10月18日、ハノイでフォーラム「経済回復と発展の促進：重要ポイントと国家監査の役割」が開催されました。フォーラムの重要な議題の一つは、「土地管理と土地評価 - 実践と国家監査活動による不備」であり、国家監査副長官のハ・ティ・ミ・ズン氏と天然資源・環境副大臣のレ・ミン・ガン氏が議長を務めた。
フォーラムでは、不動産投資家の代表者が困難について「不満を述べた」だけでなく、いくつかの大きな省や都市も当局が直面している困難を共有した。
したがって、ワークショップでは、土地価格の決定における困難さと問題を「特定」し、そこから州の監査とともに解決策を提案することが期待されています。
「土地管理と土地評価 - 実践と国家監査活動による不備」は、国家監査副長官のハ・ティ・ミ・ドゥン氏と天然資源環境副大臣のレ・ミン・ガン氏が議長を務めた。写真: ホアン・トゥ
省や市も土地価格を決定するのに苦労している。
ワークショップで、ハノイ人民委員会は、近年、この機関は土地回復作業における地区レベルの人民委員会の主導性を高めるために、地方分権と権限委譲を徹底的に実施してきたと述べた。土地の開拓;補償と移住の基準となる特定の土地価格を決定する。市内の公共投資事業（環状3号線・環状4号線事業、鉄道事業等）の土地収用、補償、支援、移住、実施等に関する問題を速やかに解決する。
ハノイ市人民委員会は、実践を通じて、2014年5月15日付政府政令44/ND-CP第3項d号の規定に従って財政自立に移行した公共サービス部門の土地賃貸価格を決定するために住宅地価格を適用することは不適切であると評価しています。
一方、カインホア省人民委員会も、これまでの多くのプロジェクトにおける土地価格の決定における「誤りの修正」に苦慮している。
カインホア省人民委員会は、土地評価とは、特定の時期における特定の使用目的のために金銭形式で土地の価値を推定することであるとコメントした。土地の評価は、国家の土地管理活動だけでなく経済においても重要な役割を果たします。
カインホア省は、当該地域の土地使用料、地代、補償金、移住支援金の徴収に役立てるため特定の土地価格を決定するほか、中央検査委員会と政府検査機関の結論に従って違反プロジェクトを是正するための土地価格も決定する必要がある。これは、州固有の土地価格の決定にとって、新しい、特別かつ非常に困難な作業です。
この機関は、違法プロジェクトを是正し、土地使用料を徴収するプロジェクトを具体的に土地価格を決定する作業を分担しています。省党委員会常務委員会と省人民委員会は厳重に指導していますが、計画調整、土地利用構造と形式の変更によるプロジェクトでは、土地価格を再決定する必要があるなどの問題により、依然として遅れており、割り当てられたタスクの要件を満たしていません。投資、土地、建設計画、詳細、土地の種類に関する法的文書の問題。市場の土地価格に関するデータはありません。
天然資源・環境省土地資源計画開発局は、土地価格の枠組みと土地価格表は市場の一般的な土地価格を考慮して規制に従って作成されたと評価した。
しかし、2013年土地法の実施状況を総括した決議第19-NQ/TW号のまとめの結果から、現在までに土地価格に関する一部の法律規定は実際には効力を失っており、土地価格を決定する一部の方法が土地使用権市場の情報の実態に適しておらず、土地価格データベースが不完全な状況下での国家による土地価格管理に適していないなどの限界が明らかになったことが分かる。
投資家は困難について「不満」を漏らす
ワークショップでは、ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長であるレ・ホアン・チャウ氏が、2013年土地法の規定に従って「特定の土地価格を決定する」ための「土地価格決定」の現状について評価を述べた。
ワークショップ「土地管理と土地評価 - 実践と国家監査活動による不備」は、フォーラム「経済回復と発展の促進: ボトルネックと国家監査の役割」の一環として開催されました。写真: Hoang Tu。
Le Hoang Chau氏によると、2013年土地法と政令44/2014/ND-CPでは「5つの土地評価方法」と「土地評価方法の適用」が規定されているが、それらは完全ではなく、具体的ではなく、実際の状況に近くなく、一部の規定は実際には「標準」ではなく、たとえば「減算法」が規定されているが、これは「比較法」の計算手法にすぎない。あるいは、国家が「土地価格枠」または「土地価格表」の土地価格を作成するために「土地価格枠」または「土地価格表」を適用しているにもかかわらず、「土地価格枠」または「土地価格表」の土地価格を作成するために「土地価格枠」を適用していない。または、土地または土地区画の価値が 30 未満のプロジェクトにのみ「地価調整係数方式」を適用する。 20; 「土地価格表」によれば、100億VNDが上限ですが、土地区画または土地面積がそれ以上の価値があるプロジェクトには適用されません。
「土地評価方法」を適用しても、信頼できる結果は得られません。たとえば、同じプロジェクトに対して、同じ土地評価コンサルタント部門が 2 つの異なる「土地評価方法」を適用して「土地価格を決定」すると、多くの場合、約 20% の価値の差がある 2 つの異なる結果が得られます。あるいは、2 つの土地評価コンサルティング ユニットによるプロジェクトで、同じ「土地評価方法」を「土地価格の決定」に適用すると、2 つの非常に異なる結果が得られます。
チャウ氏は、ビントゥアン省の都市部プロジェクトを例に挙げた。このプロジェクトでは、最初の政府機関が土地の価値を9,000億ドンと評価し、2番目の政府機関が検査して土地の価値を1兆8,000億ドンまで評価し、3番目の政府機関が再検査して土地の価値を3兆ドン以上と評価した。
土地価格の決定は多くの投資家にとって困難を生じさせているため、レ・ホアン・チャウ氏は、国家監査が「土地価格の決定、土地価格の評価、土地価格の決定」から「土地を使用するプロジェクトの土地使用料、地代を計算するために具体的な土地価格を決定すること」、「公的財政情報、公的資産、または公的財政、公的資産の管理と使用、法律の遵守、公的財政と公的資産の管理と使用の効率に関連する財務報告の正確性と誠実性を評価および確認すること」までの業務を監査する任務を遂行する上で非常に重要な役割を担っていると評価した。
監査さえも問題です。
州監査地域 現在、規制により、土地評価には 5 つの方法があると述べました。監査の実践を通じて、以下のことが明らかになりました。主に地方自治体が土地の補償を行う際に特定の土地価格を計算するために比較法を使用しています。計画区域の土地評価のための剰余金方式農地評価における収益方式と小規模低価値土地に対する地価調整係数方式。
多くの地域では、具体的な土地評価の遅れが発生しています。土地使用料を徴収するための土地価格の承認時期は、土地の割り当て時期よりも大幅に遅れることがよくあります。土地価格の承認がないまま 2 ～ 3 年が経過したプロジェクトもあります。
多くの場合、土地価格は、計画調整が土地価格に影響を与えたとき、または 5 年間の土地賃貸価格安定化サイクルが終了したときに、適時に調整されていないか、調整されていません。土地評価の遅れにより、土地使用料が州予算に間に合うように投入されないことになる。
監査により、多くのプロジェクトで土地価格が適切に設定されておらず、評価時のオークション価格や市場参考価格よりもはるかに低いことが判明しました。多くの場合、類似しない比較対象物件の選択と、さまざまな要素の不適切な定量化および調整が組み合わさって、評価された土地の価値が低下しています。
評価時点から遠い時点で比較対象資産を選択するものの、比較対象価格を評価時点の水準に調整する要素が組み込まれていないプロジェクトもあります。多くのプロジェクトでは、公証役場での売買契約に基づいて比較対象資産の価格情報を取得しますが、実際の取引価格と比較して契約上の価格情報の信頼性と正確性は保証されません。
さらに、評価に含まれる多くの要素は、投資率、稼働率、投資家の標準利益率、売上原価率、キャッシュフロー割引率など、明確な根拠を欠いていたり、現実に合致していると判断されていないものもあります。
州監査地域 I の実務評価では、土地を評価する際に余剰金方式で開発投資コストを決定する際に困難と不十分さがあることが明らかになりました。監査を通じて、地方自治体間で一貫性がないことが示されました。投資率に基づいて設立する地方自治体もあれば、詳細な見積もりに基づいて設立する地方自治体もあります。現地の暫定見積もりと詳細な決済要件があります。
州監査の役割
ヴー・ディン・アン博士は、土地評価全般、特に土地評価方法が近年の国家監査の主要な監査主題の一つであると評価しました。
この内容の監査活動は、土地価格枠組みの廃止に関する中央決議の要件に厳密に従う必要があり（法令96/2019/ND-CPに規定されている土地価格枠組みは、地方自治体が2020～2024年の期間の土地価格リストを発行するための基礎となる）、市場原理に従って土地価格を決定するためのメカニズムと方法を備え、土地価格の決定を担当する機関の機能、タスク、責任を規定する必要があります。
したがって、中央政府は、土地価格表の作成において地方自治体を検査し監督するための基準と手順を策定します。省人民評議会は土地価格の実施を決定し、検査し、監督する。
「国家監査は、土地評価、土地評価評議会の独立性、土地評価コンサルタント組織の能力、鑑定人の能力と倫理、および、公開地価、取引所を通じた義務的取引、銀行経由の支払い、現金禁止など、公開性と透明性を確保する規制の遵守について監査を実施します…」 - ヴー・ディン・アン博士は、土地価格の決定における国家監査の役割について意見を述べました。
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