不動産価格は「踊っている」：土地熱は再び戻ってくるのか？

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今年に入ってから、不動産価格は継続的に急騰しており、多くの人々を驚かせています。その中で最も上昇率が高い2つの分野は、マンションと住宅地です。

ベトナム不動産ブローカー協会のデータによると、2024年初頭のハノイのアパート価格は2019年と比較して約38％上昇しました。ホーチミン市では、このセグメントの価格は16％上昇しました。

また、マンション価格が上昇している現実を強調するプロパティグル・ベトナム社のレポートによると、2024年第1四半期のハノイのマンションの平均価格は1平方メートルあたり4,600万ドンで、前年同期比17％増加した。

市場を調査してみると、アパートの価格は常に上昇するように調整されていることが容易にわかります。

トラン・ヴァン・リエム氏（ハノイ市ホアンマイ区）は、2023年末に、彼と妻は、ホアンマイ区のゴックホイ通りにある70平方メートルのアパートの価格を27億ドンと見積もられたと語った。しかし、2024年の初めまでにこのマンションの価格は29億ドンに上昇し、現在では価格は2億ドン上昇し続け、31億ドンまで上昇しており、リエム氏は驚いている。

「現在、このアパートと似たような場所やエリアにあるアパートが30億～31億ドンの価格で売りに出されています。アパートの価格は毎月上昇しており、数億ドンずつ値上がりしているので、とても驚いています」と彼は語った。

同様に、トラン・グエット・ミンさん（ハノイ・ハドン）も、わずか数か月のアパート投資で2億ドンの利益を上げました。 2023年12月、彼女は市場を「サーフィン」する目的でリンダム（ハノイ市ホアンマイ区）のマンションを購入した。購入当時、60平方メートルのアパートの価格は26億VNDでした。しかし、2024年1月までに、彼女のアパートはブローカーによって27億ドンで買い戻されるという申し出があり、現在、ブローカーは29億ドンを支払う用意がある。

専門家は2024年に土地熱が発生する可能性は低いと予測している。（イラスト写真）

マンションだけでなく、住宅地、特に路地裏の住宅の価格も「高騰」している。 PropertyGuru Vietnamのレポートによると、2024年のハノイの住宅不動産市場は引き続き記録的な成長を遂げるだろう。そのうち、タイホー地区の民家は価格が9％上昇し、最も高かった。ドンダー、ハドン、ハイバチュン、ホアンマイなどの他の地区も4〜8％増加しました。

価格が急上昇したにもかかわらず、取引量は依然として非常に高く、市場はますます活況を呈している。

専門家：土地熱が再び高まる可能性は低い

急激な価格上昇と不動産市場の復活により、2021年のような新たな土地熱が起こるのではないかと予想する人が増えています。

しかし、専門家によれば、市場の透明性は以前よりもはるかに高まっているため、これは心配する必要はないとのことだ。

最近、一部の不動産分野で価格が上昇しているが、これは土地熱によるものではない。（図）

EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のCEOファム・ドゥック・トアン氏は、不動産市場の「底値」は2023年第2四半期と第3四半期であると判断できると述べた。その後、銀行金利の急激な低下を背景に回復が見られた。低金利の影響は2024年第1四半期まで続き、投資家は銀行に預金する代わりに投資を引き出すことを決定しました。

しかし、それは市場が大暴落することを意味するものではありません。「短期、中期的には『土地熱』は起こらないだろうと私は信じている。セカンドハウスへの課税案や、取引を5軒までに制限するなど、政府による最近の動きは、投資が以前ほど容易ではなく、ますます厳しくなることを示しています」と彼は語った。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長も、最近一部の不動産分野で価格が上昇しているのは土地熱によるものではなく、市場における局所的な異常兆候だと述べた。

「不動産が完全に回復していない状況、プロジェクトが停滞している状況、人々や企業が依然として多くの困難に直面している状況において、新規プロジェクトがない地域で価格が上昇し続けている現象は正常ではない」とディン氏は意見を述べた。

ディン氏はこの「異常」の理由について、過去2年間、供給がなかったため投資家には投資機会がなかったと述べた。このため、現時点では一部の企業やブローカーが価格やインフラなどについて偽の情報を作成し、市場を過熱させている可能性がありますが、それは本質ではありません。その目的は投資家に資金を投入するよう刺激することです。

「経験豊富で知識のある投資家がこれに関与することはめったになく、専門知識がなければ、この波に簡単に巻き込まれてしまう可能性があります。厳しい経済状況の中で、その地域に特に大きな投資をしていないのに、土地価格が急騰した場合、法律に違反した非現実的な価格上昇であるとすぐに疑うべきです」とディン氏は強調した。

一方、プロジェクト開発者の観点から、G6グループのグエン・アン・クエ会長も、マンション価格が上昇しているからといって、下落しないわけではないと述べた。

その証拠として、過去、2008年から2010年にかけて、1平方メートルあたり5,000万から7,000万ドンの価格のアパートプロジェクトがありました。しかし、2011年から2013年にかけて、低コストの商業住宅プロジェクトが市場に登場したことで、市場のアパート価格はすぐに落ち着きました。

そのため、G6グループの代表者は、以前のシナリオが繰り返される場合、住宅価格は2026年から下落する可能性があるとコメントしました。その理由は、住宅プロジェクト全般、特に社会住宅の手続きが完了し始め、約1年後に供給が増加し、住宅価格の落ち着きにつながるためです。

チャウ・アン

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