不動産業法によれば、8月1日から、住宅購入時の頭金は5％を超えてはならず、売買契約締結時には30％を超えてはならず、住宅引渡し前には最大50％を支払わなければならない。
ハノイ市ハドン地区のプロジェクト。このプロジェクトは予定より10年以上遅れている。多くの顧客が投資家に住宅購入価格の 100% を支払っていることは注目に値します。これは、住宅購入者が建設が始まったばかりのプロジェクト（いわゆる「建設中」）の住宅を購入することを選択した際にリスクに遭遇する多くのケースの1つにすぎません。 将来の住宅アパート、タウンハウス、ヴィラなどです。
8月1日より、 不動産ビジネス法 有効になります。特に注目すべきは、投資家や企業が建設する住宅タイプのプロジェクトにおいて、住宅購入者の権利を保証する新しい規制が数多くあることです。将来の住宅プロジェクトでは、顧客のニーズと予算に応じて、プロジェクトの開始時からアパートまたは住宅を選択できるように支援します。しかし、特に投資家の能力が弱いプロジェクトではリスクもあります。
建設中のプロジェクトの住宅を購入する場合、支払いは複数回に分割されるため、購入者は資金を貯めたり、積極的に資金源を手配したりする時間を持つことができます。このタイプの住宅では、支払いに関する規制が以前と比べて多く変更されています。
「家を買うために袋や車にお金を入れて運ぶ時代は終わりました。法律では、投資家から家を買うには銀行振込が必要だと規定されています。しかし、個別の取引は必ずしも必須ではありません。取引をする際には商法の規定を尊重し、法律に従って行う必要があります」と、EZベトナム投資株式会社の取締役会長ファム・ドゥック・トアン氏は述べた。
将来の住宅に関しては、新しい規制により購入者が支払う必要のある金額が削減されるだろう。
EZベトナム投資株式会社の取締役会長ファム・ドゥック・トアン氏は次のように述べた。「新法によれば、頭金は5%を超えてはならず、売買契約締結時には30%を超えてはならず、住宅引渡し前には50%まで支払う必要がある。旧法によれば、支払いは70%までとされていた。これは住宅購入者にとって便利であり、準備に必要な金額に対するプレッシャーが軽減される」。
したがって、50億の価値がある住宅の場合、旧規制によれば、購入者は住宅を受け取る前に70%、つまり35億ドンを支払わなければならないことになる。しかし、新法では、購入者は50％の25億円を支払うだけでよく、購入者へのプレッシャーが軽減され、投資家が契約通り残額を受け取るために予定通りに住宅を引き渡すよう促される。
「規定によれば、頭金が5％を超えると不動産事業法違反となる。しかし、投資家にはそれを回避するさまざまな方法がある。早期返済を要求したり、割引のための借入の形で別途契約を結んだりできる」と、EZベトナム投資株式会社の取締役会長ファム・ドゥック・トアン氏は述べた。
長年にわたり、 不動産市場 実際の取引価格が契約書に記載された価格と異なるという現実があります。通常、契約書に記載された価格は、当事者が支払う税金や手数料を削減するために、実際の取引価格よりも低くなります。これは不動産譲渡税の大きな損失を引き起こすだけでなく、住宅購入者に多くのリスクをもたらします。しかし、8月1日から不動産業法が施行され、不動産業を営む個人や団体は売買契約書に実際の取引価格を記載しなければならず、売買契約書の価格が実際の取引価格と異なる場合には責任を負うことになった。
不動産市場に「新たな風」
記者の経験から、住宅購入者の保護を目的とした、より厳しい方向への規制が数多くあることがわかった。しかし、企業代表者の率直な意見は、投資家が法律を回避して国民から資金を集める方法がまだある可能性も示している。そのため、不動産投資家は、8月1日からの適用がよりスムーズに行われるよう、法律の実施に関する詳細な文書と指示を待っている。
不動産業法の規制強化は、市場にとって新風を吹き込むものと考えられている。この新しい風は、プロジェクトが完全に開示されない、プロジェクトが長期化、中止される、投資家が間違った場所に投資する、お金を失う、病気になるなど、過去数年間の市場におけるリスクを吹き飛ばすと期待されています。これにより、市場は透明性、専門性、標準化を高めて新たな発展段階に入ることができます。
トラン・アン・グループの投資法務部門の代表者は、プロジェクト情報の提供と銀行を通じた支払いの透明性に関して、新しい不動産事業法は大きな影響を及ぼし、企業に法律、投資、建設のあらゆる側面を標準化するよう圧力をかけることになるだろうと述べた。
「プロジェクトの法的問題に関しては、投資家は規制に従ってビジネスフォームと取引契約を標準化する必要があります。これらの商品を取引する際、投資家と人々の間にはより調和のとれた平等なバランスが生まれます」とトランアングループの法務・投資部門責任者、グエン・ティエウ・ラム氏は述べた。
引渡し前の最大保証金は 5% のみ、または最大支払額は 50% のみです。これらの規制により、以前と比較して顧客からの資金動員が制限され、大きな財務的圧力が生じ、企業は商品開発戦略を変更し、信用資金をより効果的に動員する必要に迫られることになります。
フン・ロック・ファット・グループの副社長であるグエン・コン・ビン氏は次のように語った。「これは投資家にとって、資本にもっと重点を置くというプレッシャーであり、課題でもあります。私の意見では、投資家は製品を市場に出す際に「ゆっくりだが確実に」投資すべきであり、完全な法的文書を持っている必要があります。私たちはプロジェクト全体を支援するため、信用機関からの資本にもっと重点を置いています。」
弁護士らによると、不動産業法による新たな風は、能力や投資資源が弱い不動産会社を市場から排除し、制限するのに役立つという。
「最近、私たちは法律を調整し、あらゆるリスクを制限し、新しい状況に合わせて否定的な展開を制限し、透明性という形で人々が参加できる信頼を生み出しました。そして、これらの新しい規制を運用する過程で何らかの展開があれば、不動産市場の流れをスムーズにするために速やかに調整されると信じています」と、フン・イエン法律事務所の弁護士グエン・ヴァン・クイン氏は語った。
新しい法律が制定されたことを受けて、今後の戦略では、多くの不動産企業が、大多数の人々の実際の住宅ニーズを満たすために、より多くの社会住宅や手頃な価格の住宅の開発を優先することを計画しています。
と 土地法、 8月1日から施行される新しい住宅法と不動産事業法は、ベトナムの不動産市場にとって重要な節目となると考えられている。当然のことながら、新しい規制により、市場に参入したい企業は財務能力を備えていなければならず、住宅購入者の権利が保証され、不動産市場はより透明性が高く持続可能な方向に発展するでしょう。
最近、ファム・ミン・チン首相は、2024年7月と第3四半期における成長促進、インフレ抑制、マクロ経済安定のための主要課題と解決策に関する公式文書第71号に署名し、発行した。首相は、省庁や機関に対し、詳細な政令を完成させて政府に提出し、その権限の下で通達やガイドライン文書を公布し、土地法、住宅法、不動産事業法、その他多くの法律の同時発効を確保するよう要請した。
ソース
![[写真] ファム・ミン・チン首相が経済成長に関する地方との政府会議を主催](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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