政府と国立銀行による一連の支援政策により、2023年後半から不動産市場は一部分野で取引量の改善の兆しを見せています。不動産市場は2024年も回復が続くと予想されます。
KB証券ベトナム社の上級顧客資産管理専門家、グエン・ミン・ジャン氏がPVに語った。 VietNamNetは、不動産市場と不動産株、2024年の龍年の見通しについて報じています。
明るい兆しは、アパートと一戸建て住宅です。
―不動産市場は2023年後半に回復の兆しを見せていますが、この評価についてどのようにお考えですか？
グエン・ミン・ジャン氏：私の観察によると、2023年の不動産市場は下半期に若干の改善が見られましたが、地域限定されており、かなり明確に差別化されています。ハノイやホーチミン市などの大都市の古いアパートの価格は上昇し続けています。いくつかの中価格帯のアパートプロジェクトは投資家の投資を引き付けています。
さらに、民間住宅部門もかなり回復しました。公共投資開発が盛んな一部の省や市は投資家が多く集まる場所でもあり、こうした地域での販売価格も一般水準より低下が少ない。土地分野では、郊外の土地、ショップハウス、リゾートヴィラなどが引き続き暗い状況にあります。
国会は、不動産業界に直接影響を与える3つの重要な法律を正式に可決しました。住宅法（改正）、不動産業法（改正）及び土地法（改正）
不動産セクターは法的要因に大きく依存していることが特徴であり、それによって資本源が解放され、プロジェクトの実施が迅速化されます。したがって、投資家は、2025年1月1日から正式に適用される上記3つの法律が、新しいサイクルにおいて市場が繁栄し、持続的に発展するための後押しとなることを期待しています。
- 2024年に向けて、市場の回復の勢いが継続するかどうかをどのように評価していますか?
2024年も、緩和的な金融政策の方向性は、不動産市場の回復の勢いを維持する上で引き続き重要な要素となるでしょう。 2022年後半から2023年初めにかけての大量の住宅預金は満期を迎えると再び生産に戻り、その一部は投資チャネルへと流れていくでしょう。その中で、不動産は常に優先されます。経営方針が安定し、投資家の信頼が回復すると、不動産市場は活性化する傾向があります。
市場の見通しは明るいが、地域限定的かつ断片化される可能性が高い。
リゾートヴィラ、ショップハウスなどの高級セグメントは、投資家不足で暗い状況が続くでしょう。それに伴い、土地や「緑米」の土地などの投機的なセグメントも、このセグメントに参加するほとんどの投資家が高い財務レバレッジを使用し、実際の需要があまりなく、法的手続きがまだ完了していないため、引き続き静かな状態が続くでしょう。このセグメントの供給過剰は非常に大きいため、2024 年に改善することは困難です。
さらに、ハノイやホーチミン市などの大都市には、平均所得者に適した価格のアパート部門があります。次に、個人住宅部門も人々の実需により回復を続けるでしょう。
3つの課題に直面
- あなたの見解では、不動産市場は依然としてどのような課題に直面していますか?
不動産市場は3つの課題に直面していると思います。
まず、それは一般的な経済状況です。 2024年には世界経済が減速する可能性があります。国内では、2023年10月末までの信用の伸びはわずか7.39％にとどまり、今年の最後の2か月間でようやく加速して13.7％の伸びに達した。このことから、以前は金利がかなり高かったのに、企業や個人からの新規融資の需要が非常に低いことがわかります。
世界経済は全体としてまだ不透明だ。国内のキャッシュフローは非常に低いです。ベトナムの製造業PMI指数が何カ月も50ポイントを下回っていることも、経済の需要が依然としてかなり低いことを示している。したがって、不動産部門だけでなく、経済のすべての部門がこの課題に直面しています。
2つ目はキャッシュフローです。不動産事業向け融資は経済信用総額の21％以上を占め、2023年には業界全体の成長率を上回る勢いで増加した。これは、不動産事業者が資金にアクセスできるようにするための困難と解決策を取り除く効果的な政策を反映しています。
しかし、不動産事業のキャッシュフローは困難に直面していることが多いことに留意すべきだ。 2023年には、新規プロジェクトを売り出す事業の数は非常に少なく、コア事業のキャッシュフローは大部分がマイナスです。
2024 年までにプロジェクトが法的問題を解決できず、製品を市場に投入するためのインフラストラクチャを完成させることができない場合、リスクが存在することになります。言うまでもなく、債券の満期に対する圧力は120兆VNDを超えており、非常に大きい。これは過去 5 年間で最大の満期となります。
3番目に、法的要素があります。不動産事業はプロジェクトの実施において多くの困難に直面します。近年供給が減少しているのもこの理由です。
新しいプロジェクトには、顧客と融資からの最大 70% の資本拠出が必要です。投資家は資本の30%しか占めません。法的な問題が生じ、企業がプロジェクトを実施するための資金にアクセスできない場合、遅延やコストの増加が発生し、企業に多くの影響を及ぼし、市場にリスクをもたらします。
したがって、私は合法性が不動産市場の重要な要素であると考えています。
2025年から反転、2027年から不動産がブレイク？
- 市場が反転するのはいつだと思いますか?不動産投資家へのアドバイスはありますか？
2024年から2025年にかけてのプライマリー市場では、投資家からの販売価格が下がるでしょう。これは企業が困難な状況から抜け出すために必要なことです。需要と供給がより容易に満たされるようになります。これは不動産市場の反転ポイントを見つけるためのシグナルの一つでもあります。
もう一つの重要なシグナルは人口所得です。所得が減少する中、2024年に不動産市場の反転点を見出すことは難しい。おそらく、主に差別化された緩やかな回復にとどまるだろう。
次に重要な要素は法律であり、2025年1月1日から3つの重要な法律が施行されます。これは、古いサイクルと新しいサイクルの間の移行期間とも考えられます。
私の調査によると、通常、反転ポイントの後、市場が安定して再び力強く成長するには少なくとも 2 年かかります。
したがって、私は2025年後半が不動産市場の転換点になると予測しています。 2027年頃からは、経済サイクルが困難な時期を過ぎ、法制度が整い、人々の収入が再び増加し始めると、市場は本当に改善するでしょう。適切なビジネス指向によってビジネスも成長します。
投資家にとって、個人のキャッシュフローを管理し、このような状況で適切な投資時期を選択することは非常に重要だと思います。
経済が依然として不確実な段階にあり、地政学的状況が不安定な場合、投資比率を適切に配分することは大きな効果をもたらす可能性があります。不動産に関しては、投資家はキャッシュフローの得られる中核エリアの不動産を探すべきです。また、公共投資の支出を強力に推進している地域や、低中所得者層向けのセグメントなどもあり、キャッシュフローが投資パフォーマンスを最大化できるように、市場の反転ポイントに基づいて適切な時期を選択することが重要です。
不動産株は不動産市場の好不況に密接に追随します。
―上場不動産会社の株式をどのように評価しますか？
不動産市場は、上場不動産会社の株価と常に密接な関係があり、一致していると考えます。
2021年の土地熱の期間中、不動産株はわずか数か月で5〜10倍に上昇しました。不動産市場が凍結する2022年には、多くの不動産株が「5倍、10倍」の価格になるだろう。私はよく不動産株を「高ければ高いほど下がる」と表現しますが、これは市場の性質とビジネスの難しさをはっきりと反映しています。
2022年には多くの投資家や不動産事業主の株式が清算されました。不動産業界にとって最も厳しい時期です。
しかし、危険の中には常にチャンスがある。最も困難な時期は、常に「狩り」に最適な時期です。客観的に見ると、多くの上場不動産会社は、大規模なプロジェクト開発と高いレバレッジのために困難に直面しています。しかし、優れた不動産会社も多くあり、今が狩りに出かける時期です。
2024年から2025年にかけて、不動産分野では合併と買収（M&A）が活発化すると予測しています。
個人投資家にとって、これは長期的なビジョンを持って企業を精査し、投資する優良企業を探す絶好の機会でもあります。
良いビジネスには、良好で健全な財務上の可能性が必要です。これらのビジネスはレバレッジが低く、レバレッジは軽度です。企業自身も、現在の厳しい状況下で収益とキャッシュフローを維持するために、中間所得者層向けセグメントへの転換や公営住宅の建設など、事業の方向性を柔軟に変える必要がある。
現時点で財務的に強力な企業には、新たなサイクルに持続可能な開発価値をもたらす M&A の機会が数多くあります。これは、投資家が優良なビジネスを探す際に注意すべき点です。
不動産市場の営業サイクルは、一般的に株式市場のそれよりも長く、遅いということを強調しておく必要があります。現時点で不動産株に投資する場合、投資家は長期的な視点を持つべきです。なぜなら、不動産の「超大」波は過ぎ去ったからです。2021年のような大波を形成するために、不動産株グループは7〜8年かけて蓄積してきました。
ありがとう！
あなたにとって、3 つの新しい法律（住宅法（改正））のハイライトは何ですか。不動産業法（改正）と土地法（改正）が適用された場合、新サイクルの不動産市場にプラスの影響を与えるでしょうか？
* それは、海外に居住するベトナム人に、国内の人々と同様に不動産事業を行う権利を与えることです。これにより、ベトナムへの年間送金額が増加することになります。ベトナムは、世界で送金額が最も多い国のトップ3に入っています。
* 土地の分割と売却を厳しく制限する。これにより、土地投機が最小限に抑えられ、リソースの無駄が回避され、実際の需要のあるセグメントに焦点が当てられます。
今後、不動産事業者は新たなサイクルに適した不動産セグメントに方向転換し、不動産市場のより持続可能な安定と発展に貢献する必要があります。
* ミニアパートにピンクブックを付与し、アパートの所有期間を指定しない。
※2014年7月1日以前に土地利用書類が提出されていない土地にはレッドブックが付与されます。
* 土地価格の枠を取り除き、市場原理に従って土地価格を決定します。土地を奪われた人々への補償の形態を多様化します。復旧前に再定住住宅を手配する。回収された農地は住宅地・住宅で補償されます。
これにより、人々はより多くの利益を得ることができ、企業は簡単に土地を整地し、プロジェクトをより迅速に実施できるようになります。
* 企業は土地使用税を一括で支払うのではなく、毎年支払うことになります。
* 農地の最大個人所有量が10倍から15倍に増加するなど、農地に対するよりオープンな仕組み。農地を直接生産しない個人も、稲作地の譲渡を受けることは認められます。
要約すると、これら 3 つの改正法は、社会のあらゆる側面とあらゆる階層の人々に重大な影響を及ぼします。この法律が実践されれば、企業が法的困難を克服するのに役立つだけでなく、不動産部門の発展を新たなサイクルに再方向付けることに役立つと期待されている。不動産供給は徐々に回復し、経済に持続可能な価値をもたらし、人々の基本的なニーズをターゲットとする商品へと移行していきます。
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