不動産価格は「踊っている」：土地熱は再び戻ってくるのか？

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今年に入ってから、不動産価格は継続的に急騰しており、多くの人々を驚かせているが、その中で最も上昇幅が大きかった2つの分野は、マンションと住宅地である。

ベトナム不動産ブローカー協会のデータによると、2024年初頭のハノイのアパート価格は2019年と比較して約38％上昇しました。ホーチミン市では、このセグメントの価格は16％上昇しました。

また、アパート価格が上昇しているという現実を強調するプロパティグル・ベトナム社のレポートによると、2024年第1四半期のハノイのアパートの平均価格は1平方メートルあたり4,600万ドンで、前年同期比17％増加したという。

市場を調査してみると、アパートの価格は常に上昇するように調整されていることが容易にわかります。

トラン・ヴァン・リエム氏（ハノイ市ホアンマイ区）は、2023年末に、彼と妻はホアンマイ区のゴックホイ通りにある70平方メートルのアパートを27億ドンで購入すると見積もられたと語った。しかし、2024年の初めまでにこのマンションの価格は29億ドンまで上昇し、現在では価格は2億ドン上昇し続け、31億ドンまで上昇しており、リエム氏は驚いている。

「現在、このアパートと似たような立地とエリアのアパートが、30億～31億ドンの価格で売りに出されています。アパートの価格は毎月上昇し、数億ドンずつ値上がりしているので、非常に驚いています」と彼は語った。

同様に、トラン・グエット・ミンさん（ハノイ市ハドン）も、わずか数か月でアパートに投資し、2億ドンの利益を上げました。彼女は2023年12月、市場を「サーフィン」する目的でリンダム（ハノイ市ホアンマイ区）のマンションを購入した。購入当時、60平方メートルのアパートの価格は26億ドンでした。しかし、2024年1月、彼女のアパートはブローカーによって27億ドンで買い戻されるという申し出があり、現在ブローカーは29億ドンを支払う用意がある。

専門家は2024年に土地熱が発生する可能性は低いと予測している。（イラスト写真）

マンションだけでなく、住宅地、特に路地裏の一軒家も「高騰」している。 PropertyGuru Vietnamのレポートによると、2024年のハノイの住宅不動産市場は引き続き成長を記録する見込みです。そのうち、タイホー地区の民家は9%と最も価格が上昇した。ドンダー、ハドン、ハイバチュン、ホアンマイなどの他の地区も4〜8％増加しました。

価格が急騰したにもかかわらず、取引量は依然として非常に多く、市場はますます活況を呈している。

専門家：土地熱は再燃しない可能性が高い

急激な価格上昇と不動産市場の復活により、2021年のような新たな土地熱が起こるのではないかと予想する人が増えています。

しかし、専門家によれば、市場の透明性は以前よりもはるかに高まっているため、これは心配する必要はないとのことだ。

最近、一部の不動産分野で価格が上昇しているが、これは土地熱によるものではない。（図）

EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のCEO、ファム・ドゥック・トアン氏は、不動産市場の「底値」は2023年第2四半期と第3四半期であると断定できると述べた。その後、銀行金利の急激な低下を背景に回復が見られた。低金利の影響は2024年第1四半期まで続き、投資家は銀行に預金する代わりに投資を引き出すことを決定しました。

しかし、それは市場が大混乱になるという意味ではありません。「短期・中期的には、『土地フィーバー』は起こらないだろうと考えています。セカンドハウスへの課税案や、取引件数を5件までに制限するといった政府による最近の動きは、投資が以前ほど容易ではなく、ますます厳しくなることを示しています」と彼は述べた。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長も、最近一部の不動産分野で価格が上昇しているのは土地熱によるものではなく、市場における局所的な異常兆候だと述べた。

「不動産市場が完全に回復しておらず、プロジェクトが依然として停滞し、人々や企業が依然として多くの困難に直面している状況において、新規プロジェクトがない地域で価格が上昇し続けている現象は正常ではない」とディン氏は意見を述べた。

ディン氏はこの「異常」の理由について、過去2年間、供給がなかったため投資家には投資機会がなかったと述べた。このため、現時点では一部の企業やブローカーが価格やインフラなどについて偽の情報を作成し、市場を過熱させている可能性がありますが、それは本質ではありません。その目的は投資家に資金を投入するよう刺激することです。

「経験豊富で知識豊富な投資家がこうした事態に巻き込まれることは稀で、専門知識がなければ、簡単にこの波に巻き込まれてしまう可能性があります。厳しい経済状況下で、その地域への具体的な大規模投資がないにもかかわらず、土地価格が急騰した場合、直ちにそれが法律に違反した非現実的な価格上昇ではないかと疑うべきです」とディン氏は強調した。

一方、プロジェクト開発者の観点から、G6グループのグエン・アン・クエ会長も、マンション価格が上昇しているからといって、下落しないわけではないと述べた。

その証拠として、過去、2008年から2010年にかけて、1平方メートルあたり5,000万から7,000万ドンの価格のアパートプロジェクトがあった。しかし、2011年から2013年にかけて、低価格の商業用住宅プロジェクトが市場に登場したことで、市場のアパート価格はすぐに落ち着きました。

そのため、G6グループの代表者は、以前のシナリオが繰り返される場合、住宅価格は2026年から下落する可能性があるとコメントしました。その理由は、住宅プロジェクト全般、特に社会住宅の手続きが完了し始め、約1年後には供給が増加し、住宅価格の落ち着きにつながるためです。

チャウ・アン

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