社会住宅開発の躍進への期待

社会住宅開発は多くの困難や問題により期待通りの成果が得られていません。

ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、2021年から2030年までのホーチミン市住宅開発計画と、低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅建設に投資するという政府のプロジェクトに基づき、2021年から2030年の間にホーチミン市は約69,700〜93,000戸の社会住宅を開発する計画であると述べた。ホーチミン市は2021年から2025年にかけて、26,200〜35,000戸のマンションを開発する計画だ。

控えめな結果

2021年から現在まで、ホーチミン市人民委員会は、一般的な政策やガイドラインの実施における障害を取り除くために多くの指令を発行してきました。また、市は2023年から、具体的なプロジェクトにおける各問題も検討し、21のプロジェクトに対応する63の解決策で投資手続きの実施における解決策を指導してきました。

しかし、社会住宅開発目標の実施結果は依然として限られており、期待された結果は達成されていません。具体的には、任期開始（2021年）から2024年9月までに、市は2,745戸規模の6つのプロジェクト（社会住宅プロジェクト5つと労働者宿泊施設プロジェクト1つ）のみを完了し、約3,000戸のアパートを含む4つのプロジェクトを建設中です。

ホーチミン市ビンタン地区のレタン・アンラック社会住宅アパート写真：QUOC ANH

完了・建設中のプロジェクトのほとんどは、2016年から2020年の間に投資手続きの一部または全部を完了しています（9件中6件）。2021年から現在までに建設資格を得るための手続きを完了したプロジェクトは9件中3件です。

上記の限定的な結果は、多くの原因から生じます。まず、部署間の意見調整や情報交換の作業には多くの時間がかかり、管理的な性質があり、多くの欠点があります。第二に、社会住宅プロジェクトの法的審査に慎重になることにより、実施プロセスも遅くなります。

第三に、投資や社会住宅に関する優遇政策は依然として魅力に欠けており、実施には多くの問題があります。第四に、市は、社会住宅プロジェクトの投資家とつながり、需要と供給を結び付け、州の信用機関を通じてこれらの対象者から資源を動員するための、社会住宅を必要とする対象のデータベースをまだ構築していません。

国家財政・通貨政策諮問委​​員会のカン・ヴァン・リュック博士は、社会住宅の目標を早期に達成するためにはやるべきことがたくさんあると語った。なぜなら、社会住宅に対する人々の需要は非常に大きいのに、地方自治体はまだそのすべてを満たしていないからです。 2021年から2030年までの目標は社会住宅100万戸だが、需要を満たす能力は約40万戸しかない。

この専門家は、2024年第3四半期末までに全国で完了したプロジェクトはわずか79件、マンション数は4万2,414戸で、計画の4％に達しているという統計を引用した。開始されたプロジェクトは131件、投資方針が承認されたプロジェクトは412件です。社会住宅開発を支援するための120兆VNDの融資パッケージは、1.5％に相当する1兆7000億VND超しか支出されていない。そのうち、15件のプロジェクトの未払い債務は1兆6,000億ドン強で、12件のプロジェクトの住宅購入者の未払い債務は1,500億ドンです。

高い期待

ブイ・スアン・クオン氏は、今後、ホーチミン市党委員会と人民委員会は、調整規則の実施とプロジェクト手続きの処理において、各部署や支部の是正を引き続き指導していくと述べた。特に、現在投資手続きを行っている27のプロジェクト（約32,000戸のマンション）については、各部署、支部、トゥドゥック市が緊密に連携し、計画作業に関する投資手続きを完了し、投資方針を承認することを優先する必要がある。これらは優先プロジェクトであり、投資手続きの解決と障害の除去に重点を置き、月次報告制度を導入して、今から2025年末までにプロジェクトの建設を早急に開始することを目指しています。

ホーチミン市建設局は、第11回ホーチミン市党大会の決議と、2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けの社会住宅100万戸以上の建設に投資するという政府のプロジェクトの目標を達成するために、プロジェクトを早期に実施するために、投資方針、土地、再配置、取り扱い、公共資産の使用目的の変更、財務、および区、町、トゥドゥック市の部局、支部、人民委員会の責任強化に関する計画、承認に関する解決策を提案した。

建設局によると、法的手続きの実施に注力する必要がある27件のプロジェクトのうち、同局は、投資方針と投資家の承認が承認された1件（ビンチャン地区のレタンタンキエン社会住宅プロジェクト、レタン建設貿易会社が投資、規模1,456戸）を含め、近日中に着工できる実行可能なプロジェクトを検討しており、18件（計画投資局13件、トゥドゥック市人民委員会5件）は投資方針の承認手続きを行っている。

社会住宅への公共投資については、2021～2030年住宅開発プログラムによると、2021～2025年住宅開発計画がホーチミン市人民評議会とホーチミン市人民委員会によって承認された。2021～2025年、社会住宅開発のための国家予算資本は約3兆7,700億ドンである。

現在、ホーチミン市人民委員会は、ビンタン区ファンチューチン4番地のプロジェクト（総資本約9,900億ベトナムドン）に対する公共投資政策を承認した。今後、建設局はホーチミン市人民委員会に対し、約4,000戸規模の4つの社会住宅プロジェクトへの公共投資を促進するよう強く指示するよう勧告している。

合理的な税率を提案する

ホアン・クアン・グループの取締役会長、チュオン・アン・トゥアン氏は、公営住宅は商業住宅と比べて立地条件や品質は同じなのに価格が半分しかないため、今ほど価格が手頃なことはかつてなかったと語った。現在の金利は比較的良好であり、企業は営利目的で公営住宅を建設していないため、購入者は住宅を所有するという夢を実現する必要のある低所得者や労働者です。

国会経済委員会常任委員のファン・ドゥック・ヒュー氏は、8月1日から不動産関連法が施行され、社会住宅の投資家、開発業者、住宅購入者にとって多くの有利な条件が整えられていると述べた。購入者は多くの優遇政策を利用して借り入れることができ、収入条件もより柔軟になりました。

建設省住宅・不動産市場管理局のグエン・マン・コイ副局長は、2023年の住宅法には社会住宅政策に関する多くの新しい点が含まれていると述べた。社会住宅開発のための土地基金については、2023年の住宅法では、社会住宅開発のための土地基金の割り当ての責任を地方当局の責任として明確に定義し、建設計画と都市計画の策定と承認のプロセスにおいて、承認された住宅開発プログラムと計画に従って社会住宅開発に十分な土地基金を割り当てるという責任を省人民委員会に割り当てています。権限の委譲は、現地での実施のための柔軟なメカニズムを作成する責任と結びついています。

この法律はまた、社会住宅プロジェクトへの投資家に対する多くのインセンティブを修正および補足し、企業の投資参加を奨励し、社会住宅の供給増加に貢献しています。具体的には、プロジェクトの土地面積全体について土地使用料および地代が免除され、土地に関する法律の規定に従って土地価格の決定および土地使用料および地代を計算する手続きが免除されます。社会住宅建設エリアで最大10％の利益を享受できます。最大インセンティブは、承認されたプロジェクト投資方針に従った工事、ビジネスサービス、貿易、商業住宅の建設に対する総居住用地面積の 20%（またはプロジェクトの総建築床面積の 20%）です。

しかし、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、社会住宅に関する2つの重要な税務問題を記載した2つの文書を国会常任委員会と政府に送ったばかりだと述べた。特に、賃貸のみを目的とする社会住宅プロジェクトの投資家、アパートの改修・再建プロジェクトの投資家、長期賃貸のみを行う家主に対する最も合理的な付加価値税率に関する規定を補足し、控除可能な総支払利息を事業活動からの総純利益の50％を超えないように引き上げ、残りの支払利息の控除期間を7年に延長するよう、政令第132/2020/ND-CP号第16条第3項を改正することを提案する。

討論「社会住宅：政策からの突破口」

本日11月21日、Nguoi Lao Dong新聞は「社会住宅：政策からの突破口」という討論会を開催しました。セミナーには当局、企業、専門家が出席し、最近の住宅開発における困難や障害を分析しました。同時に、住宅関連政策の新たな点を指摘し、社会住宅開発目標を早期に実現するための解決策を提案しています。

出典: https://nld.com.vn/ky-vong-but-toc-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241120203110604.htm