多くの困難
省ビジネス協会会長のトラン・クオック・バオ氏は、不動産業界はプロジェクト実施において多くの困難に直面していると語った。その中で最も顕著なのは、補償と敷地の整地の問題であり、これは補償を担当する機関の能力、現在の管理、および地域の決定力の欠如から生じています。
バオ氏は、多くの場合、補償と移住支援計画は4年以上前に承認されているが、地方政府が多くの対話を組織し、大衆団体がキャンペーンに参加したにもかかわらず、世帯は未だに金銭を受け取ったり、土地を引き渡したりしていないと述べた。
「いくつかの問題は地元当局や補償部門によって何度も解決されており、場合によっては地元指導者から5回以上の結論通知や指示があったが、解決されず、プロジェクトが長期化している」とバオ氏は述べた。
ディエンバン町人民委員会のグエン・ティ・ミン・チャウ副委員長は、現地での用地整理作業は多くの困難に直面したが、その原因は過去の古いプロジェクトに関係しており、住民の一部が農地と住宅地の補償および移住の手配を要求したと語った。地元当局はディエンゴック地区の土地の起源を調べるのにも苦労した。
「古いプロジェクトファイルに穴があいているため、土地の差し押さえも実行が非常に困難です。強制執行を行う場合は、省警察、天然資源環境局、関連部門の意見を聴取する必要があり、同時に住民の権利を保証する必要があります」とグエン・ティ・ミン・チャウ氏は述べた。
さらに、ディエンバン町には、省交通建設投資管理委員会が投資したココ川浚渫プロジェクトと境界が重なる不動産プロジェクトが20件ある。現在、当事者間で重複する境界を明確に定義し、徹底的に解決するための作業が活発に行われている。
土地割り当ての問題について、トラン・クオック・バオ氏は、プロジェクトエリアの一部に土地が割り当てられていない場合、投資家は予定通りにプロジェクトを実施できず、使用のために引き渡すこともできず、簡単に再不法占拠につながる可能性があると述べた。
バオ氏によると、土地使用権証明書が発行されず、区画の分割や譲渡も認められないまま「ヒョウ皮」の土地が割り当てられることは、投資家にとって意味のある救済にはならないという。
トラン・クオック・バオ氏は、関係部門、機関、セクターが、条件を満たした企業に対する土地の分割、譲渡、変更の登録、ブロックブックからのサブブックの発行を扱う規則を発行することを提案した。 「私たちは多くの困難に直面しています。多くの銀行は、これらの企業の帳簿を保管することに抵抗があるため、クアンナム省の不動産事業を無視しています」とバオ氏は語った。
省ビジネス協会の会長も、プロジェクトの実施を確実にするために保証金を預ける義務を履行するタイミングに関して困難を指摘した。同協会は、補償金の前払い額が保証金を上回るものの、投資家の責任ではなく、地方自治体の用地引き渡しの責任によりプロジェクトが遅れている場合、保証金の支払いは引き続き停止され、規則に従って進捗が延長されるよう勧告している。
クアンナム省では現在、177件の住宅および都市部プロジェクトが実施中です。そのうち 17 件のプロジェクトが完了して確定しました。完了、引き渡し、使用開始済みだが未決済、及び基本的に完了しているが未検収・決済となっているプロジェクト18件。 120件のプロジェクトが実施されています（25件のプロジェクトは投資家の選定が決定され、95件のプロジェクトは投資家に割り当てられています）。
削除することを決意
計画投資省の代表者は、進行中のプロジェクト120件のうち、57件がまだ進行中であると述べた。 21 件のプロジェクトは当初の政策文書どおりに予定どおり進行中です。 36件のプロジェクトが進捗を調整しました。 7 つのプロジェクトは進行中ではなく、部門がまとめています。スケジュールを過ぎている 10 件のプロジェクトで問題が報告されています。 5つのプロジェクトは遅れているが、関係機関による検査を受けている。 6 件のプロジェクトがスケジュールを超過しており、部門は規則に従ってそれらをまとめ、検討しました。
計画投資省は18件のプロジェクトの進捗状況の延長を提出している。同省は、延期の申請を検討するために、予定より遅れている他の13件のプロジェクトに対する保証金の支払いを要求している。書類提出を依頼されているプロジェクトも4件あります。スケジュール延長における最大の困難は、2024年土地法などの新しい法規制の影響であり、これらのプロジェクトは入札なしで土地が割り当てられたと中央検査委員会によって決定されています。また、進捗を延長するにあたっては、投資家が預金を拒否するため、預金に関する困難も生じます。
省人民委員会のチャン・ナム・フン副委員長によれば、クアンナム省は企業が運営・発展するための最良の条件を常に作り出しているが、法律の規定を遵守し、財政上の義務と国家予算を履行しなければならないという。
チャン・ナム・フン省人民委員会副委員長は、補償と用地の整地が不動産プロジェクトの困難を取り除く決定的な要素であることを強調し、地方自治体がこれを重要かつ定期的な政治課題として考えるよう提案した。
「地方自治体は、実施する各プロジェクトについて具体的かつ詳細な計画を策定し、企業と連携して宣伝活動や動員活動を行う必要があります。その上で、投資家との協議議事録を作成し、各関係者間の役割分担を明確にする必要があります」とフン氏は指摘した。
投資進捗の延長に関して、フン氏は、省は現行法に従って投資家が保証金を支払った場合にのみ進捗の延長に同意すると述べた。省人民委員会のチャン・ナム・フン副委員長は、計画投資局に対し、投資家が用地整地のために前払いした金額について地元から確認が得られれば、企業と協力し、省人民委員会に期限の延長を検討するよう助言するよう指示した。
省人民委員会のチャン・ナム・フン副委員長も、プロジェクト実施の進捗を段階に分ける方針を承認した。フェーズ 1 では、承認された詳細計画に従って、まず現地移住プロジェクトのために土地を引き渡し、枠組みインフラを完成させます。
「移転用地の割り当て後、残りの土地は最大2つの期間に分割されることが合意されました。各区画は、承認された1/500詳細計画に基づき、互いに隣接していなければなりません。省は、分割された各段階における証明書の最大発行数についても検討する予定です」と、省人民委員会のチャン・ナム・フン副委員長は述べた。
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出典: https://baoquangnam.vn/quang-nam-quyet-tam-go-kho-cho-doanh-nghiep-bat-dong-san-3141072.html
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