社会住宅に焦点を当てる
したがって、ベトナム社会政策銀行の優遇融資金利は、社会住宅（NOXH）の購入、分割払い、居住用の新築または改築・修繕のための未払い残高ローンに年間4.8％適用される。社会政策銀行は、その内容、データ、報告書、提案について全責任を負います。この決定は2024年5月10日から12月31日まで有効となります。
政府は以前、社会住宅融資のための120兆ドンの融資パッケージも発表していた。 Agribank、BIDV、Vietcombank、VietinBank の 4 つの商業銀行が、年利 8.2 ～ 8.7% で融資を行っています。顧客は5年間、年利8.2％で借り入れることができ、企業は3年間、年利8.7％で借り入れることができます。
最近、国家銀行総裁は、Agribank、BIDV、Vietcombank、VietinBank の 4 つの大手商業銀行に、社会住宅の購入に対して年利 5% の優遇融資パッケージを提供するよう指示しました。国家銀行によるこの決定は、2023年1月1日から発効します。このパッケージに基づく住宅購入を支援するために2023年に商業銀行が適用する未払いローンの金利は、120兆ドンのパッケージとは関係ありません。実際、商業銀行は2013年からこの信用パッケージを年利6％で実施しています。 2019年と2020年には5％/年に減少し、2021年から現在まで4.8％/年で推移します。
ホーチミン市の多くの社会住宅プロジェクトは、法的問題により着工後に遅延している。
資本だけでなく、2023年4月3日、チャン・ホン・ハ副首相は、2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅を建設する投資プロジェクトを承認する首相決定338/QD-TTgに署名しました。このプロジェクトは、都市部の中間所得層と低所得層の世帯、および工業団地と輸出加工区の労働者と労働者が支払える価格の社会住宅と労働者住宅を開発することを目指しています。 2030年までに、地方自治体が完成させるマンションの総数は約1,062,200戸になると予想されています。そのうち、2021年から2025年にかけて約428,000戸が完成する予定です。 2025年～2030年のフェーズでは約634,200ユニットが完成します。
建設部によると、2023年第1四半期、全国で418件の社会住宅プロジェクトが実施され、建設規模は約43万2400戸となる。現在、非国営商業銀行も各期間において投資家や社会住宅の購入者への融資信用パッケージに参加するよう奨励されている。地方では、住民の膨大な住宅需要を満たすために、政府は社会住宅建設プログラムも推進しています。社会住宅分野が今日ほど注目され、努力が注がれたことはかつてなかったと言えるでしょう。
お金はあるが家を買うことができない
多くの注目を集めているにもかかわらず、現実には、公営住宅分野では多くの矛盾が生じています。それはお金はあるが家を買うには足りないということです。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、社会政策銀行が最近、購入する住宅がなく借り手がいないため、年利4.8％の社会住宅の購入と賃貸のための融資の信用パッケージが11兆VND以上超過していることを認めたと述べた。一方、120兆ドンのパッケージは、個人と企業に対する金利支援を伴う商業信用パッケージにすぎません。短期的には、このパッケージは、融資金利が現在の商業金利（最大年 12 ～ 15%）よりも安いため、投資家にとって有益です。しかし、今のところプロジェクトが承認されていないため、融資してくれる企業は見つかっていない。ホーチミン市では過去1年間に多くのプロジェクトが開始されたが、手続き上の問題により「隠蔽」されてきた。製品がないので、人々は借りて買う家を持っていないのです。
チャウ氏によると、120兆ドンの支援策は鎮静剤のようなもので、住宅購入者の金利が年8.2％と依然として高すぎる現状では、あまり効果がないという。この金利では、貧しい人々は借金をする勇気がないでしょう。なお、8.2％の固定金利は6月30日までとなります。7月1日以降は6ヶ月ごとに新たな金利が発表されます。このパッケージは住宅購入者に対しては 5 年間のみ有効ですが、投資家に対しては 3 年間有効です。この期間が過ぎると、顧客は合意した金利で借り入れるために銀行と交渉しなければならなくなり、これは非常にリスクが高くなります。ましてや国民にとっては、年利8.2％で5年以内に元金と利息を支払うのは、すでに負担となっている。
「建設省は、前回の30兆ドン規模の融資パッケージと同様に、年利4.8～5%で、110兆ドンの追加融資パッケージをしっかりと提出する必要があります。この融資パッケージの発行権限は国会常任委員会にあります。この融資パッケージは、100万戸の社会住宅建設に必要な資金の30%しか満たしませんが、このシードキャピタルがあれば、商業銀行は上記のプロジェクトを実施するのに十分な資金を動員できるでしょう」とレ・ホアン・チャウ氏は提言した。
ホーチミン市弁護士会のホアン・トゥー弁護士も、現在最大の問題はプロジェクト不足によりこうした融資パッケージの支給が困難になっていることだと述べた。最も問題となっているのは、商業住宅から転用される社会住宅プロジェクトの計画調整と、社会住宅プロジェクト、労働者用宿泊施設、学生寮、軍人用住宅、公営住宅、国家プロジェクトによる再定住用住宅、アパートの再建に対する土地使用料の免除および徴収しない政策である。これまで、土地使用料や地代金について、どのような場合に免除され、どのような場合に減額されるかは法規制で定められていませんでした。これにより、地方自治体による法律の執行も「意図せず」困難になります。
さらに、2014年住宅法第58条第1項a項に基づき、社会住宅プロジェクトの投資家は土地使用料と地代が免除されます。したがって、まず第一に、地方自治体は具体的な土地の価格を決定し、土地の価格を評価するための行政手続きを行わなければなりません。土地使用料が準備できたら、省人民委員会は土地使用料と土地賃貸料に関する決定を発行し、その後、土地使用料と土地賃貸料の免除を許可する決定を発行します。このプロセスは非常に面倒で、時間がかかり、労力がかかり、不必要です。
政府はインセンティブ付きの融資パッケージを発表したが、さまざまな理由から人々や企業がそれらにアクセスするのは依然として困難だ。もう一つの難しい問題は、現在、人々が借りて購入できる社会住宅商品が不足していることです。したがって、多くのプロジェクトを実施し、市場にさらに多くの住宅を提供できるように、法的障害を取り除く必要があります。ハノイやホーチミン市など、誰も買わないような不利な立地の公営住宅に投資している多くの地方自治体も批判する必要がある。
レ・ホアン・チャウ氏
社会住宅事業について土地使用料が免除される場合、法律で土地使用料が免除されることが規定されており、土地に関する法律の規定に従って土地の価格を決定し、土地使用料を計算し、免除された地代金を計算するための手続きを行う必要はありません。こうすることで、企業は多くの時間を節約できます。そこから、社会住宅商品がすぐに市場に投入され、信用パッケージが有効化されました。
弁護士ホアン・トゥ
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