土地使用権の譲渡に関する5つの条件
「土地取引」とは、法律の規定に従って土地使用者間で「土地使用権を移転する」行為を指すために一般的に使用される用語です。
2024年土地法第45条第1項によれば、使用権を譲渡する土地は以下の条件を満たしている必要があります。
- 土地使用権証明書を持っていること。
- 紛争のない土地、または紛争があるが管轄当局によって解決された土地、裁判所の判決や決定がある土地、または法的効力を発した仲裁裁定がある土地。
- 民事判決の執行を確実にするために、土地は差し押さえやその他の措置の対象とならない。
- 土地利用期限内です。
・土地は臨時緊急措置の対象とならない。
したがって、上記 5 つの条件が満たされていれば、土地使用者は正常に譲渡を行うことができることになります。土地使用権を譲渡する場合、両当事者は公証された譲渡契約書を作成する必要があります。譲渡は土地登記所に登録され、土地台帳に登録された時点から有効となります。
レッドブックなしで故意に土地を譲渡した個人には、3,000万～5,000万ドンの行政罰金が科せられる（写真：ハ・フォン）。
証明書なしで土地を譲渡した場合の罰則
しかし、現実には、土地使用者が意図的に証明書なしで土地を譲渡するケースが多くあります。 2024年土地法に基づく土地分野における行政違反の制裁を規制する政令123/2024では、10月4日からこの意図的な譲渡に対して3,000万～5,000万ドンの行政罰金が科せられることが明記されている。
さらに、取引当事者は以下のことも実行する必要があります。
- 購入者は土地を返還しなければなりません。
- 売買契約は無効です。
・違反行為により得た不法利益を返還する。
- 土地が証明書の対象となる場合は、土地の登録が必要です。
上記の罰金は個人に適用されます。行為主体が組織である場合、6,000万～1億ドンの罰金が科せられ、完全な是正措置が実施されます。
ただし、2024年土地法第45条第1項a項では、証明書がなくても譲渡が認められる以下の2つのケースについても規定されています。
一つ目は、土地利用権の相続、農地集約に伴う農地転用、区画交換、土地利用権の贈与です。
2 番目のケースは、第 124 条第 7 項、第 127 条第 4 項 a 号に規定されており、不動産プロジェクトの譲渡を受ける外国投資資本を持つ経済組織が含まれます。土地使用権が付与されていないが、証明書の交付を受ける資格のある土地を使用している世帯や個人は、土地使用権を譲渡、賃貸、転貸したり、土地使用権を使用して資本金を拠出して事業を実施したりすることが認められます。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/co-tinh-chuyen-nhuong-dat-khong-co-so-do-bi-xu-phat-ra-sao-20241009113533720.htm
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