約束はまだ遠いです…

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社会住宅プロジェクトの実施は計画の20.2％にしか達しなかった。

最近、ハノイ人民委員会は一連の決定、計画、具体的な指示を出すことで、社会住宅プロジェクトを実施する決意を明確に示した。しかし、これまでの結果を見ると、ハノイの約束と計画はあまりにも突飛すぎるように思える。

ハノイ人民委員会の報告によると、2016年から2020年にかけて、市内の社会住宅プロジェクトの実施は、設定された計画に比べてわずか20.2％にしか達しなかった。これはハノイ人民委員会が承認した計画に比べると極めて控えめな結果だ。

実施の進捗を早めるため、ハノイ市人民委員会は、ドンアン県ティエンズオン村の2件の社会住宅建設投資プロジェクトに対する投資提案書類の準備を組織するよう建設局に指示することを決定した。同時に、ハノイ市は、規制に従って投資家を選定するための入札を組織するための基礎として、Gia Lam郡Co Bi村、S5都市区画計画に基づくCT1-5土地区画（Ngoc Hoi村、Dai Ang村、Lien Ninh村、Thanh Tri郡、Khanh Ha村、Thuong Tin郡）およびDong Anh郡Dai Mach村の残りの3つのプロジェクトを引き続き実施することを検討しています。完成した5つのプロジェクトにより、ハノイの社会住宅基金に約250万平方メートルの社会住宅が追加され、市の膨大な需要（2020年以降は約680万平方メートルの床面積）を満たし、プロジェクトによる社会住宅目標の達成に貢献することが期待されます。

ハノイ市人民委員会は、同市は住宅法の規定に従って住宅開発プログラムや計画を策定し公布した最初の地方自治体の一つであると述べた。しかし、市の都市開発計画がまだ制定されていない状況では、これは新たな困難な課題です。

したがって、市の提案する住宅開発のニーズは現実に近いものではなく、実施プロセス中に生じる可能性のある課題を十分に予測していません。

さらに、中央政府の政策や法律文書は、新たな規定を速やかに提供したり、実際に生じた事例を調整・補足したりしていない。社会住宅地区の導入は、仕組みや政策上の問題により、遅れて進んでいます。投資家を選定するための入札には、実施の順序や手順に関する具体的な指示はありません。

さらに、現在のインセンティブ政策の仕組みでは、郊外地域の社会住宅や労働者・学生向けの社会住宅の開発に投資家が参加する気になっていません。

ハノイ市人民委員会は、「10ヘクタール未満の土地規模の住宅建設プロジェクトの投資家のほとんどが、社会住宅プロジェクトに土地や住宅資金を割り当てる代わりに、現金で支払うことを選択しているため、社会住宅開発のための土地資金が不足している」と述べた。

最近、ハノイ人民委員会は、2021年から2025年までの社会住宅開発計画に関する2つの新たな決定を承認し続けました。

具体的には、2022年12月にハノイ人民委員会は決定5063号を可決し、2021年から2025年までの市内の社会住宅開発計画を承認しました。2023年2月には、ハノイ人民委員会は引き続き決定1186号を発行し、2021年から2023年までの住宅開発計画を承認しました。

ハノイ人民委員会は、この2つの決定において、2025年までに市内に120万平方メートルの新しい社会住宅を開発するという目標を設定しました。しかし、この目標は比較的実現不可能に思えます。

なぜなら、ハノイ人民委員会の最新の報告書によると、2021年初頭から2023年4月末までに、ハノイではさらに4つのプロジェクトが完全に完了し、1つのプロジェクトが部分的に完了し、社会住宅の床面積は345,000平方メートル以上、アパートメントは約4,160戸になるからです。

このように、ハノイは半分まで進んだものの、当初の計画の3分の1しか達成していない。今から2025年末まで2年以上残されており、ハノイは残りの作業の3分の2を実行する必要があり、提案された計画を確実に実行するために855,000平方メートルの社会住宅を完成させる必要があることを意味する。これはハノイに大きな決意を要する困難な課題だ。

投資政策の認可には500日間の手続きが必要

社会住宅プロジェクトの実施が遅れている理由は数多くあるが、最も懸念されるのは、投資管理手続きが長くて複雑であることだ。

社会住宅建設の障害を取り除くことに関する最近のワークショップで、ハノイ市人民委員会から投資政策を承認されたばかりのホアビングループのグエン・ヒュー・ズオン会長は、ホアンマイ地区のビンフン高層社会住宅プロジェクトの投資家として承認されたことについて、「このプロジェクトの行政手続きを実施する際、投資政策が認められるまでに500日以上かかりました」と明らかにした。

ドゥオン氏は、同社はホアンマイ地区（ハノイ）に2つの土地を所有していると語った。これら2つの土地を建築面積約15万平方メートルの商業用住宅に使用した場合、1平方メートルあたり4,000万〜4,500万ドンの価格で販売すると、企業は約2兆5,000億ドンの利益を得ることになる。

一方、公営住宅を建設した場合、利益は10％、つまり約2000億ドン超にしかならないと彼は語った。 「しかし、社会住宅を建設すれば、公務員、公務員、労働者、軍の将校や兵士、学生など、多くの人々の住宅問題が解決されるだろう」とドゥオン氏は語った。

しかし、この2つの土地を社会住宅に転換するには、投資政策の申請書を提出してから、土地の割り当てを受けるまでに500日以上かかったとドゥオン氏は語った。土地にはレッドブックがあり、土地賃貸契約があり、毎年全額を支払っています。

「公営住宅の建設問題は市の指導者の意志に大きく左右されると思う」とドゥオン氏は語った。

ドゥオン氏は今後、省や市の人民委員会が住宅購入の対象者を拡大し、基準を満たす人々が公営住宅を購入するための登録を行えるようにすることを提案した。

「試算によると、少なくとも2,000万人が公営住宅を必要としています。今後20～30年、公営住宅市場には常に需要があるでしょう」とグエン・ヒュー・ズオン氏は強調した。

ハノイ建設局長も、社会住宅への投資に関する行政手続きを短縮する必要性について発言した。

ハノイ建設局都市開発部長のブイ・ティエン・タン氏は、住宅プロジェクト全般、特に社会住宅の進捗を加速するための3つの提案を行った。

まず、社会住宅投資に関する行政手続きを短縮する必要があります。社会住宅事業の投資家を選定するための入札の場合は、別途規定があるはずですが、現在は2年かかります。それは投資家選定手続きとしては長すぎます。

第二に、タン氏によれば、不必要な行政手続きを見直し、廃止する必要がある。なぜなら、公営住宅の場合、他の商業プロジェクトとは異なり、企業は最大 10% の利益しか得られないからです。

第三に、最近の実施プロセスでは、住宅および社会住宅プロジェクトの境界内に「混在」して位置する公有地エリアに関して企業が困難に直面しています。

「境界内の公有地は埋め立てや割り当てが非常に難しいため、プロジェクトの実施を迅速化するために、用地取得手続きに特別な規制が必要だ」とタン氏は述べた。