不動産回復の加速

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11月9日、Nguoi Lao Dong新聞主催のセミナー「不動産に関する法的障害の除去」が開催されました。経営者、専門家、弁護士、協会、企業からの多くの意見は、不動産市場がより明確に回復するためには、法的なボトルネックを取り除く必要があると考えています。

市場は底を打ったが、資金不足は起こらない

セミナーで講演した多くの専門家や協会のリーダーは、不動産市場は最も困難な時期を過ぎ、最近底を打ち、依然として困難に直面しているものの回復しつつあるという評価に同意した。

国家通貨金融政策諮問委員会の委員であるカン・ヴァン・ルック博士が引用したデータによると、市場には住宅用不動産と工業団地不動産という比較的有望な2つの分野があり、最近では最も影響を受けていない。住宅用不動産に関しては、ベトナム不動産ブローカー協会の暫定報告では回復が見られ、四半期ごとに前四半期より上昇している。約20,000の製品が発売されました。取引量は四半期ごとに徐々に増加し、2023年第3四半期だけでも前四半期に比べて56%増加しました。

工業団地不動産に関しては、国内に約 400 の工業団地があり、そのうち約 292 が稼働しており、収容能力または占有率は約 80% ～ 82% です。 2023年第3四半期末までの稼働率は、南部で約82％、北部で約80％です。工業団地の賃貸価格は、2023年第3四半期でも前年同期比7～12％上昇する見込みです。新規供給は依然として増加しており、FDIプロジェクトの見通しは大きく、工業団地に関連する倉庫、工場、社会住宅の需要は高いレベルにあります。

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 1.

ジャーナリスト - Nguoi Lao Dong 新聞の編集長 To Dinh Tuan 博士が議論の議長を務めました。写真: HOANG TRIEU

これまで何度も言及されてきた不動産市場の難しさの一つは信用資本ですが、これは現在徐々に解決されつつあります。国立銀行が発表したデータによると、所得の減少と金利の高騰という状況にもかかわらず、2023年の最初の6か月間の投資、不動産事業、住宅向け融資は約4.7％増加しました。 FDI資本は非常に好調で、2023年の最初の10か月間に不動産に約20億ドルが登録され、そのうち約7億6,300万ドルが支出されました。債券による資金調達チャネルも不動産企業によって積極的に発行されており、満期債券の交渉や発行済み債券の買い戻しが行われています...

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長も、市場は底を越えたとコメントした。具体的には、ホーチミン市建設局のデータによると、不動産セクターの成長率は2023年第1四半期からマイナス16.1％となり、その後は徐々に改善すると予想されています。 2023年第2四半期末時点で、不動産は依然として11％以上のマイナス成長となったが、第3四半期からは8％以上のマイナス成長にとどまった。

最近、不動産市場に弾みをつけると期待されている融資パッケージの一つは、社会住宅プロジェクトの開発への投資のための120兆ドンの融資パッケージである。ベトナム農業農村開発銀行（アグリバンク）は、この融資パッケージの実施初日から30兆ベトナムドンが登録されたと発表した。

アグリバンク・ビン・チュウ支店（ホーチミン市）のファム・ヴァン・ドゥオン支店長によれば、アグリバンクは100％国有銀行であるため、120兆ベトナムドンのパッケージを含め、すべての規制を厳守する必要があるという。アグリバンクは2022年10月から社会住宅プロジェクトにアプローチし、現在まで推進してきました。信用資本に関しては、銀行は余剰資金を有しており、企業に融資する準備ができている。しかし、問題は、プロジェクトに資金を提供する際には、州の規制にも完全に従わなければならないということです。現在、アグリバンクは、プロジェクトに資金を迅速に支出するための困難を取り除くために企業と調整を行っています。

「特に、社会住宅購入のためのローンの金利は近年で最も低くなっています。現在、アグリバンクは、社会住宅購入のための顧客への融資を、通常の金利表より2％低い金利で行っています。低金利、利用可能な資本は、企業が支払い手続きを完了するのを待つだけだ」とドゥオン氏は断言した。

ワーキンググループの役割の強化

社会住宅向けの信用資本は不足していないが、企業によれば、こうしたプロジェクトを実施するのは非常に難しいという。

ホーチミン市社会住宅株式会社のヴォ・ミン・ホアン社長は、政府は社会住宅を開発するための多くの優遇措置を設けているが、多くの企業がそれらを利用できていないと語った。公営住宅に参加する前も大変でしたが、参加してみるとさらに大変でした。具体的には、資本に加えて、土地資金についても困難に直面しています。そのため、企業は国が賃貸用土地基金を見直し、社会住宅開発のリストに含め、投資家を選定するために入札することを望んでいる。その後、企業は社会住宅の開発に参加し、この土地の費用をプロジェクトの開発費用に計算します。

「社会住宅事業を行う企業は利益が10％しかないが、販売価格と販売目標は建設局を通らなければならない。一方で、販売価格に含められない費用もある。社会住宅の建設には時間がかかり、「住宅よりも難しい」。「貿易赤字は企業の関心を失わせる。銀行が融資を実行するのに2～3年待つことは企業にとって許容できないことだ。したがって、より迅速な支払いメカニズムを持つことが推奨される」とホアン氏は提案した。

不動産市場の上記のような困難は、最近になって認識され、言及されるようになりました。労働新聞の討論会で共有された専門家や企業によると、残された課題は、困難を迅速に解決するために最も実現可能な解決策を提案することだという。

ドンナイ省建設局住宅開発・不動産市場部の副部長タイ・ドアン・ホア氏は、検討の結果、ドンナイ省は不動産部門における5つの困難と障害を特定したと述べた。最も顕著なのは、投資方針の承認や投資家の選定手続きにおける困難や問題です。これまで何年も投資政策の承認を受けてきたプロジェクトがありますが、現在、検査機関がそれらを再審査し、住宅法に準拠すること、つまり住宅用地を保有することを要求しています。土地の評価も難しいです。コンサルティング会社が当局への説明が難しいことを懸念して価格設定を敢えて行わないため、割り当てられても価格設定できないプロジェクトがあります...

「プロジェクトで社会住宅を建設するという課題を実行するには多くの困難があります。多くのプロジェクトは古い規制に従って実行されてきましたが、その後、計画の調整が行き詰まっています。たとえば、住宅法では、地方自治体は「非常に困難です「再評価し、企業にプロジェクト面積の20％を社会住宅用に確保するよう強制する」とホア氏は現状を述べた。

ドンナイ省は、困難を克服するために、現在から2030年まで商業住宅用の土地基金を計画し続け、残りを社会住宅に充てる計画を立てている。投資家を募集する準備として計画作業は完了しているが、まだ困難が残っている。 2022年から現在まで、ドンナイ省党委員会と人民委員会は、勧告を処理し、企業の困難を取り除くための作業部会の設立を指示してきました。

ドンナイ省は2023年初頭から、進捗の遅いプロジェクトの障害を取り除き、企業の困難に対処し、社会住宅を開発するための3つの作業部会を設立しました。 3つの作業部会はすべて各州の指導者が率いています。各省庁、特に建設省は、段階的に管轄内の困難を取り除くための作業部会も設置した。より高いレベルの問題である場合は、省庁や支部と協力して企業のために問題を解決するために登録します。

3つの法案が近々改正される見込み

予想される解決策の一つは、国会第6回会議で議論されている不動産業法（改正）、住宅法（改正）、土地法（改正）の3つの法案である。 XVセッションでは議論が行われ、意見が述べられました。この法案が可決されれば、不動産市場に対する法的障害が取り除かれることになる。

ベトナム不動産ブローカー協会常任会員の弁護士グエン・タン・フォン氏は次のように分析した。「住宅法（改正）草案では、一部の紛争が商事仲裁を通じて解決されるという問題が提起されている。」現在、多くのプロジェクトで何年も証明書が発行されていないため、投資家、住宅購入者、アパート利用者の間で紛争が依然として発生しています。法案の新たな規定は、彼らの認識をより明確にするのに役立つだろう。

不動産業法案（改正案）では、今後の不動産仲介業の質の向上についても言及されている。

「これら3つの法律が可決されれば、法律の普及と普及に寄与し、不動産市場の参加者、特に仲介業者の質が向上するだろう」とフォン弁護士は述べた。

当局には具体的かつ明確な指示が必要です。

社会住宅建設の法的、手続き的側面に関しては、企業や団体が現在の困難な手続きを具体的に定め、どの手続きを削除する必要があるかを明確にする必要があると多くの専門家が考えています。アプローチに関しては、複雑に絡み合い、重複し、矛盾しているすべての問題に対して、政府と関係機関は具体的かつ明確な指示を持つ必要がある。地方自治体も、時間がかかり非効率的な回りくどい協議を避け、明確にする必要がある。

「企業や協会自体は多大な努力を払っているが、私の意見では、より正確な勧告を行い、より密接に伴う解決策を用意するよう努める必要がある」とカン・ヴァン・ルック博士は評価した。

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