土地価格に関する法令では、投資家の利益を正確かつ十分に計算する必要があります。

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DNVN - ベトナム不動産評価協会（VVA）は、土地価格に関する政府政令の草案についてコメントし、投資家の利益を正確かつ完全に計算する必要性を強調した。

投資家の利益は土地使用料に基づいて計算されるべきである

天然資源環境省は、土地の評価と鑑定に関連する多くの重要な内容を含む2024年土地法の実施を導く土地価格に関する政府政令草案（草案）について意見を求めています。

この政令草案は、土地評価および関連する問題に関して、専門家、VCCIなどの専門社会団体、ベトナム評価協会などの専門協会からの意見を積極的に取り入れていると評価されています。

政令草案が発表された後、引き続き包括的な形で完成させるために、最近、ベトナム評価協会は、投資家の利益を正確かつ完全に計算する必要性を強調する書面によるコメントを発表しました。

草案第8条第3項c項は、「投資家の利益（自己資本費用および融資費用を含む）は、本項a項に規定される建設投資費用の割合として計算される」と規定している。

VVAは、上記の規制は投資家の剰余金方式に従ってプロジェクト全体の利益を正確かつ十分に計算していないため、不合理であると考えています。 VVA によれば、投資家の利益は、製品が販売されて収益が出るまでに投資家がプロジェクトを完了するために費やす必要のある総コストに基づいて計算する必要があります。

したがって、総費用には、第 3 項の a 点および b 点のすべての費用が含まれ、特に、投資家が国に対する財務上の義務を履行するために支払わなければならない初期投資費用である「土地使用料」が含まれます。

VVA は、投資家の利益は土地使用料に基づいて計算されるべきだと考えています。

VVAは、投資家の利益は土地使用料に基づいて計算されなければならないという主張を説明し、草案で規定されている投資家の利益は不動産開発（土地開発投資）による利益のみであり、土地使用料と不動産開発投資費用を含む総投資費用による利益ではないと述べた。

したがって、VVA は、資産価値を形成するために、すべての投資段階の総コストのうちの 1 つの投資段階のコストに対する利益のみを計算する場合、余剰法と組み合わせたコスト法による評価を資産の評価に適用すると、価格形成の原則に準拠しないと考えています。

また、支払う土地使用料のコストに対する投資家の利益を計算しなければ、機会費用、インフレ、リスクによる「貨幣の時間的価値」の原則と、お金を持っている人があらゆるビジネス分野に投資する際の「貨幣の将来価値」の原則を否定することになります。

VVAによると、「本条項で規定されている土地区画および土地区域の総開発費用には、管轄当局が承認した計画に従った補償、支援、および移住費用は含まれない」という規定についても検討し、明確にする必要がある。

具体的には、VVAによれば、上記の内容は、「この費用が、所管官庁が承認した計画に従って、国によって投資家の補償および敷地整地費用から差し引かれ、国に対する財務義務に計上される場合、総開発費用には含まれない」という方向に規制される必要がある。

土地に付随する資産価値の正確かつ完全な計算を確実にする

土地に付随する資産の時価を決定するための公式に関する草案第 6 条第 3 項 a 点では、VVA は「減価償却額」と「償却」の両方の使用を検討することを提案しています。

上記の推奨事項を説明すると、VVA によれば、減価償却と資産減価償却は互いに関連しており、減価償却は減価償却につながりますが、本質的には異なります。

減価償却は客観的な現象であり、資産の自然な特性であり、その価値は使用期間とともに徐々に減少します。一方、減価償却は、資産の減価償却価値を回収するための管理者の主観的な尺度です。

「国際慣行とベトナムの現行規制によれば、減価償却方法と減価償却方法は異なります。したがって、異なる結果につながる可能性があり、2つのコンサルティングユニットが同じ土地の価格を決定する場合、1つのユニットは減価償却で計算し、もう1つのユニットは減価償却で計算します...土地価格の計算結果は異なります」とVVAはコメントしました。

したがって、VVA によれば、上記の式のマイナス (-) 側は、減価償却または償却のいずれか 1 つの基準のみを使用して計算する必要があり、通常、評価時の資産価格を決定するには、「減価償却」が使用されます。

さらに、VVA は、草案の第 3 項 b の「評価時点で多年生樹木がまだ収穫期に達していない場合、土地に付属する資産の現在の価値は、評価時までにそれらの植樹と管理に費やされた総費用によって決定される」という規定を明確にすることも提案しました。

「上記の規制では、土地に付随する資産の現在の価値を決定する責任がコンサルティング部門なのか、データを提供する資産評価対象の顧客なのか、管轄当局なのかが明確に定義されていません...したがって、データの使用時に法的問題につながりやすいです」とVVAはコメントし、起草委員会がさらに明確にすべきだと提案しました。

トゥアン

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