ベトナムの不動産市場の発展を妨げる7つの「壁」

ベトナム不動産協会（VNREA）会長のグエン・ヴァン・コイ博士は次のように述べた。「ベトナムの不動産市場は7つの大きな課題に直面しています。」

まず、ベトナムの不動産市場は需給の不均衡に陥っており、これは市場の持続的な発展に深刻な影響を及ぼす大きな問題です。

多くの不動産プロジェクトは、高所得者層をターゲットにした商品の開発にのみ焦点を当てているため、高級不動産、別荘、高級マンションの供給が継続的に増加し、過剰になる一方で、大多数の人々を対象とする社会住宅や低価格住宅の供給が深刻に不足している状況になっています。

ベトナム不動産市場の7つの柱、写真1 — ベトナムの不動産市場は7つの大きな課題に直面しています。（写真：ST）

この不均衡により、多くのプロジェクトが売れ残り、企業の資金の流れに圧力がかかります。その結果、高級マンションの多くが空き家となり、社会資源の大きな浪費につながる一方、大多数の人々は依然として自分の経済力に合った住宅を見つけるのに苦労している。

この状況の主な原因は、開発戦略の同期の欠如、弱いインセンティブ政策、複雑な行政手続きなどであり、企業が低コスト住宅分野への投資に興味を示さない状況となっている。

これを克服するために、VNREA会長は、ベトナムは明確な支援政策を持ち、行政手続き改革を推進し、企業が社会住宅の開発に参加するためのより有利な条件を作り、それによって市場のバランスを取り戻し、大多数の人々の実際のニーズを満たす必要があると述べた。

第二に、市場はインフラと計画の面で課題に直面しています。

グエン・ヴァン・コイ博士は、都市インフラの発展の遅れと現実に追いついていない計画作業がベトナムの不動産市場にとって大きな障害になっていると述べた。

都市部が急速に拡大し、人口が急増し、住宅需要が増加するなか、交通、電気、水道、廃水処理などの技術インフラは依然として要求を満たすことができません。

「これにより、深刻な交通渋滞、大雨のたびに長期にわたる洪水、そして必須の公共サービスの不足が発生し、都市部の住民の生活の質に直接影響を及ぼしている」とコイ氏は述べた。

さらに、現在の都市計画には依然として多くの欠点があり、柔軟性に欠け、開発のスピードに比べて更新が遅いです。多くの地方自治体は、現実からかけ離れ、社会経済の発展と調和していない厳格な計画を承認しています。

その結果、大規模な不動産プロジェクトは実行が遅れ、何度も調整され、企業や人々に大きな損失をもたらし、投資の魅力も低下します。

この状況を克服するために、コイ氏は、地方自治体は必須インフラの開発に強力かつ同時並行的な投資に重点を置くとともに、より実用的、科学的、柔軟かつ持続可能な都市計画の構築に向けて部門間の調整を強化する必要があると提案した。

「インフラと計画が都市開発に追いついて初めて、不動産市場は安定的かつ持続的に発展し、国の全体的な社会経済発展にプラスの影響を与えることができる」とコイ氏は述べた。

3つ目は、資本へのアクセスの難しさと財務リスクです。政府は不動産市場を支援するために多くの前向きな改革を行ってきましたが、現実には、信用資本へのアクセスは企業、特に中小企業にとって依然として大きな課題となっています。

このような状況の主な理由の 1 つは、融資条件が依然として比較的厳しく、高額の担保と複雑な手続きが求められるため、企業がそれを満たすことが困難であることです。

さらに、貸出金利は企業と住宅購入者の両方の許容範囲を超えて高いままであり、投資コストと債務返済圧力が大幅に増加しています。

このため、多くの潜在的なプロジェクトが中止または遅延し、市場の回復が妨げられ、成長の機会が阻害されています。大企業はさまざまな資金源から資金を調達できるが、中小企業はほぼ完全に銀行資本に依存しているため、市場の変動や金融政策の影響を受けやすくなっている。

この困難を克服するために、コイ氏はより具体的な政策、金利引き下げの支援、融資手続きの簡素化、投資ファンドや社債などの代替財源の拡大を望んでいる。

資本へのアクセスの問題が徹底的に解決されて初めて、ベトナムの不動産市場は真に安定し、持続的に発展するでしょう。公営住宅の購入者は、高金利、短い返済期間、財政難（自己資本20％未満）のため融資を受けるのが難しく、145兆ドンのパッケージで銀行資本の80％を借りることができません。

4番目に、不動産市場に関連する新しい法律を施行します。新たな法的政策により、不動産市場がより透明性と持続可能性を高めて運営される機会が生まれますが、2025年には政策の遅れによる課題が依然として残るでしょう。市場が適応するにはまだ時間がかかるため、期待されるプラスの影響は実際には実質的な効果を生み出さず、信念のレベルでしか生み出されない可能性があります。

こうした肯定的な影響にもかかわらず、新しい法律の施行には依然として多くの障害や混乱が伴い、遅延や不確実性が生じ、企業にとってリスクとなる可能性があります。特に、土地評価と土地使用料の問題は、多くの地域で多くのプロジェクトに混雑を引き起こしています。

土地価格に関する新たな規制は不動産市場に一定の影響を及ぼし、プロジェクト開発のための土地へのアクセスに影響を及ぼし、不動産価格の継続的な上昇を引き起こす可能性があります。