តម្លៃអាផាតមិនឡើងខ្ពស់ ចំណូលរបស់ជនជាតិហាណូយមិនអាចបន្តបានទេ។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ Savills Vietnam ត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 គឺជាត្រីមាសទី 18 ជាប់ៗគ្នា ដែលតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើង។ បច្ចុប្បន្នតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃអាផាតមិនបឋមនៅទីក្រុងហាណូយគឺ 53 លានដុង/m2 កើនឡើង 73% បើធៀបនឹង 4 ឆ្នាំមុន (2019)។

លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់នៃនាយកដ្ឋានប្រឹក្សា Savills Hanoi បានពន្យល់ថា៖ ការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៃតម្លៃផ្ទះល្វែងបឋមនៅទីក្រុងហាណូយ គឺដោយសារតែការកើនឡើងនៃតម្លៃដី និងតម្លៃសំណង់ខ្ពស់។

តម្លៃផ្ទះកើនឡើង ប៉ុន្តែប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនទីក្រុងហាណូយនៅតែមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីរក្សាការកើនឡើងនៃចំនួនប្រជាជនក្នុងទីក្រុង រូបភាពទី 1 — តម្លៃអាផាតមិនកំពុងឡើងថ្លៃ ហើយប្រាក់ចំណូលរបស់ជនជាតិហាណូយកំពុងធ្លាក់ចុះ។ (រូបថត៖ TTX)

លើសពីនេះ តម្រូវការក្នុងការវិនិយោគលើការកែលម្អគុណភាពផលិតផល និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ជុំវិញ ហើយគម្រោងខាងក្នុងក៏នាំឱ្យតម្លៃទីផ្សារបឋម ឬតម្លៃនៃគម្រោងដែលទើបនឹងបើកថ្មី តែងតែខ្ពស់ជាងកម្រិតទីផ្សារទូទៅនៃអាផាតមិនសម្រាប់លក់។

យោងតាមការស្រាវជ្រាវរបស់ Savills តម្រូវការទិញផ្ទះនៅទីក្រុងហាណូយនៅតែបន្តកើនឡើងជារៀងរាល់ឆ្នាំ ដោយសារតែអត្រានៃការធ្វើចំណាកស្រុកកើនឡើងជាលំដាប់។ លើសពីនេះ គេបានព្យាករណ៍ថា ចាប់ពីឆ្នាំ ២០២៣ ដល់ឆ្នាំ ២០២៥ ទីក្រុងហាណូយនឹងមានគ្រួសារចំនួន ១៥៧.០០០ បន្ថែមទៀត។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមេនមានកម្រិតទាបណាស់ ដោយនាពេលអនាគតមានតែ 59,000 អាផាតមិនគ្រប់ប្រភេទ ផ្ទះទាបចំនួន 9,000 និងផ្ទះសង្គមចំនួន 18,700 ដែលរំពឹងថានឹងបើកលក់។ មានការខ្វះខាតផ្ទះចំនួន 70,300 ខ្នង។

របាយការណ៍របស់ Savills បង្ហាញថា ទីក្រុងហាណូយកំពុងខិតខំដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមសម្រាប់មនុស្សម្នាក់ចំនួន 150 លាន/នាក់/ឆ្នាំ នៅឆ្នាំ 2023។ ធៀបនឹងឆ្នាំ 2019 អត្រាកំណើនប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមគឺ 6% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អត្រាកំណើននៃតម្លៃអាផាតមិនចាប់ពីឆ្នាំ 2019 ដល់ឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 គឺ 13% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

លោកស្រី Hang បានអត្ថាធិប្បាយថា ការពិតគឺថា កំណើនប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្សម្នាក់ៗនៅទីក្រុងហាណូយ គឺទាបជាងកំណើនតម្លៃផ្ទះល្វែង។ នេះជាឧទាហរណ៍មួយដើម្បីបង្ហាញថាភាពជាម្ចាស់ផ្ទះនឹងត្រូវចំណាយពេលយូរជាងនេះប្រសិនបើគម្លាតនេះបន្តពង្រីក។

អ្នកស្រី ហង្ស បាននិយាយថា “ប្រសិនបើលេខទាំងពីរនេះមិនខិតទៅជិតគ្នាទេ វានឹងធ្វើឱ្យកម្មសិទ្ធិផ្ទះសម្រាប់ប្រជាជនជាទូទៅ អ្នករស់នៅក្នុងទីក្រុងហាណូយ និងអ្នកដែលមកពីខេត្តផ្សេងទៀតដែលចង់មានផ្ទះនៅទីក្រុងហាណូយសម្រាប់ធ្វើការ ឬសម្រាប់កូនរបស់ពួកគេយូរ និងកាន់តែលំបាក។

មិនមែននិយាយពីផលិតផលលំនៅដ្ឋានទាបនោះទេ នៅពេលដែលតម្លៃឡើងខ្ពស់ អ្នកទិញក៏នឹងពិចារណាពីភាពសមហេតុផលនៃតម្លៃផងដែរ ថាតើវាសាកសមនឹងតម្លៃពិតនៃផលិតផលឬអត់។ នេះនាំឱ្យមានការសម្រេចចិត្តរបស់អ្នកទិញយឺត និងយូរជាងនេះ។

ផ្នែកដ៏កម្រមានការបញ្ចុះតម្លៃ ប៉ុន្តែមិនមែនសម្រាប់មហាជនទេ។

ផ្ទុយទៅនឹងផ្នែកអាផាតមេន ផ្នែកវីឡា និងទីប្រជុំជនកំពុងសម្របចុះបន្តិច។ ជាពិសេស តម្លៃផ្ទះវីឡាបឋមបានធ្លាក់ចុះ 10% ប្រចាំត្រីមាសមកត្រឹម 100 លានដុង/m2 នៃដីសារពើភ័ណ្ឌនៅ Me Linh ។ តម្លៃផ្ទះលក់បានធ្លាក់ចុះ 7% ប្រចាំត្រីមាស។ ផ្ទុយទៅវិញ តម្លៃនៅជាប់គ្នាបានកត់ត្រាការកើនឡើង 4% ប្រចាំត្រីមាស ដែលឈានដល់ 173 លានដុង/m2។ ទោះបីជាវាធ្លាក់ចុះក៏ដោយ នេះមិនមែនជាផ្នែកសម្រាប់ភាគច្រើននោះទេ ដោយសារតែតម្លៃខ្ពស់។

អ្នកស្រី ហង្ស បាននិយាយថា ការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះវីឡា និងផ្ទះវីឡា គឺដោយសារតែគម្រោងនៅឆ្ងាយពីមជ្ឈមណ្ឌល ត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការក្នុងតម្លៃសមរម្យ ទើបធ្វើឱ្យកម្រិតទីផ្សារធ្លាក់ចុះផងដែរ។

ជាក់ស្តែង តម្លៃនៃផ្នែកអគារទាបនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់ ជាពិសេសនៅតំបន់ដែលនៅជាប់នឹងផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី 2 និងផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី 3 ទីក្រុងហាណូយ និងតំបន់អភិវឌ្ឍន៍ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គមស្ថិរភាព និងផែនការហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធចរាចរណ៍ និងតំបន់ដែលមានដង់ស៊ីតេប្រជាជនខ្ពស់។

តម្លៃលំនៅឋានកើនឡើង ប៉ុន្តែចំណូលរបស់ប្រជាជនហាណូយនៅមិនទាន់គ្រប់គ្រាន់ទេ រូបភាពទី ២ — វីឡាគឺជាផ្នែកដ៏កម្រដែលមានការបញ្ចុះតម្លៃ ប៉ុន្តែមិនមែនសម្រាប់ភាគច្រើននោះទេ។ (រូបថត៖ DP)

យោងតាមអ្នកស្រី ហង្ស បានឱ្យដឹងថា នៅក្នុងទីផ្សារផ្ទះវីឡា និងផ្ទះល្វែង ផលិតផលដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងគម្រោងដែលបានគ្រោងទុកនឹងនៅតែទាក់ទាញអ្នកទិញ។ នេះត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងការពិតដែលថាប្រតិបត្តិការផ្នែកកើនឡើងទាបប្រចាំត្រីមាសនៅទីក្រុងហាណូយមាននិន្នាការប្រសើរឡើងបន្ទាប់ពីត្រីមាសទី 1 ដ៏អាប់អួរ ដោយមាន 106 យូនីតត្រូវបានលក់កើនឡើង 20% ពីមួយត្រីមាស។

លោកស្រី Hang បានមានប្រសាសន៍ថា “នេះគឺជាសញ្ញាវិជ្ជមានមួយក្នុងចំណោមសញ្ញាវិជ្ជមានដែលត្រូវបានកត់ត្រានៅចុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 នៅពេលដែលទីផ្សារមានគម្រោងអគារទាបជាមួយនឹងផលិតផលដែលផ្តល់ជូនក្នុងតម្លៃប្រហែល 10 ពាន់លានដុង/ឯកតា”។

យោងតាមកំណត់ត្រាក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 នៅទីក្រុងហាណូយ គម្រោងដែលមានតម្លៃបឋមក្រោម 10 ពាន់លានដុងមាន 39% នៃប្រតិបត្តិការ ផ្ទះល្វែងពី 10 ទៅ 20 ពាន់លានដុងមាន 28% និងអាផាតមិនជាង 30 ពាន់លានដុងមានត្រឹមតែ 13% ប៉ុណ្ណោះ។ ទិន្នន័យបង្ហាញថាផលិតផលដែលមានតម្លៃសមរម្យជាងនេះ អត្រាលក់របស់វានឹងកាន់តែប្រសើរ។

ការផ្គត់ផ្គង់បឋមមានកម្រិត ប៉ុន្តែអត្ថប្រយោជន៍សម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះក្នុងទីផ្សារហាណូយសព្វថ្ងៃនេះ គឺពួកគេអាចជ្រើសរើសទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ ដោយផលិតផលជាច្រើនត្រូវបានអភិវឌ្ឍជាមុន មានការធានាស្របច្បាប់ និងមានតម្លៃសមរម្យជាង។ នៅក្រោមលក្ខខណ្ឌបច្ចុប្បន្ន តម្លៃទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំនៅតែប្រកួតប្រជែងជាមួយតម្លៃទីផ្សារបឋម។

ជាធម្មតា ផលិតផលដែលមានការកើនឡើងទាប យោងតាមកំណត់ត្រារបស់ Savills នៅត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ការផ្គត់ផ្គង់បន្ទាប់បន្សំមានតម្លៃទាបជាង 20% ធៀបនឹងគ្រឿងបឋម។ ទីផ្សារបឋមមិនមានជម្រើសច្រើនទេ ខណៈទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំមានជម្រើសច្រើនជាងតម្លៃ បើទោះជាផលិតផលលែងថ្មី ប៉ុន្តែអ្នកទិញអាចត្រៀមប្រើប្រាស់ ឬអាចប្រើប្រាស់បានភ្លាមៗ។

ជាពិសេសនាពេលថ្មីៗនេះ ទីក្រុងហាណូយបានជំរុញការបោះទុនវិនិយោគសាធារណៈ។ នេះជាកត្តាអំណោយផលដើម្បីជំរុញសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចរបស់ទីក្រុងហាណូយនិយាយរួម និងសកម្មភាពផ្សេងៗទៀត រួមទាំងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនិយាយដោយឡែក។

ជាមួយនឹងការចាប់ផ្តើមសាងសង់នាពេលថ្មីៗនេះ ផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី 4 ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍នៅតំបន់ជាយក្រុងដូចជា Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai និង Thanh Tri។ នៅពេលដែលផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី 4 បើកឱ្យចរាចរនៅឆ្នាំ 2027 ។ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាននៅតំបន់ជុំវិញផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី 4 ត្រូវបានព្យាករណ៍ថានឹងកើនឡើង 36% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងបច្ចុប្បន្ន។

នៅពេលដែលហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធត្រូវបានអភិវឌ្ឍស្របគ្នា វានឹងគាំទ្រការផ្គត់ផ្គង់ថាមពលប្រកបដោយតុល្យភាពនៅគ្រប់វិស័យ។ ជាមួយនឹងការដឹកជញ្ជូនដ៏ងាយស្រួល ប្រជាជនដែលត្រូវការជំនួយនឹងសុខចិត្តផ្លាស់ទីទៅតំបន់ដែលមានតម្លៃសមរម្យជាង។

អ្នកស្រី ហាំង បានអត្ថាធិប្បាយថា “នេះចាត់ទុកថាជាកត្តាមួយក្នុងចំណោមកត្តាដែលដោះស្រាយបញ្ហាដែលថ្មីៗនេះ តំបន់ខាងក្នុងទីក្រុង ឬតំបន់ក្បែរផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី ៣ នៃផ្សារហាណូយ បានបង្កើតកម្រិតតម្លៃខ្ពស់ថ្មី ដែលបង្កជាឧបសគ្គដល់ប្រជាជនក្នុងការទិញផ្ទះ”។

ប្រភព