熱狂の後に地価が急落、やはり「王様」か？

「土地熱」後、土地価格が急落

2023年の不動産市場は、すべての分野で暗い展開で終わったばかりです。アパート、別荘、コンドミニアム、特に土地区画など、投機対象とみなされるセグメントは、二次市場で最大30～50%の急激な下落を経験しました。

ベトナム不動産協会（VARS）の最近の不動産市場レポートによると、土地市場はもはや以前ほど「活況」ではないことがわかった。土地商品は何度も値下げが行われ、損失は30～40％削減されましたが、依然として換金は困難です。しかし、この減少はピークと比較したものと理解されており、まだ実際の値に近いわけではありません。

最近、土地が赤字で売却される事態が各地で発生している（イラスト：ハ・フォン）。

バクニン省の不動産ブローカー、グエン・ヴァン・ドゥック氏は、2022年半ば以降、バクニン省の都市部の土地価格は停滞・下落しており、市場の流動性が低いため、大きな損失を被った人もいると語った。 2023年の最後の数か月間に、土地市場では再び取引が行われるが、その数は多くなく、主に立地の良い土地が、「土地熱」のピークであった2022年初頭と比較して20～30%の損失で売却されることになる。

ドゥック氏の上記の発言と同様に、ハノイの多くの不動産ブローカーは、メーリン、タックタート、バヴィなどハノイ郊外の地区の土地価格が2022年半ばから現在まで下落していると述べた。特に、環状4号線などのインフラ依存エリアは、引き続き暗い状況が続く可能性が高い。商品を早く処分するために、投資家は価格をさらに10～20％引き下げ続ける必要があるかもしれない。

「2023年12月、不動産仲介事務所で土地を売る人の数は、前年の11月と比較してほぼ半分に減少しました。しかし、現在の販売価格は下落しており、投機目的で借り入れるケースもあり、許容限度に達し、ロスカットを20〜50％に引き上げざるを得ませんでした」と、メリン地区の不動産仲介業者であるナム氏は語った。

ハノイのタックタット地区では、多数の土地が放棄されている（写真：ハ・フォン）。

土地市場の動向を注意深く見守るハノイの不動産投資家、トラン・クアン・フイ氏は、都市を離れて田舎に戻るという「ホットな」トレンドに「追随」するホームステイや宿泊施設として利用されるタイプの庭付き土地は、価格がさらに10～20％下がる可能性があると述べた。

土地は依然として投資の「王様」

ピーク時に比べると地価が大幅に下がっていることがわかります。しかし、専門家や経験豊富な投資家によると、土地はそれ自体に比べれば冷え込んでいるだけで、他のほとんどのタイプと比較すると、長期的なキャッシュフローを保護する必要がある大手プレーヤーにとって依然として最も魅力的なセグメントです。

土地投資で10年以上の経験を持つファム・ドゥック・ヴィン氏によると、土地投資は利益率が高いため魅力的であり、土地の価格上昇の波は他の種類の土地よりもずっと短く、通常、土地投資家は2～3年で利益を上げることができるとのことです。

「個人投資家や『サメ』は依然として、価格上昇率の高い地域の土地を購入しようとしている。現在の土地投資家と市場が活況だった頃との違いは、彼らは強固な資本を持ち、波に乗ったり金融レバレッジを使ったりする人々ではなく、長期投資を決意していることだ」とヴィン氏は語った。

ハノイのタック・タット地区の地主が緊急販売の看板を掲げている（写真：ハ・フォン）。

不動産情報チャンネルのディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、長期的には土地価格は上昇し続け、取引も回復する可能性があると述べた。不動産価格は、インフラの整備、経済成長、人々の収入など他の要因によって左右されます。

一方、土地は面積、価格、地域が多様であるため、市場のどのメンバーでも投資できるタイプです。経済成長を遂げている地域では、土地は持続的に成長し続けるでしょう。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は、不動産分野の長期投資の可能性を評価し、「土地は依然として王様だ」と述べた。利用可能な資本または低い財務レバレッジを持つ投資家は、投資を検討する可能性があります。

この専門家は、投資家は「弱気の罠」に陥らないよう慎重に検討することを推奨している。特に、現時点では価格が高く、収益性が低く、成長が遅いため、投資家は計画情報に基づいて土地を購入することは避けるべきです。計画エリアへの投資を決定した場合は、慎重に計算し、実装の見込みが高く、流動性が速い場所を選択する必要があります。

ソース: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-giam-gia-sau-sau-sot-co-con-la-vua-20240111115616326.htm