新たな労働文化を創造するという野望を掲げて2010年に設立されたWeWorkは、わずか9年で急成長を遂げた後、衰退し、パンデミック後に回復することができませんでした。
2018年が終わる10日前、WeWorkの6000万ドルのガルフストリームジェット機がニューヨークからハワイに向けて出発した。そこには共同創業者のアダム・ニューマンと200億ドルの秘密が隠されている。これは「プロジェクト・フォーティテュード」と呼ばれ、ソフトバンクの孫正義CEOが投資額を100億ドルに増額し、ニューマン氏を除く全投資家の株式のほとんどをさらに100億ドルで買収する計画だ。
この計画により、WeWork は野心的なビジョンを抱く資金力のある投資家の支援を受け、今後何世代にもわたってニューマン家の管理下に置かれることが確実となる。しかし、1年以内にガルフストリームは売りに出され、ニューマンは退任し、WeWorkの価値は7分の1に下落した。
新型コロナウイルス感染症の流行期とそれに続く事業救済の試みの失敗を経て、ウィーワークは数十億ドルの負債を抱え、債券の利払いが遅れていた。 11月初旬、 WSJは、ベンチャーキャピタルの世界で数百億ドルと評価される人気企業であるこのスタートアップ企業が破産申請の準備を進めていると報じた。 WeWorkに何が起こったのでしょうか?
「世界を変える」という夢
2010年、アダム・ニューマンとミゲル・マッケルヴィーはスタートアップ企業Green Deskの売却益を使いWeWorkを共同設立した。彼らのビジョンは、フリーランサーや在宅勤務者を引き付けることができる「物理的なソーシャルネットワーク」を構築することです。
WeWork のビジネスモデルは、オフィスビル（または個々のフロア）を長期リースし、その後改装して賃貸するというものです。単に柔軟かつ短期的な座席を提供するだけでなく、コミュニティの交流、娯楽、食事のための豪華でモダンな空間と便利なサービスで顧客を引き付ける計画だ。
一日中コンピューターの画面を見つめるよりも人生はもっと面白いかもしれないと考えている若者のために、WeWork はビール、ピンボール テーブル、瞑想ルームを提供しています。ニューマンは、あらゆる場所で新しい職場文化などを創造するという使命に取り組んでいます。 「我々は世界を変えるためにここにいる。それ以上に興味深いことは何もない」と彼はかつて言った。
アダム・ニューマン氏、2018年4月12日、中国・上海にて。写真：ロイター
理論上は、スペースの賃貸料とサービスの運営コストはテナントに請求する料金よりも低くなると予想されており、WeWork の利益につながるはずだ。最初の数年間に「資金を燃やす」必要のあるほとんどのスタートアップと同様に、ニューマン氏は、資本を引き付けるために、新しいモデルの利点と、共有オフィス（コワーキング）市場の2兆ドルに達する可能性（後にガーディアン紙によって誇張されていると判断された）を分析した。
彼はいつも、ソフトバンクの孫正義社長がWeWorkへの投資を決めるのにたった28分しかかからなかったと語っていた。 2017年、ソフトバンクとビジョンファンドはこの新興企業に評価額200億ドルで44億ドルを投資した。ソフトバンクは2018年までにさらに42億5000万ドルを投入することを約束し、WeWorkを世界トップのユニコーン（評価額10億ドル以上のスタートアップ企業）の1つにした。
評価「バブル」の崩壊
疑問が生じ始めている。 2017年、ウォール・ストリート・ジャーナルは、実質的にオフィススペースを貸し出している200億ドル規模の新興企業に対して懐疑的な見方を示した。同社が民間資金調達ラウンドで得た470億ドルの評価額や、モルガン・スタンレーが同社が到達すると予測する「莫大な」1000億ドルという予測は言うまでもない。
華やかさは実際には長くは続かない。 2018年にウィーワークが債券市場から数億ドルを借り入れた際、同社は財務状況についてさらに詳しく開示する必要があった。文書によると、ウィーワークは2017年に約8億8600万ドルの収益があったにもかかわらず、8億8300万ドルの損失を出した。ファイナンシャル・タイムズのリークにより、同社は翌年、収益約18億ドルに対して19億ドルの損失を出していたことが明らかになった。
2019年までにWeWorkはJPモルガン・チェースを追い抜いてニューヨーク最大の商業テナントとなり、ロンドンでは英国政府を除くどの企業よりも広い面積を占有していた。しかし投資家らは不安定な財務基盤に疑問を呈している。同年10月、投資家が同社株の購入に消極的だったため、同社はIPO計画を撤回せざるを得なかった。銀行もWeWorkへの融資に消極的になっている。
こうした困難の中でも、ノイマンはノイマンであり続けた。彼のプライベートジェットでの旅行は、国境を越えたマリファナの密輸に何度か関係していたとされている。彼の妻は不快に感じれば従業員を解雇することができ、会社は解雇を発表する会議を音楽演奏で締めくくった。
結局、WeWorkの評価額は2019年1月の最高値470億ドルから同年後半に日本のソフトバンクに買収された際に70億ドルまで急落した。彼らは何千人もの従業員を解雇した。ニューマン氏は辞任し、ソフトバンクへの株式売却と現金支払いで７億ドル以上を受け取った。
WeWork の評価額は 2013 年から 2020 年にかけて変動し、金融機関から 2019 年に 80 億ドルから 1,040 億ドルの範囲の評価額と推定されました。グラフィック： FT
2019年のブルームバーグの分析によると、ウィーワークがベンチャーキャピタリストの寵児から社会ののけ者に変貌を遂げたのは、成長と衰退のパターンにおいて前例のないものであり、将来のキャッシュフローといった投資家の通常の懸念を覆すものでもある。
この分析では、創業者のニューマン氏が投資家を説得して数百億ドルを注ぎ込ませたのと同じように、ウィーワークの衰退は抽象的な言葉でしか説明できないと主張している。確かに、ニューマン氏はシェアオフィスレンタル会社ではなく、世界を席巻できるスタートアップのビジョンを売り込むことができた。
新型コロナウイルス感染症後の苦闘
2020年2月にニューマン家が終焉すると、サンディープ・マスラニ氏が経営を引き継ぎました。マトラニ氏の指揮下で、ウィーワークは特別買収会社（SPAC）との合併を通じて2021年10月に上場した。
新型コロナウイルス感染症が猛威を振るい、テクノロジー業界では景気後退への懸念と人員削減が起こり、コワーキングスペースの需要に重くのしかかっています。より広い視点で見ると、パンデミック以降、従業員がオフィスに戻りたがらないため、オフィス賃貸市場は苦戦を強いられています。
ハーグリーブス・ランズダウンの通貨・市場部門責任者、スザンナ・ストリーター氏は、ウィーワークはパンデミック以前から多額の損失と負債を抱え、「脆弱性」の兆候を示していたと述べた。 「しかし、コロナ危機は、すでに脆弱だった彼らのビジネスモデルにさらなる犠牲を強いることになった」と彼女は語った。
こうした逆風に直面して、WeWork は今年初め、不況を乗り切るために財務を強化する取り組みを行った。同社は3月にソフトバンクのほか、キング・ストリート・キャピタル・マネジメントやブリゲード・キャピタル・マネジメントなどウォール街の大手債権者数社と債務再編契約を締結した。
ソフトバンクは、ウィーワークの約16億ドルの負債を新たな負債と株式の組み合わせに交換することに合意した。この取引により同社の負債は15億ドル以上減少した。
この取引の一環として、ウィーワークはソフトバンクのラジーブ・ミスラ・ファンドであるワン・インベストメント・マネジメントからも投資を受け、約5億ドルの高利貸しを提供した。同社は当時、「今回の取引で調達され、約束された新たな資金は、ウィーワークの事業計画の全額を賄い、十分な流動性を提供すると期待される」と述べた。
2019年10月、英国ロンドンのWeWork支店。写真：ブルームバーグ
しかし、今年5月、財務再編を監督した後、マトラニ氏は突然退任を発表した。 8月までに、WeWorkは損失が続き現金が減ったため、事業継続能力に疑問が生じていた。
証券報告書によると、同社は今年上半期に5億3000万ドルを使い果たし、約2億500万ドルの現金が残っている。一方、借入コストの上昇とオフィス賃貸の難しさにより、同社は29億ドルの長期負債と130億ドル以上の家賃を抱えている。
取締役会は当時、「損失によって会員の退職が増加しており、会社の継続企業としての存続能力に重大な疑問が生じている」と述べた。
そこでウィーワークは、リース条件の再編と再交渉によるコスト削減、会員の離脱を減らして新規販売を増やすことで収益を増やすなど、流動性と収益性を改善するための措置を概説した。同社は債券や株式の発行、あるいは資産の売却を通じて追加資本を調達すると述べた。
また今月、ガバナンスと戦略的な方向性をめぐる大きな意見の相違により、取締役3名が辞任した。債権者との交渉役として、財務再編の専門知識を持つ4人の新取締役が任命された。
状況はあまり良くありません。 WeWorkの株価は年初来で96%下落している。同社は6月時点で39カ国に777の拠点を展開しており、そのうち30％は米国にある。同社は今年後半から2027年末までに推定100億ドルの賃料支払いに直面することになるほか、2028年からはさらに150億ドルの支払いに直面することになる。
WSJの情報筋によると、11月初めまでにWeWorkは早ければ来週にも連邦破産法第11章の適用を申請し、事業と債務の再編の道が開かれる可能性があるという。規則により、会社の再建計画は破産裁判所と債権者によって承認されなければならない。
しかし、WeWork がどのように変革するかが疑問だ。これまで、このスタートアップは、常に「アセットライト」、つまり多くの物理的資産を所有していないことを自己紹介してきました。これにより、WeWork は 2 つの意味で真に破壊的な存在となりました。
まず、自分で買ったり建てたりするのではなく、レンタルすることで、家賃を支払うのに十分な資本がある限り、ネットワークを急速に拡大することができます。第二に、マーケティング以上に、フリーランサーであろうと、従来の方法ではオフィスを拡張する余裕のない急成長中の企業であろうと、空間デザインと作業環境の利点を実際に活用して顧客を説得します。
しかし、「アセットライト」には暗い側面もあります。ニューヨーク大学の金融学教授アスワス・ダモダラン氏は、当初からウィーワークのビジネスモデルに懐疑的だった。 「景気が良い時は建物は満員になる。景気が悪い時は人がいなくなり、請求書の支払いを抱えた空っぽの建物が残るだけだ」と彼は語った。
飛安（要約）
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