ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារបានកត់ត្រាផលិតផលថ្មីចំនួន 38,797 ដែលផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការផ្គត់ផ្គង់នៅតែកត់ត្រាភាពខុសគ្នាខ្លាំងនៅពេលដែល 70% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីបានមកពីផ្នែកផ្ទះល្វែង។ ក្នុង​នោះ ផលិតផល​ដែល​មាន​តម្លៃ​លក់ ៥០ លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ ឬ​ច្រើន​ជាង​នេះ មាន​ចំនួន​ច្រើន​លើសលប់។ ទីផ្សារស្ទើរតែគ្មានអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ ក្នុងតំបន់ ភាគខាងជើងនាំមុខការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីជាមួយ 46% បន្ទាប់មកតំបន់កណ្តាលមាន 29% និងភាគខាងត្បូងមាន 25% ។

ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវ VARS ក៏បង្ហាញផងដែរថា ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីតក៏ដោយ ទីផ្សារទាំងមូលបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជោគជ័យប្រហែល 10,400 នៅក្នុងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 ដែលស្មើនឹងអត្រាស្រូបយក 51% ។ នេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីចំណាប់អារម្មណ៍ទីផ្សារលើផលិតផលអចលនទ្រព្យថ្មី ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើនត្រូវបានបញ្ចប់ក្នុងកម្រិតស្តង់ដារខ្ពស់ ហើយការចំណាយលើការវិនិយោគ ជាពិសេសការចំណាយទាក់ទងនឹងដីធ្លីកំពុងកើនឡើង។

ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជោគជ័យចំនួន 30,589 ដែលខ្ពស់ជាងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023 ចំនួន 2.5 ដង។ គម្រោងថ្មីៗជាច្រើនបានបើកដំណើរការនៅចុងខែកញ្ញា ដោយចាប់ផ្តើមទទួលការកក់ ហើយបានកត់ត្រាការប្រាក់ និងប្រាក់បញ្ញើយ៉ាងច្រើនផងដែរ។

អាផាតមិនកំពុងនាំមុខការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ទាក់ទងនឹងតម្លៃលក់វិញ តម្លៃលំនៅឋាននៅតែបន្តខ្ពស់ទាំងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែង។ ដោយសារតែអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរទៅៗ ពីព្រោះថា ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់មានភាពប្រសើរឡើងក៏ដោយ ក៏វានៅតែពិបាកក្នុងការបំពេញតម្រូវការ។ លើសពីនេះ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើនបន្តបញ្ចប់ក្នុងកម្រិតស្តង់ដារខ្ពស់ ជាមួយនឹងការចំណាយលើការវិនិយោគ ជាពិសេសការចំណាយទាក់ទងនឹងដីធ្លីកើនឡើង។

ជាពិសេសនៅក្នុងទីផ្សារទីក្រុងហូជីមិញ កម្រិតតម្លៃបឋមនៅតែមានស្ថិរភាពក្នុងកម្រិតខ្ពស់ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនបានមកពីគម្រោងដែលកំពុងដំណើរការ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃបឋមនៅតាមខេត្ត និងក្រុងនៅជាយក្រុងហូជីមិញ បានកើនឡើងបន្តិច ចាប់ពី 3-5% ដោយការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានតម្លៃលក់ខ្ពស់ជាង។

ការស្រាវជ្រាវលើសន្ទស្សន៍តម្លៃអាផាតមិន ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការប្រែប្រួលតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃគម្រោងក្នុងសំណុំគំរូនៃ 150 គម្រោងដែលត្រូវបានជ្រើសរើស និងសង្កេតដោយ VARS ក៏បង្ហាញផងដែរថា គិតត្រឹមត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃចង្កោមគម្រោងគំរូនៅទីក្រុងហាណូយគឺជិត 60 លានដុង/m2 កើនឡើង 64% បើធៀបនឹងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2019។ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃចង្កោមគម្រោងនៅទីក្រុងហូជីមិញបានកើនឡើងពី 49.2 លានដុង/m2 ទៅ 64.2 លានដុង/m2 កើនឡើង 30.6% ។

តម្រូវការអចលនទ្រព្យ រួមទាំងតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន និងការវិនិយោគបន្តផ្លាស់ប្តូរទៅតំបន់ជាយក្រុង ខេត្ត/ក្រុងជុំវិញតំបន់ទីក្រុងពិសេសទាំងពីរ និងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ ជាមួយនឹងជម្រើសជាច្រើនក្នុងតម្លៃសមរម្យជាង។ ផ្ទះល្វែង និងផ្ទះតម្លៃក្រោម 3 ពាន់លានដុង កំពុងត្រូវបាន "តាមប្រមាញ់" យ៉ាងខ្លាំងនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ។

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html