VARS : Les appartements abordables « disparaissent » à Hanoi et Ho Chi Minh-Ville

ANTD.VN - L'augmentation récente de l'offre immobilière est principalement due au segment haut de gamme, tandis que les logements abordables sont « abandonnés », ce qui rend le déséquilibre entre l'offre et la demande de plus en plus grave.

Plus de nouvelle offre d'appartements abordables

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier vietnamien s'est progressivement « réchauffé » grâce à la force motrice des nouvelles politiques d'offre et de soutien du gouvernement. Cependant, l'augmentation de l'offre se fait principalement dans le segment haut de gamme tandis que les logements abordables sont « abandonnés ».

Les données de recherche de VARS montrent que le segment des appartements abordables (prix inférieur à 25 millions de VND/m2) est devenu « éteint » au cours des dernières années et qu'il est très difficile, voire impossible, de réapparaître à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville.

Plus précisément, à Hanoi, la proportion d'appartements abordables nouvellement lancés a atteint 35 % en 2018, est tombée à 20 % en 2019 et seulement 12 % en 2020. En 2021 et 2022, l'offre d'appartements dans ce segment a continué de diminuer, n'atteignant qu'environ 4 % de l'offre totale d'appartements mis en vente et atteignant 0 % en 2023.

À Hô-Chi-Minh-Ville, le déclin a été encore plus fort : en 2018, la proportion d’appartements abordables nouvellement lancés représentait 20 %, mais est tombée à seulement 0,5 % en 2020 avant de disparaître complètement en 2021.

Jusqu'aux 9 premiers mois de 2024, l'offre d'appartements a connu une reprise significative, mais environ 80 % de l'offre d'appartements ouverts à la vente à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville avait un prix de vente de 50 millions de VND/m2 ou plus.

L'étude sur l'indice des prix des appartements, reflétant les fluctuations du prix de vente moyen des projets dans l'échantillon de 150 projets sélectionnés et observés par VARS, montre également qu'au troisième trimestre 2024, le prix de vente moyen du groupe de projets échantillonnés à Hanoi est proche de 60 millions de VND/m2, soit une augmentation de 64,0 % par rapport au deuxième trimestre 2019.

Le prix de vente moyen des groupes de projets à Ho Chi Minh-Ville est passé de 49,2 millions de VND/m2 à 64,2 millions de VND/m2, soit une augmentation de 30,6 % par rapport à la même période.

L’offre d’appartements abordables a disparu à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville.

Pourquoi les entreprises ne s’intéressent-elles pas au segment bas de gamme ?

Selon VARS, la principale raison pour laquelle le logement abordable ne reçoit pas beaucoup d’attention de la part des promoteurs immobiliers est que la marge bénéficiaire de ce segment est inférieure à celle des segments haut de gamme. Les calculs des développeurs de projets montrent qu'avec une marge bénéficiaire d'environ 15 %, si le capital est retenu pendant 1 à 2 ans ou si les ventes sont retardées de 1 à 2 ans, le développeur perdra de l'argent.

De plus, les terrains centraux sont de plus en plus rares, actuellement et à l'avenir ils sont principalement situés dans les grandes zones urbaines avec une série d'infrastructures et de services publics qui nécessitent des investissements, de plus les coûts des intrants, en particulier les coûts du terrain, augmentent, les prix ne peuvent pas être abordables.

Deuxièmement, bien que le gouvernement ait mis en place de nombreuses politiques visant à encourager le développement de logements sociaux et de logements abordables, les procédures juridiques liées au foncier et à l’urbanisme constituent encore des obstacles majeurs. Les procédures d’autorisation compliquées, les longs délais d’attente et la rareté croissante des fonds fonciers pour le développement de logements dans les grandes villes obligent les promoteurs de projets à réfléchir attentivement avant d’investir dans ce segment.

De plus, les politiques de soutien au crédit pour les acheteurs de logements dans ce segment n’ont pas été mises en œuvre de manière synchrone.

Troisièmement, les projets haut de gamme offrent des marges bénéficiaires élevées et ne sont pas non plus difficiles à vendre. Parce que la demande de logements haut de gamme, y compris les besoins résidentiels et d'investissement, de la part des clients à revenus élevés augmente constamment avec le développement économique et les étrangers issus de la vague d'investissements étrangers ainsi que les Vietnamiens d'outre-mer sur la base du nouveau corridor juridique « assouplissant » les conditions de propriété pour ce groupe.

Il existe même de nombreux clients prêts à payer plus pour posséder les produits les plus limités et haut de gamme du projet. Cela rend le segment du logement abordable encore moins attrayant pour les promoteurs de projets.

Nécessité d'une intervention de l'État

Pour remédier à la pénurie de logements abordables, VARS estime qu’une intervention forte de l’État est nécessaire.

En conséquence, l’État doit rechercher et développer des politiques visant à créer des conditions favorables pour que les investisseurs puissent développer des appartements commerciaux abordables (exonération de la taxe foncière, de l’impôt sur les sociétés ou augmentation de la densité de construction ou du coefficient d’utilisation des terres par rapport aux normes des projets de logements commerciaux).

Dans le même temps, la priorité est donnée à l’approbation des plans et aux permis de construire, ce qui contribue à raccourcir le temps de développement des projets...

Deuxièmement, l’État devrait promouvoir des projets de coopération entre le gouvernement et le secteur privé pour construire des logements abordables (l’État fournit des incitations foncières et un soutien juridique).

Troisièmement, il existe une politique visant à soutenir la demande de logements des citoyens. Le gouvernement pourrait envisager de créer un fonds pour soutenir le développement et le maintien d’une offre d’appartements à bas prix…

En outre, l’État doit mettre en place des politiques visant à limiter les motivations spéculatives et devrait bientôt étudier et appliquer une taxe foncière ciblant les propriétaires immobiliers qui n’investissent pas leurs biens dans des activités commerciales ou qui n’entreprennent pas de construction après avoir reçu le terrain...

Il est nécessaire de créer des agences ou des comités de surveillance du logement et de prendre des sanctions strictes contre les cas de spéculation, de manipulation des prix ou d’augmentation illégale des prix.

Cependant, pour que les politiques réglementaires soient véritablement efficaces, il faut garantir que le marché fonctionne de manière sûre et saine à long terme. L'Etat doit prochainement finaliser le système d'information, les données sur le marché immobilier et le système de gestion de l'identification des logements.

Source : https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd