現金不足と資本不足のスパイラルに陥る不動産業界

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企業の資金調達は狭まり、銀行は困難に直面

最近の議論の中で、FiinRatingsの分析および信用格付けディレクターのLe Hong Khang氏は、昨年上半期の不動産企業の事業状況は過去5年間の平均と比較すると依然として基本的に低かったとコメントした。ビジネスは改善しましたが、大幅な改善ではありません。

この格付け機関は、上記の評価は不動産事業の負債、収益性、利益の質に関する平均的な水準のデータに基づいていると述べた。

今年、土地資金が潤沢で、法的地位も明確で、好業績を記録できる少数の大規模企業を除いて、大半の中規模不動産企業は待機状態にある。さらに、今日の多くの不動産ビジネスは、2つの非常に大きな問題に直面し、対処しなければなりません。最初の問題は、資本へのアクセスが以前の時期よりもはるかに困難になっていることです。

カン氏は、過去には不動産事業は多様かつ柔軟な資金源にアクセスできたとコメントした。投資協力契約、住宅購入者、債券、銀行融資などから資金を動員することができます。しかし、これまで、銀行融資チャネルを含め、これらのチャネルは多くの困難に直面してきました。

一方、商業銀行も、通達第2号および政令第8号の精神に基づき、顧客の債務再編という形で、近年、企業を支援するよう大きな圧力を受けています。したがって、商業銀行も不動産プロジェクトに投資する際には、投資基準を高め、プロジェクトを慎重に審査する必要があります。

同氏は、完全な法的投資家がいるものの、銀行が投資に注力している分野ではないプロジェクトでは、資金を借り入れるのも非常に難しいと付け加えた。

不動産事業における融資による資金調達の縮小は、同事業のキャッシュフローデータにも反映されている。債券市場が低迷し、銀行が融資を引き締める2023年には、ほとんどの企業の借入活動によるキャッシュフローが急激に減少するだろう。例えば、Novalandのキャッシュフローは30兆1500億ドンから4兆8760億ドンに減少し、Dat Xanhのキャッシュフローは7兆3510億ドンから3兆3000億ドンに減少しました。

第2四半期になっても、これらの事業の借入収益は改善していませんでした。ノバランドの直近四半期の借入収入は2023年の19％に相当し、ダット・サンは27％、DICコーポレーションは16％だった。

不動産事業の資金調達の困難さの問題については、ベトナム銀行協会のグエン・クオック・フン副会長兼事務局長も言及した。

フン氏は、不動産融資のための銀行資本は小さくないと述べた。 8月1日現在、不動産および不動産事業向け融資残高は、経済全体の融資残高の約22％を占めています。直接不動産事業向け融資残高は約12兆VND、消費者向け融資残高は18兆VNDです。

不動産企業が報告している法的問題を評価し、フン氏は、それがメカニズムによるものか、企業がメカニズムを適用していても解決できないからなのか疑問を呈した。多くのプロジェクトは法規制を遵守していないため解決できない法的問題を抱えていると彼は述べた。

一方、銀行業界は、プロジェクトの遅れや法的問題による課題に直面している。手続きが完了していないプロジェクトでは、銀行はプロジェクト内で資金が滞留し、資金の回転が困難になるという問題に直面しています。「銀行業界はまさにこの課題に直面している。銀行業界が不動産を含む生産・事業部門にとって好ましい条件を創出していないわけではない。これは本当に懸念すべきことだ」と洪氏は強調した。

彼は、現在、未完成の不動産がどれだけの人々や銀行の資金を「蓄えている」のか、また、こうしたプロジェクトのうちどれだけが完成できるのかに関する統計がないことに疑問を呈した。

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — ベトナム銀行協会副会長兼事務局長、グエン・クオック・フン氏（写真：ダン・ヴィエット）。

グエン・クオック・フン氏は、銀行業界も業界のあらゆるレベルで速やかに指導手続きを完了し、障害を取り除き、行き詰まっているプロジェクトをすぐに実行に移せるよう勧告したと述べた。

同氏は、銀行業界が注意しなければ、法的影響は甚大なものになるだろうと述べた。昔は、お金がない企業でも不動産業を営み、困難な状況に陥って救済されることもありました。施行される3つの不動産法はこの問題に対処し、有能な不動産ビジネスの機会を創出します。

フン氏は、銀行は実質的な資本と能力を持つ企業に投資する用意があると述べた。特に、銀行は公営住宅を開発する不動産会社への融資に積極的です。不動産事業に関しては、フン氏は事業再編と資源の再評価が必要だと述べた。

管理

銀行や社債からの資金調達が以前よりも困難になるにつれ、不動産事業者は他の選択肢を検討せざるを得なくなります。この企業のその他の資本調達チャネルには、株式の発行、プロジェクトの売却、米ドルの借入などがあります。

多くの投資家は、2023年の年次株主総会で株式発行による資本動員計画を承認されました。例えば、ノバランドは私募により2兆ベトナムドンを発行し、既存株主に対して11兆7,000億ベトナムドンの購入権を発行した。ダット・サン・グループは1兆7000億ドンの非公開株を発行し、既存の株主に対して1兆8000億ドンの購入権を発行した。

カンディエンハウスはプロの投資家向けに3兆VNDを発行。ファットダットは昨年5月、1兆3000億ベトナムドンの株式購入権を発行するための株主リストを確定した。 DIC社は総額3兆ベトナムドンの購入権を発行する予定。

不動産会社が、気乗りしないながらも資金を調達するために実行するもう一つの選択肢は、プロジェクトの販売です。外国人投資家にプロジェクトを売却する取引の中には、タムルック不動産株式会社がトゥドゥック市の3.68ヘクタールのプロジェクトをガムダランドに3億1,580万ドルで売却する取引も含まれる。

トゥアンタン株式会社はホーチミン市第8区にある2,060平方メートルの土地を1,430万米ドルでスカイワールドデベロップメント社に売却した。 Becamex IDC は、18.9 ヘクタールの Tan Thanh 都市部プロジェクトを Capitaland に売却します。オル・ナム・ロンは2024年の年次株主総会で、今後3年間でプロジェクト資本と非中核資産の売却を通じて約6兆VNDを動員する計画を発表した。

プロジェクトが売却されない場合、企業はHTNが丸紅と協力してトゥドゥック市の新しい行政センタープロジェクトを実施するなど、プロジェクトを実施するための戦略的関係を構築することを選択します。

財務諸表の数字からも、大手不動産企業の他の事業への投資の売却によるキャッシュフローも2022年から現在にかけて急増しており、このことが表れています。