賃貸人や住宅購入者は被害を受ける

第二の固定資産税：賃借人と住宅購入者が苦しむ

内部者の視点から見ると、第2の不動産税政策が適用されれば、住宅価格は長期的に上昇し続ける可能性がある。

建設省は最近、住宅価格を下げるために第２の不動産税を提案した。 写真：タン・ヴー

家賃と販売価格は同時に上昇する

マイ・フオンさんは何年も貯金した後、ブイ・スオン・チャック通り（ハノイ市タン・スアン区）に別の家を購入しました。彼女の意向によれば、この不動産は子供たちのための「貯金」だという。しかし、生活費を賄うための追加収入を得るために、彼女は学生たちに家全体を月額290万ドンで貸し出している。

「我が家は2軒の家を持っていますが、裕福とは言えません。ブイ・スオン・チャックにある1階の家は、夫と私が何十年もかけて貯めたものです。今、2軒目の不動産に課税するという提案を聞いて、とても心配です」とフオンさんは嘆きました。

率直に言って、フオンさんは、もし課税されれば、その費用を賄うために家の価格を上げざるを得なくなるだろうと語った。平均すると、2年後には家賃を月額40万ドン以上に値上げしました。しかし、今回の値上げ幅はさらに大きくなり、家賃調整サイクルも短くなる可能性がある。

「ハノイ市が防火・消火に関する規制を厳格化した際、多くの家主は設備の設置費用を増額せざるを得なくなりました。これらの費用は月額家賃に10～20%の増額で直接計上されます。そのため、資本コストが上昇するような変更があれば、家主は必ずそれを家賃に直接反映させるでしょう」とフオン氏は述べた。

ハノイで長年、住宅用不動産に投資してきた経験を持つハイ・ナム氏は、ダウ・トゥ新聞の記者に対し、自身は第2次不動産税について心配していないと自信を持って断言した。これが本当に起こった場合、元金を回収するには家や土地の価格を上げるだけでよく、残りは市場によって決まります。

「好立地の物件は、居住目的と投資目的の両方で購入したいという需要が常に非常に高いです。過去5～6年のマンション市場を見てみると、首都圏の多くのマンションの価格は2倍に上昇しましたが、流動性は依然として非常に良好です。そのため、増税によって不動産価格が上昇したとしても、買い手は買い続け、売り手は売り続けるのです」とナム氏は述べた。

また、この投資家は、この税金が適用されれば、当初は不動産業界が動揺するだろうとも予測した。しかし、市場が徐々にこの政策に適応するにつれて、投機家は親族に自分の名前で取引を頼んだり、取引価格を実際の価格よりも低く申告したりするなど、税金を「逃れる」方法を見つけるかもしれません。

税金は住宅価格に組み込まれる

DHCONS建設株式会社の営業部長トラン・ヴー氏は、ダウ・トゥ新聞の記者に対し、第2次不動産税政策が実施されれば、個人投資家や投機家ではなく、実際に住宅を購入する人や賃借人が最も苦しむことになるだろうと語った。

「ダナンのホアクオン住宅地区では、2年前は住宅賃貸価格が月額200万～250万ドン程度でしたが、今では300万～350万ドンにまで上昇しています。しかし、住宅需要が非常に高いため、入居率は常に100%を維持しています。これはダナンだけのことであり、ハノイやホーチミン市でも同様です」とトラン・ヴー氏は述べた。

財務省は、税制だけに頼っていては投機を抑制し市場を安定させるという目標を達成するのは難しいと断言した。代わりに、政策システムは土地や計画などの規制を同期させる必要があります。

上記の例から、DHCONSのディレクターは、不動産所有者が資本を補うために販売/賃貸価格を上げる場合、特に中心部では労働者は依然として「辛抱強く」新しい価格レベルを受け入れなければならないと主張しました。

「多くの家庭は、節約のために郊外に移住することができます。しかし、子供たちが家から遠く離れた学校に通うのを見るのは耐えられません。だからこそ、第二の固定資産税が課された場合、最終的に住宅を購入または賃貸する人々が最も大きな打撃を受けるのです」と、ヴー・トラン氏は述べた。

BHSプロパティのゼネラルディレクター、Le Xuan Nga氏は、不動産税についてさらに詳しく説明し、この規制により、短期的にはアパート部門の不動産価格が「熱気」を失う可能性があるとコメントした。しかし、住宅価格の問題が解決したばかりなので、市場は新たな困難に直面することになるかもしれない。

「市場全体としては、依然として多くのセグメントがかなり低迷しており、流動性回復の兆候は徐々にしか見られません。第二の不動産税が導入されれば、市場は即座に過剰反応し、マイナスの方向に転じるでしょう。これは、既に弱体化している不動産業界をさらに弱体化させるでしょう」と、レ・スアン・ンガ氏は状況を評価しました。

長期的に見ても、不動産セグメントは投資家にとって安定したキャッシュフローを生み出し、それによって税金の費用を相殺できるため、さらに人気が高まるだろうとンガ氏は考えています。一方、土地セグメントは長期的な利益を最適化できないために魅力を失う可能性があります。

BHS Propertyのゼネラル・ディレクターは、税引き後の不動産価格の問題について語り、この変数は需要と供給の法則によってのみ答えられると述べた。これは税制政策をもってしても大きな影響を与えるのが難しい分野です。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-nguoi-di-thue-hoac-mua-nha-o-thuc-se-chiu-thiet-d226524.html