ホーチミン市の不動産市場 - パート 1: 法的問題、供給不足

レッスン1: 法的問題、供給不足

ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、支援政策は企業や管理機関の支援と相まって、強力な回復の機会をもたらすだけでなく、長期的な開発ビジョンに向けて市場構造を再構築することにもつながるという。

残された課題

ホーチミン市統計局の報告によると、2024年の不動産収入は199兆1550億ベトナムドンに達し、「その他サービス」の総収入の60.3%を占め、6.7%のプラス成長となる見込みだ。しかし、ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、この成長は、多くのプロジェクトが停滞または遅延するなど、過去4年間にわたって困難が続いているという事実を隠すことはできない。

しかし、政府とホーチミン市人民委員会による法的障害を取り除く努力により、2024年には64件のプロジェクトが解決され、そのうち8件のプロジェクトが完了しているなど、一定の成果が生まれている。しかし、他の100以上のプロジェクトは未解決のままであり、市場への新たな供給を著しく妨げています。

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、100以上のプロジェクトで法的問題が未解決であるという事実は、新しい住宅の供給を阻害するだけでなく、市場の製品構造にも深刻な影響を及ぼしていると述べた。高級住宅セグメントが引き続き優勢である一方、中価格帯および手頃な価格の住宅の需要が増加しています。

さらに、社会住宅プロジェクトの承認の遅れは深刻な社会的影響を引き起こしました。低所得者や中所得者は手頃な価格の住宅にアクセスできず、都市資源へのアクセスの不平等が拡大しています。

注目すべきは、ホーチミン市では2024年に投資が承認された住宅プロジェクトがわずか12件であり、COVID-19パンデミック前の年間平均60件を大幅に下回っていることだ。このうち、社会住宅プロジェクトは 1 件のみ承認されており、手頃な価格の住宅分野の発展が深刻に停滞していることが示されています。

さらに、土地の割り当てや土地の賃貸が行われたプロジェクトはなく、建設許可が与えられたのは商業住宅プロジェクト 2 件のみでした。投資承認、1/500の詳細計画の承認から土地評価に至るまでの複雑な法的手続きは、市場発展に対する大きな障壁であり続けています。

一方、ホーチミン市の不動産市場も、一連の一貫性のない法政策の影響を受けています。土地法、住宅法、および関連法令に基づくプロジェクト評価に関する規制は、法的障壁を解決するための好ましい条件をまだ実際に作り出していない。政令115/2024/ND-CPなどの新しいメカニズムの実施や、計画法および投資法の改正は転換点となることが期待されますが、実践するにはさらに時間が必要です。

言うまでもなく、現在、不動産事業は投資資金の不足により大きな圧力に直面しています。 2025年までに不動産セクターで満期を迎える社債の総額は180兆ベトナムドンに達する可能性があると推定されています。これにより、多くの企業が進行中のプロジェクトを遅らせたり中止したりすることになり、市場が停滞する悪循環が生じます。

供給の不均衡、住宅価格の上昇

2024年には、ホーチミン市市場では建設中の商業住宅プロジェクトはわずか31件、総戸数は31,167戸となり、前年の年間平均と比べて大幅に減少する見込みです。注目すべきは、資金調達の対象となるのはわずか 4 つのプロジェクトであり、その数は 1,611 戸で、すべて高級セグメントであるということです。中価格帯および手頃な価格帯の住宅セグメントに供給がなくなるのは、市場史上初めてのことです。

さらに、不動産商品構造は「逆ピラミッド」状態に陥っており、高級住宅が2020年の70.6％から2024年の11か月間に供給量の100％を占める一方、最も需要が高いセグメントである手頃な価格の住宅は市場から完全に姿を消している。

この深刻な不均衡により、住宅価格は制御不能に上昇しました。高級マンションの平均価格は、二次市場で発生した費用を除いて、1戸あたり93.9億ドンに達した。 1区や3区などの中心部では住宅価格が上昇し続けていますが、トゥドゥック市やビンチャン区では依然として新規プロジェクトが不足しており、住宅価格と人々の購入能力の格差が拡大しています。

さらに、建設省は、2024年の土地価格表の調整により、住宅価格は2025年も15～20％上昇し続ける可能性があると予測しています。この価格上昇は、中低所得層の住宅所有の機会を減らすだけでなく、ホーチミン市などの大都市圏における住宅へのアクセスの不平等格差を拡大します。

多くの困難にもかかわらず、法的問題が徹底的に解決されれば、ホーチミン市の不動産市場は回復すると期待されています。ビンチャン市、ニャーベ市、トゥドゥック市などの、土地資金が大きく、交通インフラが改善されている地域は、主要な成長の原動力となる可能性がある。

地下鉄1号線、ホーチミン市-モクバイ高速道路、環状道路3号線などの主要プロジェクトは、中心部と郊外を結ぶだけでなく、ロンアン、ドンナイ、ビンズオンなどの衛星都市の開発機会を創出すると期待されています。

しかし、これらの可能性を活用するには、法的なボトルネックを早急に解決する必要があります。ホーチミン市は、管理機関間の連携メカニズムを強化し、投資プロジェクトの処理時間を短縮する必要がある。同時に、持続可能な発展を確保するためには、住宅価格の監視と市場における商品構造のバランスをとることにも重点を置く必要があります。

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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406