អាជីវករស្រឡាំងកាំងពេលមើលតារាងតម្លៃដីថ្មី។

នាថ្ងៃទី ១០ មករា ក្រុមហ៊ុន Reatimes និងវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវអចលនវត្ថុវៀតណាមបានរៀបចំសិក្ខាសាលា៖ “ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីស្របតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤៖ បញ្ហា និងដំណោះស្រាយសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយចីរភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម”។

នាថ្ងៃទី ១០ មករា ក្រុមហ៊ុន Reatimes និងវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវអចលនវត្ថុវៀតណាមបានរៀបចំសិក្ខាសាលា៖ “ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីស្របតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤៖ បញ្ហា និងដំណោះស្រាយសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយចីរភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម”។

អ្នកជំនួញស្រឡាំងកាំងពេលមើលតារាងតម្លៃដីថ្មី។

ការលុបចោលក្របខណ្ឌតម្លៃដីរួមនឹងបទប្បញ្ញត្តិលើតារាងតម្លៃដីដែលបែកធ្លាយថ្មីគឺជាកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដ៏អស្ចារ្យនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០២៤ ដែលបានបើកជំពូកថ្មីស្តីពីការគ្រប់គ្រងដីធ្លី និងការអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យដោយឈរលើមូលដ្ឋានតម្លៃដីមានតម្លាភាពដែលជិតទីផ្សារ។ ការកើនឡើងតម្លៃដីធ្លីនឹងផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ដល់ថវិកា និងបង្កើតការយល់ស្របកាន់តែច្រើនជាមួយប្រជាពលរដ្ឋដែលដីរបស់ពួកគេជាកម្មវត្ថុនៃការទទួលបានដី។ នេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងជួយកាត់បន្ថយវិវាទដីធ្លី និងពាក្យបណ្តឹង និងបង្កើនល្បឿននៃការបោសសំអាតទីតាំងគម្រោង។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយនៅតែមានការព្រួយបារម្ភអំពីប្រសិទ្ធភាព និងផលប៉ះពាល់នៃតារាងតម្លៃដីថ្មី។

មាត្រា 257 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចែងថា តារាងតម្លៃដីចាស់នឹងអនុវត្តរហូតដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2025 ប៉ុន្តែប្រសិនបើចាំបាច់ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តនឹងសម្រេចកែសម្រួលតារាងតម្លៃដីឱ្យសមស្របតាមស្ថានភាពជាក់ស្តែង។ នេះជាបទប្បញ្ញត្តិអន្តរកាល ដើម្បីជួយមូលដ្ឋានបង្កើតតារាងតម្លៃដីថ្មីជាបណ្តើរៗ ដើម្បីអនុវត្តជាផ្លូវការចាប់ពីថ្ងៃទី ១ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២៦ ជៀសវាងការឡើងថ្លៃភ្លាមៗ ដែលប៉ះពាល់ដល់សិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីមួយចំនួន។ ទន្ទឹមនឹងនោះ វាស្រាយគម្រោងដែលជាប់គាំងដោយសារខ្វះមូលដ្ឋានក្នុងការកំណត់តម្លៃដីនាពេលកន្លងមក។

ស្ថិតិបឋមបង្ហាញថា ប្រហែល 25 មូលដ្ឋានបានចេញតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលដែលមានសុពលភាពរហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំនេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅតាមតំបន់ជាច្រើន តារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលបានបង្កើតឲ្យមានប្រតិកម្មជាសាធារណៈយ៉ាងខ្លាំង ដោយសារតែការកើនឡើងភ្លាមៗ បើធៀបនឹងតារាងតម្លៃដីចាស់។

ឧទាហរណ៍ តារាងតម្លៃដីដែលបានកែសំរួលរបស់ទីក្រុងហូជីមិញ ដែលចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី ៣១ ខែតុលា ឆ្នាំ ២០២៤ កើនឡើងប្រហែល ៤-៣៨ ដង កម្រិតខ្ពស់បំផុតគឺ ៦៨៧,២ លានដុង/ម២ ដូចគ្នាដែរ នៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃយោងតាមសេចក្តីសម្រេចកែសម្រួលដែលបានចេញថ្មីៗនេះបានកើនឡើង ២-៦ ដងបើធៀបនឹងតម្លៃតារាងតម្លៃចាស់ ២៥ លានដុង។ ២.៣ លានដុង។ បញ្ជីតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលរបស់ Bac Giang ក៏បានកត់ត្រាកម្រិតខ្ពស់បំផុតគឺ 120 លានដុង/m2 ដែលកើនឡើងប្រហែល 2.4 ដងបើធៀបនឹងតារាងតម្លៃចាស់។

តម្លៃដីបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង រួមទាំងដីសម្រាប់វិនិយោគ អាជីវកម្ម កីឡា វប្បធម៌ ជាដើម អាជីវកម្មជាច្រើនដែលជួលដី និងបង់ប្រចាំឆ្នាំហាក់ដូចជាជាប់គាំង ប្រឈមនឹងហានិភ័យនៃការបរាជ័យក្នុងការវិនិយោគ និងផែនការអាជីវកម្មរបស់ពួកគេ ប្រាក់ចំណេញរបស់ពួកគេធ្លាក់ចុះ ឬសូម្បីតែការខាតបង់នៅពេលដែលតម្លៃជួលដីកើនឡើងភ្លាមៗ ធ្វើឱ្យពិបាកក្នុងការគណនាប្រសិទ្ធភាពអាជីវកម្ម។

ប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាជាក់ស្តែង គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តត្រូវវាយតម្លៃឱ្យបានពេញលេញនូវផលប៉ះពាល់ ពិចារណាឱ្យបានហ្មត់ចត់រវាងការកសាងតារាងតម្លៃដីសមរម្យសម្រាប់ទីផ្សារ ការបង្កើនចំណូលថវិកា និងការគ្រប់គ្រងតម្លៃដី ដើម្បីបង្កើនលទ្ធភាពទទួលបានដី គាំទ្រអាជីវកម្មទាក់ទាញការវិនិយោគ និងកាត់បន្ថយបន្ទុកតម្លៃដីសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការធានាបាននូវសុខដុមរមនានៃផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ ប្រជាជន និងអាជីវកម្មក្នុងការកំណត់តម្លៃដីធ្លីតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ... មិនមែនជាបញ្ហាងាយស្រួលក្នុងការដោះស្រាយនោះទេ ជាពិសេសនៅពេលដែលកត្តាទីផ្សារមានភាពចម្រុះ ពត៌មានមានភាពវឹកវរ និងមិនមានស្ថេរភាព។

សម្ពាធលើអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានគឺធំធេង៖ របៀបធ្វើឱ្យតារាងតម្លៃដីពិតជាក្លាយជាកម្លាំងជំរុញសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ ជំនួសឱ្យការរារាំងអាជីវកម្ម និងរារាំងការវិនិយោគ។ ការស្វែងរកតុល្យភាពរវាងកត្តាទាំងពីរនេះគឺជា “គន្លឹះ” ក្នុងការធ្វើឱ្យប្រព័ន្ធវាយតម្លៃដីធ្លីល្អឥតខ្ចោះ រួមចំណែកដល់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមប្រកបដោយនិរន្តរភាព។

ទិដ្ឋភាពទូទៅនៃសិក្ខាសាលា៖ "ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីស្របតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024៖ បញ្ហា និងដំណោះស្រាយសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយចីរភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម"។

ឧបសគ្គធំក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី

លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានក្រុមហ៊ុន GP.Invest បានចែករំលែកនៅក្នុងសិក្ខាសាលាថា "ការវាយតម្លៃដីធ្លីកំពុងបង្កការកកស្ទះយ៉ាងខ្លាំង"។

បើតាមលោក ហៀប GP.Invest កំពុងអនុវត្ត គម្រោងដែលមានការសម្រេចបែងចែកដីកាលពី៩ខែមុន ប៉ុន្តែតម្លៃដីមិនទាន់កំណត់នៅឡើយ។ មានគម្រោងសហគ្រាសមួយទៀតដែលមិនទាន់មានការវាយតម្លៃដីអស់រយៈពេល២ឆ្នាំមកហើយ។ សូម្បីតែក្រោយបញ្ចប់គម្រោងលំនៅឋានក៏តម្លៃដីមិនទាន់កំណត់ដែរ។ នេះកំពុងធ្វើឲ្យមានការខកចិត្តជាខ្លាំង។

“បញ្ហាដែលខ្ញុំចង់បញ្ជាក់គឺ៖ ប្រសិនបើតម្លៃដីកើនឡើងបែបនេះ តើការទាក់ទាញវិនិយោគរបស់យើងនៅមានទេ? ហេតុអ្វីបានជាចង្កោមឧស្សាហកម្មរបស់យើងបច្ចុប្បន្នមានអត្រាកាន់កាប់ 80-90% គ្រប់ទីកន្លែង? ចម្លើយគឺ ទីមួយតម្លៃពលកម្មរបស់យើងថោក ទីពីរតម្លៃដីសមរម្យ និងទីបី ការដឹកជញ្ជូនមានភាពងាយស្រួល។ ប៉ុន្តែប្រសិនបើបច្ចុប្បន្នយើងកាត់បន្ថយកត្តាមួយ ដី ខណៈពេលដែលតម្លៃពលកម្មរបស់យើងនៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍នឹងកើនឡើង? ហីប សួរ។

លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធាន GP.Invest ។

បើតាមលោក ហៀប តាមវិធីគណនាតម្លៃដីបច្ចុប្បន្ន អត្ថប្រយោជន៍របស់សហគ្រាស ជាទូទៅ សហគ្រាសប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ជួល និងសហគ្រាសអចលនៈទ្រព្យ ជាពិសេសគឺមិនត្រូវបានគិតគូរនោះទេ។ អាជីវកម្មទទួលរងផលប៉ះពាល់នៅពេលតម្លៃដីឡើងថ្លៃ។

«អញ្ចឹងអាជីវកម្មមួយណាហ៊ានធ្វើគម្រោង? បើអាជីវកម្មមិនហ៊ានធ្វើ តើធ្វើដូចម្តេចទើបមានប្រភពចំណូលប្រចាំមូលដ្ឋានប្រកបដោយនិរន្តរភាព? ឯណាត្រឹមតែ១ឆ្នាំ ការសម្រេចចិត្តបែងចែកដីនៅតំបន់ដដែល ដីដដែលបែកគ្នា៤ខែ តម្លៃដីឡើង៤០% លឿនជាងអត្រាអតិផរណា?

លោក ហៀ ហៀប មានប្រសាសន៍ថា ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានចាំបាច់ត្រូវផ្តល់ការណែនាំជាក់លាក់បន្ថែមទៀតដល់មូលដ្ឋានក្នុងការកំណត់តម្លៃដី ជាពិសេសវិធីគណនាតម្លៃដោយផ្អែកលើវិធីសាស្ត្រអតិរេក។

តម្លៃដីនឹងឡើងថ្លៃ ប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារ។

បន្ទាប់ពីច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចូលជាធរមាន ក្រឹត្យជាច្រើនដែលលម្អិតអំពីច្បាប់ត្រូវបានចេញ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ បញ្ហាបច្ចុប្បន្នគឺការអនុវត្តច្បាប់។ ជាឧទាហរណ៍ ទីក្រុងហូជីមិញបច្ចុប្បន្នមានផលិតផលអចលនទ្រព្យចំនួន 58,000 ដែលមានបញ្ហាទាក់ទងនឹងតម្លៃដីធ្លី។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ ស្រុក Can Gio ត្រូវបានកែសម្រួលពី 1.7 - 2.7 ដងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងកាលពីមុន។ ការកើនឡើងទាបបំផុតគឺនៅស្រុកទី៣ មានចំនួន២,៧ដង ខណៈស្រុកហុកមនមានការកើនឡើងខ្ពស់បំផុតរហូតដល់៣៨ដង។ ការកើនឡើងនៃតម្លៃដីនៅពេលបច្ចុប្បន្នបានលើសពីតារាងតម្លៃមុន។

ចាប់ពីឆ្នាំ 2023 ដល់ចុងឆ្នាំ 2024 ទីក្រុងហូជីមិញបានកែសម្រួលតម្លៃដីឡើងប្រហែល 1.64 ដង។ ឥឡូវនេះ ជាមួយនឹងការកែតម្រូវថ្មី ការកើនឡើងនៅតែបន្តរក្សាជួរដដែល។ ដូច្នេះក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំ អាជីវកម្មប្រឈមមុខនឹងការផ្លាស់ប្តូរដ៏សំខាន់នៅក្នុងកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ ជាមួយនឹងនិន្នាការឆ្ពោះទៅរកការបង់ពន្ធ និងថ្លៃបន្ថែម។ នេះមិនដាក់សម្ពាធផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុតិចតួចលើអាជីវកម្មទេ។

ដោយលើកឡើងពីព័ត៌មានខាងលើ លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ បានធ្វើអនុសាសន៍ទាក់ទងនឹងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ក្រឹត្យលេខ 102/2024/ND-CP លម្អិតអំពីប្រភេទដី រួមទាំងដីកសិកម្ម ដីមិនមែនកសិកម្ម និងដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដីទីលានវាយកូនហ្គោលត្រូវបានគ្រប់គ្រងទាំងប្រការ 4 និង ប្រការ 5 ។ ប្រការ 4 និយាយអំពីដីសាធារណៈដែលមានចំណែកទីលានវាយកូនហ្គោល ប៉ុន្តែដីផលិតកម្ម និងអាជីវកម្មក្រោមការគ្រប់គ្រងរបស់ទីលានវាយកូនហ្គោលស្ថិតក្នុងកថាខណ្ឌទី 5 ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបានចេញតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលដោយមានបទប្បញ្ញត្តិនៃការដាក់ជាក្រុមជាផលិតកម្មមិនមែនកសិកម្ម និងដីអាជីវកម្មដោយមិនច្បាស់លាស់។

លោក Chau បានលើកឧទាហរណ៍នៅសួនសត្វ Saigon និង Botanical Gardens ផ្ទៃដីសរុបមានប្រហែល 20 ហិកតា ដែលក្នុងនោះមានដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មត្រឹមតែពីរបីពាន់ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែផ្ទៃដីទាំងមូលមានតម្លៃជាដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម ដែលបណ្តាលឱ្យសហគ្រាសជំពាក់ពន្ធជិត 900 ពាន់លានដុង។ លុះត្រាតែសារព័ត៌មានបានចូលរួម ទើបទីក្រុងហូជីមិញមើលទៅក្រោយ ហើយសន្និដ្ឋានថា ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យម្តងទៀត សម្រាប់ការវាយតម្លៃត្រឹមត្រូវជាងនេះ។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ។

សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានរាយការណ៍ទៅរដ្ឋាភិបាល និងក្រសួង និងសាខាថា ការកែសម្រួលដំបូងហាក់ដូចជាមិនមានផលប៉ះពាល់ភ្លាមៗដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនោះទេ ព្រោះវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៅតែផ្អែកលើអតិរេក និងមិនមែនទាំងស្រុងលើតារាងតម្លៃដីនោះទេ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ បញ្ហាអាចកើតមានឡើងក្នុងដំណាក់កាលទិញដី និងសំណងសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោង ដែលនៅពេលនោះតម្លៃដីនឹងត្រូវបានជំរុញឱ្យខ្ពស់ខ្លាំង ដែលបណ្តាលឱ្យមានអតុល្យភាពនៅក្នុងទីផ្សារ។

«គោលការណ៍ដែលយើងតែងតែនិយាយគឺការចុះសម្រុងគ្នានូវផលប្រយោជន៍របស់អង្គភាពធំៗបីគឺរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ។ ប៉ុន្តែការពិតគោលការណ៍នេះមិនទាន់ត្រូវបានធានាឱ្យបានពេញលេញក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្ត។ ដូច្នេះហើយខ្ញុំស្នើថាសម្រាប់ 25 មូលដ្ឋានដែលបានចេញតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលការវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់គួរតែត្រូវបានធ្វើឡើងភ្លាមៗ។

ក្នុងអំឡុងពេលចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់តារាងតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តនៅថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026 យើងគួរតែដឹកនាំការត្រួតពិនិត្យបឋម និងវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់នៃតារាងតម្លៃដីថ្មីនៅក្នុងមូលដ្ឋានទាំងនេះ។ ចំណែកតំបន់ដែលមិនទាន់បានចេញតារាងតម្លៃដីថ្មី ហើយនៅតែរក្សាបញ្ជីតម្លៃចាស់នោះ ការវាយតម្លៃឱ្យបានហ្មត់ចត់ក៏ចាំបាច់ដែរ ។ តាមរយៈនោះ យើងនឹងកំណត់ថាតើគោលនយោបាយថ្មីពិតជាធានាបាននូវគោលការណ៍នៃភាពសុខដុមនៃផលប្រយោជន៍ឬយ៉ាងណា?» លោក ចូវ បានស្នើ។

ដីសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មកំពុងត្រូវបានចាត់ទុកដូចជា "កូនចិញ្ចឹម"

លោកស្រី Vu Lan Anh អគ្គនាយករងនៃ CEO Group បានវាយតម្លៃថា នៅតែមានការរើសអើងយ៉ាងខ្លាំងរវាងដីលំនៅឋាន "ធម្មជាតិ" និងដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម "អនុម័ត" ហើយបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីតម្លៃដីសម្រាប់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មនៅតែមានកម្រិត និងភាពមិនគ្រប់គ្រាន់ជាច្រើន ដែលចាំបាច់ត្រូវកែលម្អបន្ថែមទៀត។

លោកស្រី Vu Lan Anh អគ្គនាយករងនៃ CEO Group។

“តាមគំនិតរបស់យើង នៅពេលកំណត់តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មក្នុងតារាងតម្លៃដី មូលដ្ឋានត្រូវកំណត់ និងគណនាតាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រស្របតាមគោលការណ៍ “ទីផ្សារ” និង “ការចុះសម្រុងគ្នានៃផលប្រយោជន៍” ដូច្នេះតម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មគឺប្រហែលពី ២០% ទៅ ៤០% បើធៀបនឹងតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន។

មូលហេតុនៃសំណើនេះគឺដោយសារតែរចនាសម្ព័ន្ធបច្ចុប្បន្ននៃការប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់អាជីវកម្មស្របតាមផែនការលម្អិត 1/500 ដែលបានអនុម័តនៃគម្រោងតំបន់ទីក្រុង និងតំបន់ទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានមានប្រហែល 40% នៃផ្ទៃដីគម្រោងសរុប។ ខណៈពេលដែលអ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងតំបន់ទីក្រុង បន្ទាប់ពីបញ្ចប់ការវិនិយោគ និងសាងសង់រួច នឹងប្រគល់ផ្ទៃដីចំនួន 60% នៃផ្ទៃដីដែលនៅសេសសល់ក្នុងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស ជូនរដ្ឋសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ។ អគារអាផាតមិននឹងត្រូវបានគ្រប់គ្រង និងដំណើរការដោយក្រុមប្រឹក្សាគ្រប់គ្រងដែលត្រូវបានជ្រើសរើសដោយអ្នករស់នៅ។ អ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងរមណីយដ្ឋានត្រូវតែវិនិយោគទាំងស្រុង និងទទួលបន្ទុកចំណាយលើការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការនៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស និងប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គមពេញមួយវដ្តជីវិតរបស់គម្រោង។

១៤:៥៥ ថ្ងៃទី ១០ ខែ មករា ឆ្នាំ ២០២៥

លោកស្រី Vu Lan Anh អគ្គនាយករងនៃ CEO Group ថ្លែងសុន្ទរកថាលើប្រធានបទទី 04៖ តួនាទីនៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម និងបញ្ហាដែលបានលើកឡើងនៅពេលកំណត់តម្លៃដី។

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មគឺជាដីសម្រាប់សាងសង់គ្រឹះស្ថានពាណិជ្ជកម្ម សេវាកម្ម និងការងារផ្សេងទៀតដែលបម្រើដល់អាជីវកម្ម ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ រួមទាំងសំណង់ កន្លែងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាន (សណ្ឋាគារ វីឡាទេសចរណ៍ ផ្ទះល្វែងទេសចរណ៍...)។ ដើម្បីឱ្យដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មលើកកម្ពស់តួនាទីបច្ចុប្បន្ន និងកាន់តែមានសារៈសំខាន់នាពេលអនាគត បទប្បញ្ញត្តិសមហេតុផលស្តីពីតម្លៃដីសម្រាប់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម ជាពិសេសដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍តំបន់រមណីយដ្ឋានមានសារៈសំខាន់ជាពិសេស។

ដោយផ្អែកលើបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់បច្ចុប្បន្ន ជាពិសេសច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ដែលចែងអំពីការសាងសង់តារាងតម្លៃដីតាមគោលការណ៍ "ទីផ្សារ" ខណៈដែលការអនុវត្តគោលការណ៍ "សុខដុមរមនារវាងរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ" និងការអនុវត្តន៍ជាក់ស្តែង CEO Group វាយតម្លៃថានៅតែមានការរើសអើងរវាង "កូនចៅ" ដីលំនៅដ្ឋាន និងបទប្បញ្ញត្តិពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មដីធ្លីជាច្រើននៅឡើយ ប្រសើរឡើងបន្ថែមទៀត។

ជាក់ស្តែង បច្ចុប្បន្ននេះ នៅតាមមូលដ្ឋានតែងតែប្រមូលការជួលដីម្តងខ្ពស់ៗសម្រាប់ដីសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់គម្រោងទេសចរណ៍រមណីយដ្ឋាន។ តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មខ្ពស់នឹងនាំឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យខ្ពស់ រារាំងអ្នកវិនិយោគក្នុងការវិនិយោគលើគម្រោងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានលើដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ តាមគំនិតរបស់យើង នៅពេលកំណត់តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មក្នុងតារាងតម្លៃដី មូលដ្ឋានត្រូវកំណត់ និងគណនាតាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រស្របតាមគោលការណ៍នៃ "ទីផ្សារ" និង "ការចុះសម្រុងគ្នានៃផលប្រយោជន៍" ដូច្នេះតម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មគឺប្រហែល 20% ទៅ 40% បើប្រៀបធៀបនឹងតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន។

សំណើនេះផ្អែកលើហេតុផលមួយចំនួនដូចខាងក្រោម៖

ទីមួយ រចនាសម្ព័ននៃការប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់អាជីវកម្ម យោងតាមផែនការលម្អិត 1/500 ដែលបានអនុម័តនៃគម្រោងតំបន់ទីក្រុង និងតំបន់ទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានមានប្រហែល 40% នៃផ្ទៃដីគម្រោងសរុប។ ខណៈពេលដែលអ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងតំបន់ទីក្រុង បន្ទាប់ពីបញ្ចប់ការវិនិយោគ និងសាងសង់រួច នឹងប្រគល់ផ្ទៃដីចំនួន 60% នៃផ្ទៃដីដែលនៅសេសសល់ក្នុងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស ជូនរដ្ឋសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ។ អគារអាផាតមិននឹងត្រូវបានគ្រប់គ្រង និងដំណើរការដោយក្រុមប្រឹក្សាគ្រប់គ្រងដែលត្រូវបានជ្រើសរើសដោយអ្នករស់នៅ។ អ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងរមណីយដ្ឋានត្រូវតែវិនិយោគទាំងស្រុង និងទទួលបន្ទុកចំណាយលើការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការនៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស និងប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គមពេញមួយវដ្តជីវិតរបស់គម្រោង។

ដូច្នេះតម្លៃដីនៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មគួរតែត្រឹមតែអតិបរមា 40% នៃតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន ដែលតាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រ។

ទីពីរ តួនាទីដ៏ទូលំទូលាយនៃដីសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍តំបន់ទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាន - ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធស្នាក់នៅសម្រាប់វិស័យសេដ្ឋកិច្ចសំខាន់នៃទេសចរណ៍។

តាមការវិភាគខាងលើ យើងសូមណែនាំ៖

ទី១ ពិចារណាកំណត់តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មនៅប្រហែល ២០% ទៅ ៤០% បើធៀបនឹងតម្លៃដីលំនៅឋាន។

ទី២- ចំពោះដីហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសនៃគម្រោងរមណីយដ្ឋានដូចជា៖ ផ្លូវខាងក្នុង ផ្លូវលំ ផ្លូវលំ រោងចក្រប្រព្រឹត្តិកម្មទឹកសំណល់ ការ៉េ។ល។៖ (i) គួរពិចារណាលើកលែងការជួលដីក្នុងអំឡុងពេលទាំងមូលនៃគម្រោង ដោយគិតតែថ្លៃជួលដីសម្រាប់តំបន់អាជីវកម្មនៃគម្រោង និង (ii) អនុញ្ញាតិឱ្យអ្នកវិនិយោគប្រគល់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសទៅឱ្យរដ្ឋដូចគ្នា (accor mechanism).

ទីបី ទាក់ទងនឹងវិធីសាស្ត្រអតិរេក នៅពេលគណនាតម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម យើងឃើញថា ប្រាក់ចំណូលត្រូវបានយកមកផ្អែកលើតម្លៃដីដែលបានឈ្នះនៅក្នុងការដេញថ្លៃសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ដែលជារឿយៗយកជាតំបន់ដីតូចៗយោង។ វាមិនសមស្របទេក្នុងការប្រើប្រាស់តម្លៃដីសម្រាប់ដីឡូតិ៍តូចៗសម្រាប់គម្រោងខ្នាតធំ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ការចំណាយនៅពេលគណនាតម្លៃអភិវឌ្ឍន៍សរុបនៃដីឡូតិ៍មិនសមស្របទេ។ ការចំណាយលើការវិនិយោគសំណង់ដើម្បីកំណត់តម្លៃដីគឺផ្អែកលើអត្រាដើមទុនវិនិយោគដែលចេញដោយរដ្ឋ អត្រាដើមទុននេះគឺតិចជាងថ្លៃដើមទុនសាងសង់ជាក់ស្តែងរបស់គម្រោង ហើយការចំណាយទាំងនេះត្រូវបានគណនាតាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រដោយផ្អែកលើការប៉ាន់ស្មាននៃការរចនា និងគំនូរសំណង់ដែលបានអនុម័ត។ ការចំណាយលើការលក់ត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យគណនាត្រឹមតែ 1% នៃប្រាក់ចំណូលប៉ុណ្ណោះ ខណៈដែលការចំណាយលើការលក់ជាក់ស្តែងមានប្រហែល 10% ទៅ 15% ។ ការចំណាយលើការប្រាក់ត្រូវបានគណនាត្រឹមតែ 50% នៃដើមទុនកម្ចីសរុប ហើយត្រូវបានគណនាត្រឹមតែ 01 - 02 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។

ជាមួយនឹងការគណនាខាងលើ ចំណូលត្រូវបានគណនាក្នុងកម្រិតខ្ពស់បំផុត ខណៈដែលការចំណាយដែលបានគណនាមិនគ្រប់គ្រាន់ ខ្វះខាត ឬទាបបើធៀបនឹងការពិត ដែលនាំឱ្យអាជីវកម្មត្រូវបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធំ តម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងថ្លៃ បង្កជាពពុះទីផ្សារ មិនធ្វើតាមគោលការណ៍កំណត់តម្លៃដីពិតប្រាកដ។

ដោយផ្អែកលើការកំណត់អត្តសញ្ញាណចំណុចខ្វះខាតខាងលើ យើងសូមផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យធ្វើវិសោធនកម្មបទប្បញ្ញត្តិទាក់ទងនឹងការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅពេលកំណត់តម្លៃដី ជាពិសេស៖

ទីមួយ ប្រាក់ចំណូលមិនផ្អែកលើតម្លៃដែលឈ្នះការដេញថ្លៃ ឬតម្លៃគំរូនៃដីឡូតិ៍តូចៗ... ប៉ុន្តែត្រូវតែផ្អែកលើតម្លៃទីផ្សារធម្មតាក្នុងរយៈពេលដ៏យូរគ្រប់គ្រាន់។

ទីពីរ ការចំណាយត្រូវតែគណនាបានត្រឹមត្រូវ គ្រប់គ្រាន់ និងស្របតាមការពិត។ ជាពិសេសការចំណាយត្រូវតែត្រូវបានគណនាតាមការប៉ាន់ប្រមាណដែលត្រូវបានអនុម័តដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋ។ ការចំណាយលើការលក់ត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើការទូទាត់ជាក់ស្តែងនៃអាជីវកម្ម (កម្រិតដែលបានណែនាំគឺ 10%); ការចំណាយលើការប្រាក់ត្រូវបានគណនាលើដើមទុនកម្ចីទាំងមូល ហើយត្រូវបានគណនាក្នុងអំឡុងពេលវិនិយោគសំណង់ដែលត្រូវបានអនុម័តដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចនៅក្នុងសេចក្តីសម្រេចគោលនយោបាយវិនិយោគ/ការសម្រេចចិត្តវិនិយោគនៃគម្រោង។

១៤:៤៥ ថ្ងៃទី ១០ ខែ មករា ឆ្នាំ ២០២៥

សាស្ត្រាចារ្យបណ្ឌិត លោក Nguyen Quang Tuyen អនុប្រធានក្រុមប្រឹក្សាសាលា ប្រធានមហាវិទ្យាល័យច្បាប់សេដ្ឋកិច្ចនៃសាកលវិទ្យាល័យច្បាប់ហាណូយបានថ្លែងសុន្ទរកថាលើបញ្ហាទី ៣៖ បញ្ហាច្បាប់ និងការអនុវត្តជាក់ស្តែងទាក់ទងនឹងការផ្សព្វផ្សាយ និងការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីថ្មី។

បញ្ហាតម្លៃដីនៅពេលបច្ចុប្បន្ននេះគឺការស្ទះនៃការស្ទះ។ បច្ចុប្បន្នតំបន់ជាច្រើនមានគម្រោង«ទុកចោល»ជាច្រើនដែលមិនអាចអនុវត្តបាន។ មូលហេតុធំមួយគឺដោយសារតម្លៃដីមិនទាន់កំណត់។ ដូច្នេះ ខ្ញុំសូមចូលរួមផ្តល់យោបល់ខ្លះៗលើបញ្ហាតម្លៃដីតាមទស្សនៈផ្លូវច្បាប់។

បច្ចុប្បន្ននេះ បទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ដីធ្លីមានការច្នៃប្រឌិតជាច្រើន។ នេះជាការទម្លាយមួយហើយក៏បង្កើតសម្ពាធដល់មូលដ្ឋានផងដែរ។ យើងអនុវត្តសេចក្តីសម្រេចទី១៨ ដោយលុបចេញនូវក្របខណ្ឌតម្លៃដី ហើយអនុវត្តតែតារាងតម្លៃដីប៉ុណ្ណោះ។ ជាពិសេស តារាងតម្លៃដីនឹងត្រូវប្រគល់ជូនគណៈកម្មាធិការប្រជាជនតាមមូលដ្ឋានដើម្បីបង្កើត។ មានន័យថា មូលដ្ឋាននឹងធ្វើដោយខ្លួនឯង សម្រេចដោយខ្លួនឯង និងទទួលខុសត្រូវដោយខ្លួនឯង។ ទន្ទឹមនឹងនោះ មានច្បាប់ ក្រឹត្យ និងសារាចរ។ សរុបមក គេអាចមើលឃើញថា ច្រករបៀងផ្លូវច្បាប់កាន់តែមានភាពពេញលេញ និងសមស្រប ប៉ុន្តែបើចូលទៅក្នុងសេចក្តីលម្អិត វានៅតែមានដែនកំណត់ជាច្រើន។

បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការកំណត់តម្លៃដីមានគោលការណ៍ចំនួន ៥ រួមទាំងគោលការណ៍ទីផ្សារ ប៉ុន្តែគ្មាននរណាម្នាក់ពន្យល់ថាគោលការណ៍ទីផ្សារគឺជាអ្វី។ នេះធ្វើឱ្យមានការលំបាកសម្រាប់មូលដ្ឋានក្នុងការអនុវត្ត។

បច្ចុប្បន្ននេះទីផ្សារអចលនទ្រព្យបាន "ផុតពូជ" ផ្នែកអចលនទ្រព្យពី 20-30 លានដុង/m2 ដែលធ្វើឱ្យកម្មករប្រាក់ខែមិនអាចទិញផ្ទះបាន។ ដូច្នេះខ្ញុំគិតថាវាចាំបាច់ដើម្បីបញ្ជាក់ថាតើគោលការណ៍ទីផ្សារអ្វីខ្លះ។ ទីពីរ តើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យអ្វីខ្លះដែលត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់គោលការណ៍ទីផ្សារ? នេះក៏ត្រូវការការបំភ្លឺផងដែរ។

ហើយយើងក៏ត្រូវបញ្ជាក់ដែរថា គ្មានគោលការណ៍កំណត់តម្លៃដីតាមតម្លៃទីផ្សារនោះទេ។ ការធ្វើតាមតម្លៃទីផ្សារគឺខុស យើងត្រូវតែធ្វើតាម "គោលការណ៍ទីផ្សារ"។

លើសពីនេះ គោលការណ៍ទាំង៥ក្នុងការកំណត់តម្លៃដីត្រូវធានាឱ្យបាននូវភាពសុខដុម។ ដូច្នេះតើភាពសុខដុមរមនាគឺជាអ្វី? នេះក៏ចាំបាច់ត្រូវបញ្ជាក់ផងដែរ។ តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ ភាពសុខដុមរមនាគឺដើម្បីធានាថាផលប្រយោជន៍របស់ភាគីទាំងអស់ត្រូវបានការពារ។ ប្រសិនបើស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃការវាយតម្លៃដីធ្លីនៅតែបន្ត អាជីវកម្មប្រាកដជានឹង«បង្កក»។

បន្ទាប់ខ្ញុំស្នើថា យើងត្រូវតែមានយន្តការច្បាប់ច្បាស់លាស់ ដើម្បីការពារក្រុម និងអង្គការដែលពិគ្រោះយោបល់លើការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ពួកគេជាអ្នកជំនាញអនុវត្តតាមនីតិវិធីច្បាប់ត្រឹមត្រូវ ហើយត្រូវតែការពារពួកគេ។ ទាល់តែអ្នកប្រឹក្សាវាយតម្លៃហ៊ានធ្វើវា។

យើងក៏ត្រូវរៀបចំធនធានសម្ភារៈ រួមទាំងអ្នកជំនាញការវាយតម្លៃដីធ្លីផងដែរ។ ក្រឡេកមកមើលវិញ តើមានអ្នកជំនាញវាយតម្លៃដីធ្លីប៉ុន្មានរយនាក់ ដែលប្រទេសយើងមាន និងអាចវាយតម្លៃដីធ្លីបាន? ក្រៅពីការរៀបចំសិក្ខាសាលា ខ្ញុំគិតថា ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានត្រូវតែកាន់ដៃគ្នា និងណែនាំតាមមូលដ្ឋាន។ វាពិបាកណាស់ក្នុងការអនុញ្ញាតឱ្យមូលដ្ឋានធ្វើវាដោយខ្លួនឯង។

ការវាយតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្នមានការលំបាក មួយផ្នែកដោយសារតែទិន្នន័យបញ្ចូលបច្ចុប្បន្ន និងព័ត៌មានមិនមាន និងមិនមានស្តង់ដារ។

លើសពីនេះ ខ្ញុំយល់ស្របនឹងទស្សនៈដែលថា វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការកំណត់តម្លៃដីឯកសណ្ឋាន ជាពិសេសដីសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម។ គម្រោងក្នុងតំបន់ដែលមានការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ច-សង្គមត្រូវតែមានតម្លៃខុសៗគ្នា... អាស្រ័យលើក្រុមគម្រោងនីមួយៗ ក្នុងទីតាំងជាក់លាក់ តម្លៃផ្សេងៗគ្នាត្រូវបានអនុវត្ត។ យើងត្រូវតែមានភាពជាក់លាក់។ មានតែពេលនោះទេ ដែលយើងអាចដោះស្រាយបញ្ហាតម្លៃដីបច្ចុប្បន្នបានបន្តិចម្ដងៗ។ បើមិនដូច្នេះទេ យើងនឹងធ្វើឲ្យតម្លៃដីជាប់គាំង មិនមែនធនធាននោះទេ។

១៤:៣០ ថ្ងៃទី ១០ ខែ មករា ឆ្នាំ ២០២៥

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ ថ្លែងសុន្ទរកថា ២

កិច្ចពិភាក្សា៖ អនុវត្តគោលការណ៍ “ធានាបាននូវសុខដុមរមនានៃផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ” និង “គោលការណ៍ទីផ្សារ” ក្នុងការរៀបចំតារាងតម្លៃដី និងកំណត់ភាគរយ (%) នៃតម្លៃឯកតាជួលដីដោយសមហេតុផល ដើម្បីគណនាការជួលដីសម្រាប់ប្រភេទដីនីមួយៗក្នុងខេត្ត ដើម្បីបង្កើតបរិយាកាសវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញ និងអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយសុវត្ថិភាព សុខភាព និងនិរន្តរភាព។

ចាប់ពីដំណោះស្រាយលេខ 18 ដល់ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 យើងអាចមើលឃើញការខិតខំប្រឹងប្រែងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងការកសាងយន្តការគោលនយោបាយទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យឱ្យកាន់តែមានភាពរួបរួម និងច្បាស់លាស់ ដើម្បីបំពេញចន្លោះប្រហោងផ្លូវច្បាប់ដែលមានពីមុនមក។

ក្នុងសិក្ខាសាលាថ្ងៃនេះ យើងសូមលើកជាអនុសាសន៍មួយទាក់ទងនឹងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ក្រឹត្យលេខ 102/2024/ND-CP លម្អិតអំពីប្រភេទដី រួមទាំងដីកសិកម្ម ដីមិនមែនកសិកម្ម និងដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យើងបានរកឃើញថាដីទីលានវាយកូនហ្គោលត្រូវបានគ្រប់គ្រងទាំងប្រការ 4 និង ប្រការ 5 ។ ប្រការ 4 និយាយអំពីដីអាជីពជាមួយនឹងផ្នែកនៃទីលានវាយកូនហ្គោល ប៉ុន្តែដីផលិតកម្ម និងអាជីវកម្មក្រោមការគ្រប់គ្រងរបស់ទីលានវាយកូនហ្គោលគឺស្ថិតនៅក្នុងប្រការ 5 ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបានចេញតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលដោយមានបទប្បញ្ញត្តិនៃការចាត់ថ្នាក់វាជាផលិតកម្មមិនកសិកម្មច្បាស់លាស់។ តួយ៉ាង រឿងនៅសួនសត្វ Saigon និង Botanical Gardens ផ្ទៃដីសរុបមានប្រហែល 20 ហិចតា ដែលក្នុងនោះមានដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មត្រឹមតែពីរបីពាន់ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែផ្ទៃដីទាំងមូលមានតម្លៃជាដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម ធ្វើឱ្យសហគ្រាសជំពាក់ពន្ធជិត 900 ពាន់លានដុង។ លុះត្រាតែអ្នកសារព័ត៌មានចូលរួម ទើបទីក្រុងមើលទៅក្រោយ ហើយសន្និដ្ឋានថា ចាំបាច់ត្រូវរកមើលការវាយតម្លៃត្រឹមត្រូវបន្ថែមទៀត។

បច្ចុប្បន្ននេះ នៅក្នុងដំណើរការនៃការកសាងតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលនេះ យោងតាមការសំយោគពីសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម 25 មូលដ្ឋានបានកែសម្រួលបញ្ជីតម្លៃដី។ នៅពេលវិភាគយ៉ាងលម្អិត គេអាចមើលឃើញថា មូលដ្ឋានភាគច្រើនបានកត់ត្រាការកើនឡើងជាច្រើនដងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងកាលពីមុន។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ ស្រុក Can Gio ត្រូវបានកែសម្រួលពី 1.7 - 2.7 ដងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងកាលពីមុន។ ការកើនឡើងទាបបំផុតគឺនៅស្រុកទី៣ មានចំនួន២,៧ដង ខណៈស្រុកហុកមនមានការកើនឡើងខ្ពស់បំផុតរហូតដល់៣៨ដង។ ដូច្នេះ ការកើនឡើងនៃតម្លៃដីបច្ចុប្បន្នបានលើសពីតារាងតម្លៃពីមុនឆ្ងាយណាស់។

ដូច្នេះហើយ យើងបានរាយការណ៍ទៅរដ្ឋាភិបាល និងក្រសួងនានាថា ការកែសម្រួលដំបូងហាក់ដូចជាមិនមានផលប៉ះពាល់ភ្លាមៗដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនោះទេ ព្រោះវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៅតែផ្អែកលើអតិរេក និងមិនមានទាំងស្រុងលើតារាងតម្លៃដី។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ បញ្ហាអាចកើតមានឡើងក្នុងដំណាក់កាលទិញដី និងសំណងសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោង ដែលនៅពេលនោះតម្លៃដីនឹងត្រូវបានជំរុញឱ្យខ្ពស់ខ្លាំង ដែលបណ្តាលឱ្យមានអតុល្យភាពនៅក្នុងទីផ្សារ។

គោលការណ៍ដែលយើងតែងតែនិយាយគឺការចុះសម្រុងគ្នាផលប្រយោជន៍ក្នុងចំណោមអង្គភាពធំៗបីគឺរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយតាមការពិតគោលការណ៍នេះមិនត្រូវបានធានាឱ្យបានពេញលេញក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្ត។ ដូច្នេះខ្ញុំស្នើថា សម្រាប់តំបន់ទាំង ២៥ ដែលបានចេញតារាងតម្លៃដីដែលបានកែតម្រូវការវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់គួរតែធ្វើជាបន្ទាន់។ ក្នុងអំឡុងពេលចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់តារាងតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តនៅថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026 យើងគួរតែដឹកនាំការត្រួតពិនិត្យបឋម និងវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់នៃតារាងតម្លៃដីថ្មីនៅក្នុងមូលដ្ឋានទាំងនេះ។ ចំណែកតំបន់ដែលមិនទាន់បានចេញតារាងតម្លៃដីថ្មី ហើយនៅតែរក្សាបញ្ជីតម្លៃចាស់នោះ ការវាយតម្លៃឱ្យបានហ្មត់ចត់ក៏ចាំបាច់ដែរ ។ តាមរយៈនោះ យើងនឹងកំណត់ថាតើគោលនយោបាយថ្មីពិតជាធានាបាននូវគោលការណ៍នៃភាពសុខដុមនៃផលប្រយោជន៍។

ចាប់ពីឆ្នាំ 2023 ដល់ចុងឆ្នាំ 2024 ទីក្រុងហូជីមិញបានកែសម្រួលតម្លៃដីឡើងប្រហែល 1.64 ដង។ ឥឡូវនេះ ជាមួយនឹងការកែតម្រូវថ្មី ការកើនឡើងនៅតែបន្តរក្សាជួរដដែល។ ដូច្នេះក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំ អាជីវកម្មប្រឈមមុខនឹងការផ្លាស់ប្តូរដ៏សំខាន់នៅក្នុងកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ យោងទៅតាមនិន្នាការនៃការបង់ពន្ធ និងថ្លៃសេវាកាន់តែច្រើន។ នេះមានសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុយ៉ាងសំខាន់សម្រាប់អាជីវកម្ម។

ដូច្នេះហើយបានជាយើងបានស្នើឱ្យសាលាក្រុងអនុវត្តអត្រាពន្ធ ០,២៥% ជាកម្រិតទាបបំផុតក្រោមក្រឹត្យលេខ ១០៣ មកត្រឹម ១,៥%។ ទោះបីជាទីក្រុងនៅតែអនុវត្តតាមច្បាប់ក៏ដោយ សំណួរគឺថាតើនេះសាកសមនឹងការពិតដែរឬទេ? យើងដឹងថាក្រឹត្យនេះមានរយៈពេលអប្បបរមា១០ឆ្នាំ ដូច្នេះក្នុងដំណាក់កាលដំបូងសម្ពាធពី ០,២៥ ទៅ ១,៥% គឺខ្ពស់ណាស់។ យើងសូមណែនាំឱ្យកំណត់តែភាគរយនៃតម្លៃឯកតាជួលដីពី 0.25 ទៅ 0.5% ដើម្បីកាត់បន្ថយបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុលើអាជីវកម្ម និងបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ពួកគេក្នុងការសម្របខ្លួនបន្តិចម្តងៗទៅនឹងការផ្លាស់ប្តូរ។

ប្រភព៖ https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html