Le temps du retournement du marché immobilier approche

Lors de l'événement d'annonce du « Rapport sur le marché immobilier pour le troisième trimestre 2023 » organisé par Batdongsan.com.vn le matin du 4 octobre, les experts ont évalué que le marché immobilier au troisième trimestre 2023 était toujours difficile mais montrait également des signes positifs de demande de transactions et de psychologie des acheteurs.

Les politiques ont un impact positif sur le marché immobilier

Examinant la situation macroéconomique et le marché immobilier au troisième trimestre 2023, M. Nguyen Quoc Anh - Directeur général adjoint et directeur des ventes de Batdongsan.com.vn a indiqué qu'au cours du dernier trimestre, la situation macroéconomique était relativement stable, les activités commerciales et les émissions d'obligations se sont améliorées ; De nombreuses nouvelles politiques ont été introduites pour soutenir le marché, telles que la circulaire 06 et l’avis 297 du Premier ministre pour résoudre les difficultés liées aux sources de crédit et aux taux d’intérêt des prêts.

En outre, de nombreux projets d’infrastructures clés continuent d’être accélérés par le gouvernement et mis en œuvre de toute urgence, ce qui apporte de nombreuses informations positives en général sur le sentiment du marché.

Bien que la situation économique reste stable, le marché immobilier au troisième trimestre 2023 ne s'est pas encore amélioré. Le nombre d’annonces immobilières et le niveau d’intérêt ont continué de baisser par rapport à la même période l’année dernière.

En ce qui concerne les terrains, le niveau d'intérêt à l'échelle nationale a diminué de près de 10 % par rapport au trimestre précédent. Par rapport à mars 2023, les terrains de la région Nord ont enregistré une baisse d’intérêt de 73 % ; Les prix des terrains ont également diminué de 71 % dans les provinces du sud et la région centrale a connu la plus forte baisse, de plus de 75 %. Le volume des transactions foncières ne s’est pas amélioré, principalement en raison de préoccupations concernant la légalité et de prix de vente inappropriés.

Immobilier - Le temps du retournement du marché immobilier approche — M. Nguyen Quoc Anh - Directeur général adjoint et directeur des ventes de Batdongsan.com.vn.

Dans le cas des logements de faible hauteur, la forte baisse de la demande et du pouvoir d’achat est plus fréquente, en particulier dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville. En conséquence, au troisième trimestre 2023, les recherches de maisons de ville à l'échelle nationale ont diminué de 52 %, celles de villas de 48 % et celles de maisons privées de 42 % par rapport à la même période en 2022.

Les recherches de maisons en front de rue à Hanoi ont diminué de plus de 40 %, à Ho Chi Minh-Ville, elles ont diminué de près de 60 %. Même le type de maisons de ville commerciales sur les principaux marchés touristiques a également fortement diminué au cours du dernier trimestre et la reprise n'est pas encore claire.

Les appartements sont le seul type de biens immobiliers qui est moins touché car ils répondent à de réels besoins de logement. Alors que les autres types de propriétés ont diminué, le nombre de recherches d'appartements à l'échelle nationale a légèrement augmenté de 3 %, et le nombre de recherches de locations a également augmenté de 6 %. La demande d'appartements à Hanoi a augmenté de 6%, à Ho Chi Minh-Ville elle a légèrement augmenté de 1%.

Le taux de transactions d'appartements réussies montre des signes d'amélioration, c'est également un type de propriété qui devrait bien se redresser. Les prix des appartements n'ont pas tendance à baisser mais restent seulement stables, voire augmentent légèrement dans certains produits et zones. Par rapport au premier trimestre 2023, le prix de vente des appartements à Hanoi au troisième trimestre 2023 a augmenté en moyenne de 4 à 5 %, tandis que les appartements à Ho Chi Minh-Ville sont restés stables au cours de la période passée.

Combien de temps faudra-t-il à chaque type de bien immobilier pour se rétablir ?

En parlant de la période de reprise du marché immobilier, les experts ont l'opinion commune que 2024 sera le moment où le marché s'inversera. Cependant, le temps d’inversion pour chaque type de bien immobilier sera différent.

Plus précisément, M. Nguyen Quoc Anh a déclaré qu'avec le type de terrain, malgré une forte baisse, il s'agit toujours d'un segment qui attire une grande attention sur le marché immobilier vietnamien, représentant 28% du choix d'achat des clients participant à une enquête de Batdongsan.com.vn.

Parmi eux, 46 % des investisseurs choisissent de dépenser de l'argent pour acheter un terrain, 32 % des clients qui souhaitent agrandir leur espace de vie choisissent également d'acheter un terrain.

En termes de fluctuations de prix, les prix des terrains ont augmenté de manière continue de 2018 à aujourd’hui. En conséquence, les prix des terrains à l'échelle nationale au troisième trimestre 2023 ont augmenté de 38 % par rapport à la même période en 2018, le marché du Sud a connu la plus forte augmentation des prix des terrains du pays, près de 71 %, tandis que les provinces du Nord ont enregistré une augmentation d'environ 51 % au cours des 6 dernières années.

En évaluant les perspectives de reprise du marché foncier, selon une enquête menée auprès de 1 000 courtiers immobiliers, 25 % des courtiers estiment que le marché foncier ne se redressera pas avant le quatrième trimestre 2024, environ 17 % pensent qu'il se redressera au troisième trimestre 2024 et 22,6 % pensent que le point d'inversion sera le deuxième trimestre 2024.

Concernant cette question, M. Quoc Anh a déclaré que par rapport à d'autres types, le temps de reprise du marché foncier pourrait être plus lent en raison de nombreux facteurs.

En termes de croissance économique, il est prévu que l'économie ne se redressera pas avant 2024. Le crédit ouvert pour l'investissement immobilier reste très bas, les taux d'intérêt diminuent progressivement, mais au rythme actuel de baisse, il faudrait 3 à 4 trimestres pour revenir au niveau des taux d'intérêt de 2021.

En outre, la vitesse de décaissement des investissements publics ne devrait exploser qu’en 2025, et la loi foncière devrait également être adoptée d’ici la fin de 2024 et prendra un certain temps à entrer en vigueur. De plus, le sentiment du marché est encore faible, les segments immobiliers de type investissement et spéculation répondant rarement aux besoins réels en matière de logement.

Par conséquent, M. Quoc Anh prédit que les terres se rétabliront plus lentement que les autres types et qu'il faudra peut-être attendre la fin de 2024 pour que ce marché s'inverse.

Immobilier - Le temps du retournement du marché immobilier approche (Figure 2). — Source : Batdongsan.com.vn

En ce qui concerne l'immobilier de faible hauteur, M. Le Bao Long - Directeur de la stratégie de Batdongsan.com.vn. On estime qu'actuellement, parmi les types de logements de faible hauteur, les maisons unifamiliales sont les produits dont les transactions sont les plus importantes, tandis que les maisons de ville et les villas adjacentes sont encore au ralenti. Les activités commerciales et de vente au détail n’ont pas pu reprendre en raison de la situation économique difficile et d’un tourisme peu prometteur.

Par conséquent, le temps de récupération des logements de faible hauteur par rapport aux terrains est probablement meilleur, mais il existe une différenciation régionale. Plus précisément, à Hanoi, les zones urbaines suburbaines du Nord et de l’Est devraient être les deux zones les plus prometteuses. Quant à Ho Chi Minh-Ville, l’Est est également la zone considérée comme ayant le meilleur potentiel.

La pression exercée par la reprise post-pandémique et la récession économique rend le développement du commerce et des services au Vietnam encore difficile. Les rendements locatifs continuent de se rétablir progressivement aux niveaux d'avant la pandémie et les projets d'infrastructures de connexion prennent progressivement forme, de sorte qu'il est prévu que le marché des logements de faible hauteur pourrait se redresser à la fin du troisième trimestre et au quatrième trimestre 2024.

Concernant le type d'appartement, selon une enquête précédente, environ 27 % des courtiers estiment que les appartements se redresseront au quatrième trimestre 2023 ; 42 % pensent que ce type de situation se rétablira au cours des 6 premiers mois de 2024.

En général, c’est ce type de projet qui devrait mener la tendance à la reprise du secteur immobilier. M. Dinh Minh Tuan - Directeur de Batdongsan.com.vn dans le Sud, a déclaré que le marché des appartements devrait se redresser le plus tôt possible par rapport aux autres types, devrait chuter au premier trimestre 2024 et au plus tard au deuxième trimestre 2024 s'inversera .

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