約束はまだ遠いです…

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社会住宅プロジェクトの実施は計画の20.2％にしか達しなかった。

最近、ハノイ人民委員会は一連の決定、計画、具体的な指示を出すことで、社会住宅プロジェクトを実施する決意を明確に示しました。しかし、これまでの結果を見ると、ハノイの約束と計画はあまりにも実現不可能であるように思われる。

ハノイ人民委員会の報告によると、2016年から2020年にかけて、市内の社会住宅プロジェクトの実施は、設定された計画と比較してわずか20.2％にしか達しなかった。これはハノイ人民委員会が承認した計画に比べると極めて控えめな結果だ。

実施の進捗を早めるため、ハノイ人民委員会は建設局に、ドンアン郡ティエンズオン村の社会住宅建設投資プロジェクト2件の投資提案書類の作成を組織するよう指示することを決定した。同時に、ハノイは、規制に従って投資家を選定するための入札を組織するための基礎として、ザーラム郡コービ村、S5都市区画計画に基づく土地区画CT1-5（タントリ郡ゴックホイ村、ダイアン村、リエンニン村、トゥオンティン郡カンハー村に属する）およびドンアン郡ダイマック村の残りの3つのプロジェクトを引き続き実施することを検討している。完成した5つのプロジェクトにより、ハノイの社会住宅基金に約250万平方メートルの社会住宅が追加され、市の膨大な需要（2020年以降は約680万平方メートルの床面積）を満たし、プロジェクトによる社会住宅目標の達成に貢献することが期待されます。

ハノイ人民委員会は、同市は住宅法の規定に従って住宅開発プログラムや計画を策定し公布した最初の地方自治体の一つであると述べた。しかし、市の都市開発計画がまだ発行されていない状況では、これは新たな困難な課題です。

したがって、市の提案する住宅開発のニーズは現実に近いものではなく、実施プロセス中に生じる可能性のある課題を十分に予測していません。

さらに、中央政府の政策や法律文書は、新たな規制を迅速に提供したり、実際に発生した事例を調整・補足したりしていない。社会住宅地区は、仕組みや政策上の問題により、ゆっくりと実施されています。投資家を選定するための入札には、実施の順序や手順に関する具体的な指示はありません。

さらに、現在の優遇政策の仕組みでは、郊外の社会住宅や労働者・学生向けの社会住宅の開発に参加する投資家を引き付けるには至っていない。

ハノイ人民委員会は「土地規模10ヘクタール未満の住宅建設プロジェクトの投資家のほとんどが、社会住宅プロジェクトに土地や住宅資金を割り当てる代わりに現金で支払うことを選択しているため、社会住宅開発のための土地基金が不足している」と述べた。

最近、ハノイ人民委員会は、2021年から2025年までの社会住宅開発計画に関連する2つの新たな決定を承認し続けました。

具体的には、2022年12月にハノイ人民委員会は決定5063を可決し、2021年から2025年までの市内の社会住宅開発計画を承認しました。2023年2月には、ハノイ人民委員会は引き続き決定1186を発行し、2021年から2023年までの住宅開発計画を承認しました。

ハノイ人民委員会は、この2つの決定において、2025年までに市内に120万平方メートルの新しい社会住宅を開発するという目標を設定しました。しかし、この目標は比較的実現不可能に思えます。

なぜなら、ハノイ人民委員会の最新の報告書によると、2021年初頭から2023年4月末までに、ハノイではさらに4つのプロジェクトが完全に完了し、1つのプロジェクトが部分的に完了し、社会住宅の床面積は345,000平方メートル以上、アパートは約4,160戸以上になるからです。

このように、ハノイは半分まで進んだものの、設定された計画の3分の1しか達成していない。今から2025年末まで、残り2年以上あるが、ハノイは残りの作業の3分の2を実行する必要があり、提案された計画を確実に実行するには855,000平方メートルの社会住宅を完成させなければならないことを意味する。これはハノイ側の強い決意を必要とする困難な仕事です。

投資政策の認可には500日間の手続きが必要

社会住宅プロジェクトの実施が遅れている理由は数多くあるが、最も懸念されるのは投資管理手続きが長くて複雑であることだ。

社会住宅の障害を取り除くことに関する最近のワークショップで、ハノイ人民委員会から投資政策を承認されたばかりのホアビングループのグエン・ヒュー・ドゥオン会長は、ホアンマイ地区のヴィンフン高層社会住宅プロジェクトの投資家として承認されたことについて次のように明らかにした。「このプロジェクトの行政手続きを実施する際、投資政策が承認されるまでに500日以上かかりました。」

ドゥオン氏は、同社はホアンマイ地区（ハノイ）に2つの土地を所有していると語った。これら2つの土地を建築面積約15万平方メートルの商業住宅に使用した場合、1平方メートルあたり4,000万～4,500万ドンの価格で販売すると、企業は約2兆5,000億ドンの利益を得ることになる。

一方、公営住宅を建設した場合、利益は10％、つまり約2000億ドン超にしかならないと彼は語った。 「しかし、社会住宅を建設すれば、公務員、公務員、労働者、軍の将校や兵士、学生など、多くの対象者の住宅問題が解決するだろう」とドゥオン氏は語った。

しかし、ドゥオン氏によると、この2つの土地を社会住宅に転換するには、投資政策の申請書を提出してから、土地の割り当てを受けるまでに500日以上かかったという。一方、土地にはレッドブックがあり、土地賃貸契約があり、毎年全額を支払っています。

「公営住宅建設の問題は市の指導者の意志に大きく左右されると思う」とドゥオン氏は語った。

ドゥオン氏は今後、省や市の人民委員会が住宅購入の対象者を拡大し、基準を満たす人々が社会住宅の購入登録を行えるようにすることを提案した。

「計算によれば、社会住宅を必要としている人は少なくとも2,000万人いるはずだ。今後20～30年間、公営住宅市場には常に需要があるだろう」とグエン・ヒュー・ドゥオン氏は強調した。

ハノイ建設局長も、社会住宅への投資に関する行政手続きを短縮する必要性について発言した。

ハノイ建設局都市開発部長のブイ・ティエン・タン氏は、住宅プロジェクト全般、特に社会住宅の進捗を加速するための3つの提案を行った。

まず、社会住宅投資に関する行政手続きを短縮する必要があります。社会住宅プロジェクトの投資家を選定するための入札の場合、別途規制があるはずですが、現在は2年かかります。それは投資家選定手続きとしては長すぎます。

第二に、タン氏によれば、不必要な行政手続きを見直し、廃止する必要がある。なぜなら、公営住宅の場合、他の商業プロジェクトとは異なり、事業者は最大 10% の利益しか得られないからです。

第三に、最近の実施プロセスでは、住宅および社会住宅プロジェクトの境界内に「混在」して位置する公有地エリアに関して企業が困難に直面しています。

「境界内の公有地は埋め立てや割り当てが非常に難しいため、プロジェクトの実施を迅速化するために、用地取得手続きに特別な規制が必要だ」とタン氏は述べた。