最近、政府官邸は「生産と事業に対する信用拡大の困難を取り除き、成長を促進し、マクロ経済を安定させるための解決策」会議における首相の結論の通知を発表しました。
発表の中で、首相は建設省に対し、不動産市場の動向を注意深く監視し、市場の発展を促進するための適切かつ効果的な政策を速やかに助言し提案するよう指示した。
同時に、建設省は不動産事業者に対し、セグメントの再編や商品価格の引き下げを指導する必要がある。本当に必要としている人々、社会住宅、労働者や低所得者向けの住宅のセグメントを再編成するための適切でタイムリーかつ効果的な解決策があります。
不動産市場が厳しいというパラドックス、住宅価格は依然として急上昇
最近の不動産市場の現実を見て、ベトナム不動産協会副会長、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、グオイ・ドゥア・ティン氏との会話の中で、最近の不動産市場は多くの困難に直面しているにもかかわらず、不動産価格は依然として高値で「固定」されているという現実を述べた。
大都市のマンション部門でも依然として上昇傾向が続いており、価格水準は過去最高を記録し、大多数の人々の収入をはるかに上回っています。土地、別荘、ショップハウス、タウンハウス、タウンハウスの価格と流動性の低下とは対照的です。
グエン・ヴァン・ディン氏 - ベトナム不動産協会副会長、ベトナム不動産ブローカー協会 (VARS) 会長。
VARSデータによると、不動産価格は過去10年間で数十倍に上昇した。 2021年だけでも、平均住宅価格は2桁増加しました。低金利と記録的なインフレが住宅価格の急騰の要因となっているが、問題の核心は供給不足である。
それに伴い、住宅需要は絶えず増加しており、供給に「圧力」がかかり、不動産価格は継続的に新たな水準を確立しています。
VARSの推計によると、ベトナムでは毎年、都市部に新たな世帯が出現し、特に若い世代が大家族から離れて「別居」する必要性から、約30万戸の住宅が不足することになるという。
「この深刻な住宅不足は間違いなく住宅価格をさらに押し上げるだろう」とディン氏は予測した。
不動産市場は多くの困難に直面しているものの、不動産価格は依然として高値で「固定」されている。
また、ビジネス開発研究所の統計を引用しながら上記の問題について自身の意見を述べたレ・スアン・ギア博士（ビジネス開発研究所所長、国家金融通貨政策諮問委員会委員）は、過去20年間で不動産価格は金価格の上昇率の4倍の速さで上昇したと述べた。これは、どのような状況においても、不動産は常に魅力的な投資チャネルであることを示しています。
さらにギア氏は、ベトナムの不動産市場の現状を見ると、ベトナムは短期的にも長期的にも需要が高い一方で、供給が不足している市場であることがわかる、と述べた。
「大量の供給を必要としているが、メカニズム、土地、資本の流れの不足により供給されていないのは、手頃な価格の住宅と社会住宅です。 「過去5年間で、プロジェクトの認可と実施は急激に減少しており、特に過去2年間は新しいプロジェクトがほとんど開始されておらず、住宅用不動産の供給がますます不足している」とングィア氏は述べた。
不動産の格下げ：どこから始めるべきか？
VARS会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、2024年の予測として、特にアパート分野で不動産価格が引き続き上昇すると述べた。
同時に、ディン氏は「マンション価格が高騰しているのは、投資家が価格を高く保とうとしているからだけではなく、原材料価格、人件費、金融アクセスコストの上昇により、投資および建設コストが増加しているからだ」とも説明した。さらに、土地ファンドの創設コストが高すぎるほか、投資、建設、プロジェクト開発の実施時に発生する「名前のない」費用が多く、投資家が価格を下げることが困難になっています。
また、低金利と前期の記録的な高インフレも住宅価格の急騰の要因となったが、問題の根幹は依然として供給の減少にある。
しかし、ディン氏はまた、不動産は高度に地域化された商品であり、不動産価格は主に需要と供給のバランスに応じて、地域や市場によって異なる率で上昇すると指摘した。
したがって、グエン・ヴァン・ディン氏は、この部門を再構築し、製品コストを削減するためには、国家管理機関から企業や銀行に至るまで、「共同の手と貢献」を持ち、視点、実施方法を統一し、多くの主題と構成要素を調整する必要がある、と述べた。
特に、国は投資と建設に関する行政手続きを研究し短縮し、企業を支援するために土地使用料と敷地整地料を計算する計画を策定する必要がある。国立銀行には、手頃な価格の住宅を開発する投資家や住宅購入者向けに、優遇金利を備えた追加の信用プログラムがあります。
投資家側では、企業は投資プロジェクトのポートフォリオを積極的に見直し、負債を積極的に再編してキャッシュフローを計画し、利益の期待値を引き下げ、損失を出しての販売も受け入れ、前年度の利益を使って事業を維持し、製品を市場に投入する際には吸収力を確保するために積極的に手頃な価格帯に向ける必要があるとディン氏は述べた。
Le Xuan Nghia 博士 - ビジネス開発研究所所長、国家金融通貨政策諮問委員会委員。
さらに、レ・スアン・ギア博士は、近い将来、不動産市場に適切な法的手続きを経た商品、リソースと適正価格を備えたプロジェクトがあれば、需要は非常に大きくなるだろうと述べた。
ギア氏は予測を立て、市場は継続的な成長の方向に新たな価格水準を確立する可能性があると分析した。しかしギア氏は、政策による「支援」により、不動産価格は安定的かつ健全で「許容できる」方向に上昇するだろうとの期待を表明した。
したがって、専門家は、上記の新しい価格レベルは不動産市場を最も効果的に再編成し、その時点で上記の価格レベルに耐えられる企業や投資家は生き残ることができるが、そうでない場合は市場原理に従って事業を再編成しなければならないと強調した。
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