Problèmes liés à « l'histoire du territoire »
Une phrase que nous entendons souvent lorsque nous discutons avec des agences professionnelles des problèmes de défrichement des terres est « en raison de l’histoire des terres ».
Cette phrase décrit en fait une situation très remarquable : la gestion des terres dans de nombreuses localités a longtemps été très laxiste et incohérente. Il s’agit plus précisément de l’ambiguïté de la gestion des terres publiques ; identifier de manière erronée l’origine lors de l’octroi de droits d’utilisation des terres aux personnes ; ou l'apparition de la lettre ambiguë « T » (terrain résidentiel) dans le certificat de droits d'utilisation du sol, provoquant beaucoup de controverses...
La conséquence la plus évidente de ces erreurs est qu’elles ont créé de la confusion chez les autorités et ont amené de nombreuses personnes à être en désaccord lors de l’application des politiques d’indemnisation, de soutien et de réinstallation (R&D).
Le projet de parc industriel Thaco - Chu Lai, d'une superficie d'acquisition de 451 hectares dans la commune de Tam Anh Nam (district de Nui Thanh), est un projet « typiquement lent », principalement en raison de « l'histoire » de la gestion et de l'utilisation des terres.
L'acquisition et le défrichement des terres ont été mis en œuvre depuis fin 2019, et ont été prolongés à plusieurs reprises dans les « ultimatums » des dirigeants provinciaux, mais jusqu'à présent, le défrichement des terres pour ce projet n'a pas été sans heurts.
Selon le dernier rapport, jusqu'à présent, ce projet a défriché plus de 351,3/451 hectares (taux de 78%) mais n'est pas encore contigu. Les problèmes spécifiques répertoriés dans ce projet concernent les terres publiques ; remembrement foncier, échange de parcelles; construire une maison sur un terrain agricole ; Les ménages ne s'entendent pas sur la compensation pour les terres forestières de production, demandent une compensation pour les terres pérennes...
Le centre de développement du fonds foncier du district de Nui Thanh est l'une des trois unités chargées de la mise en œuvre des travaux de déblaiement du site pour le projet de parc industriel Thaco - Chu Lai. Grâce aux transferts, le centre a jusqu'à présent été responsable du déblaiement du site d'environ 50 % de la superficie de ce projet.
M. Doan Thanh Tri - Directeur adjoint du Centre de développement du fonds foncier du district de Nui Thanh a admis que les obstacles « historiques » sont très difficiles à résoudre dans les travaux de déblaiement du site de ce projet ; Dans le même temps, il a déclaré que la réglementation sur les maisons construites sur des terres agricoles qui ne se voient pas attribuer de terres de réinstallation (conformément à la décision 42 du Comité populaire provincial réglementant l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres) « est un problème auquel tous les projets sont confrontés, mais la loi foncière de 2024 a une orientation pour le résoudre ».
Sens de démontage
La rectification de la gestion des terres et la mise en place d'un mécanisme de compensation, de soutien et de réinstallation pratique et conforme à la loi foncière de 2024 sont deux tâches clés sur lesquelles Quang Nam s'efforce de mettre en œuvre avec une direction stricte et opportune pour répondre aux besoins de défrichement des sites dans la province.
En ce qui concerne la gestion des terres, il est tout d’abord nécessaire de résoudre complètement la situation ambiguë dans les « registres » de la gestion des terres publiques. Selon le rapport, la province compte actuellement 225 045 parcelles de terres publiques, d'une superficie de 11 763,3 hectares, représentant 3,14 % de la superficie totale des terres agricoles ; Parmi ceux-ci, 15 447 ménages ont des contrats de bail foncier d'une superficie de 1 720 hectares, les 10 043,3 hectares restants n'ont pas de contrats de bail foncier (représentant 85,5% de la superficie).
Dans une récente interview accordée au journal Quang Nam, M. Bui Ngoc Anh, directeur du département des ressources naturelles et de l'environnement, a déclaré que la loi foncière de 2024 continue de ne pas reconnaître la délivrance de « livres rouges » pour les terres publiques et que lorsque l'État les récupérera, il n'y aura aucune compensation pour les terres.
Il existe cependant une importante orientation ouverte qui permet la prise en compte, la reconnaissance et l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres agricoles qui ne sont pas éligibles à l'octroi de « livres rouges » pour les cas où les ménages et les particuliers ont utilisé les terres de manière stable et directement produites avant le 1er juillet 2004.
Pour appliquer ce nouveau point de la loi foncière de 2024 et des règlements connexes, il est d’abord nécessaire de « clarifier » les fonds fonciers publics. Selon la proposition du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement, dans le cas de terres publiques sans contrat de bail (établies uniquement sur les registres fonciers, l'État ne gère pas les fonds fonciers publics conformément aux réglementations, les gens utilisent les terres en violation des droits d'utilisation des terres), le Comité provincial du Parti est prié d'ordonner aux localités de se concentrer sur l'accélération des progrès de l'examen des fonds fonciers publics dans chaque localité.
Y compris l’examen et le retrait du fonds foncier public des terres qui ont été précédemment établies de manière incorrecte conformément à la réglementation ; Gestion du fonds foncier public dépassant 5% (cette tâche doit être réalisée au premier trimestre 2025).
En particulier pour les projets clés, les localités sont tenues d'organiser d'urgence des examens préalables et de mener à bien les procédures d'examen et d'approbation comme base juridique pour le recouvrement et l'indemnisation conformément à la réglementation et considèrent cela comme une tâche essentielle pour résoudre complètement les problèmes et les lacunes existants dans la gestion des fonds fonciers publics en général, ainsi que pour résoudre les difficultés dans la délivrance de certificats, d'indemnisation et de déblaiement des sites pour les projets en particulier dans chaque localité...
En ce qui concerne le mécanisme de récupération des terres, Quang Nam a ordonné la mise en œuvre très précoce de la tâche d’élaboration de réglementations sur l’indemnisation, le soutien et la réinstallation. Immédiatement après l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024 et la publication par le gouvernement d'un décret sur l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres (décret 88, daté du 15 juillet 2024), les autorités provinciales ont élaboré, sollicité des commentaires et conseillé le Comité populaire provincial sur le projet de règlement sur l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres dans la province de Quang Nam.
Le point notable de ce projet de règlement est que les ménages dont les terres agricoles sont récupérées peuvent être indemnisés pour les terres résidentielles avec de nombreuses options de « compensation avec des terres à des fins différentes de celles des terres récupérées étant des terres agricoles » conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024.
Le projet de règlement sur l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État acquiert des terres dans la province de Quang Nam prévoit de nombreux mécanismes qui devraient créer un « nouveau vent » pour les travaux de déblaiement des sites dans la province. Ce règlement sera examiné et approuvé par le Conseil populaire provincial lors de la prochaine session ; et la construction de « corridors » sur la gestion des terres dans la province continue d'être mise en œuvre avec de nombreux autres contenus conformément à la loi foncière de 2024.
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Proposition visant à compléter le cadre juridique pour le déminage des sites
Le défrichement des sites est considéré comme le domaine le plus « problématique » lors de la mise en œuvre des réglementations du droit foncier dans la province. Les politiques d’indemnisation, de soutien et de réinstallation précédemment élaborées, comme le reconnaissaient les organismes professionnels, étaient sous pression car elles devaient être proches des réalités de la gestion et de l’utilisation des terres – qui présentaient de nombreuses lacunes. En mettant en œuvre la loi foncière de 2024, Quang Nam élabore de toute urgence un cadre juridique, notamment des réglementations sur l’indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l’État récupère des terres. Le journal Quang Nam a enregistré quelques commentaires de la base.
M. Tran Duy Quoc Viet - Chef adjoint du Département des ressources naturelles et de l'environnement du district de Dai Loc : Il est nécessaire de compléter de nombreuses réglementations sur les politiques de compensation et de soutien.
La loi foncière de 2024 et le décret n° 88/2024/ND-CP du 15 juillet 2024 du gouvernement ont essentiellement fourni des instructions spécifiques pour éliminer les obstacles et les difficultés dans le déblaiement des sites (GPMB). Sous l'autorité du Comité populaire provincial, le Département des ressources naturelles et de l'environnement a élaboré le Règlement sur l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État acquiert des terres dans la province de Quang Nam et l'a envoyé aux localités pour commentaires.
Sur cette base, le Département des ressources naturelles et de l'environnement du district de Dai Loc a conseillé au Comité populaire du district de commenter et de compléter le contenu déjà présent dans le projet. Notamment, le district a proposé qu'il est nécessaire de réglementer clairement et spécifiquement la récupération des terres agricoles d'un ou plusieurs projets lorsque l'État récupère des terres à un moment donné ou accumulées dans le passé pour avoir une base de mise en œuvre.
Compléter la fonction du secteur de l'électricité dans la détermination des maisons et des constructions servant à la vie quotidienne des ménages et des particuliers qui n'ont pas besoin d'être déplacées hors du couloir de sécurité des lignes électriques aériennes à haute tension conformément à la réglementation gouvernementale.
Le district de Dai Loc a suggéré que du contenu supplémentaire soit ajouté au projet préparé par le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement. En conséquence, il convient d'envisager de réglementer le niveau des dépenses pour assurer l'organisation de la compensation, du soutien et de la réinstallation (R&D) comme prescrit dans la clause 8 de l'article 27 du décret n° 88. Proposer de réglementer le niveau des dépenses déterminé par le pourcentage multiplié par la valeur de la compensation, du soutien et de la R&D.
Le district de Dai Loc a également demandé des éclaircissements sur le contenu de la politique visant à soutenir la différence de taux de réinstallation minimum pour les ménages qui sont organisés pour la réinstallation à partir du deuxième lot ou plus.
Actuellement, certaines familles possèdent des maisons sur des terres pérennes provenant de jardins et d'étangs sur le même terrain que les maisons, il est donc nécessaire de compléter des réglementations spécifiques sur les niveaux de soutien ou d'élaborer des prix unitaires de compensation spécifiques pour ce type de terrain dans la liste annuelle des prix des terrains du Comité populaire provincial.
En réalité, les ménages construisent des maisons qui dépassent la superficie du terrain récupéré. C'est le cas de la construction sur un terrain pérenne provenant de jardins et d'étangs dans la même parcelle résidentielle qu'une maison. Par conséquent, le Comité populaire du district de Dai Loc a suggéré que le projet précise le calendrier de construction afin de déterminer le niveau de compensation ou de soutien approprié...
CONG TU (enregistré)
M. Nguyen Minh Ly, vice-président du Comité populaire de la ville de Hoi An : Proposer l'institutionnalisation dans la réglementation sur la réinstallation
Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024, la province sera habilitée à émettre un certain nombre de documents, notamment des règlements sur l’indemnisation, le soutien et la réinstallation, ainsi que des règlements sur les conditions de division des terres. La province se concentre actuellement sur la construction afin de le délivrer prochainement.
À l’heure actuelle, en raison du manque de réglementation, la mise en œuvre de nouvelles mesures posera certainement des problèmes. En attendant de nouvelles réglementations, Hoi An se concentre sur la résolution des anciens arriérés. Dans les cas où des plans d’indemnisation sont disponibles, il mobilise les personnes pour payer les indemnisations et résoudre les problèmes liés aux politiques de réinstallation. Les nouveaux cas sont temporairement en attente de nouvelles réglementations provinciales.
Si dans le passé, l'indemnisation a été confrontée à de nombreux problèmes tels que les prix unitaires de réinstallation ou liés à la question de la reconnaissance des terres résidentielles pour les personnes en raison de la mise en œuvre de la Directive 299 (les personnes n'avaient pas de registre foncier malgré une utilisation à long terme, ce qui entraînait des inconvénients lorsqu'elles étaient soumises à l'autorisation), la loi foncière de 2024 s'est élargie dans le sens d'une augmentation des avantages pour les personnes, comme l'organisation de la réinstallation avant la récupération des terres.
Parallèlement, la province élabore également des réglementations dans le sens où, dans les cas où une grande quantité de terres est récupérée, la réinstallation sera organisée au niveau correspondant au lieu d'être simplement organisée en fonction du niveau, ce qui est également un avantage lors du défrichement des terres.
Dans un document récent envoyé au Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement, Hoi An a proposé des informations supplémentaires sur les politiques de réinstallation, notamment en distinguant les cas de grandes superficies de terres récupérées de manière plus équitable. Plus précisément, les cas où la population est importante ne devraient pas être combinés avec des cas où les zones de réinstallation sont vastes mais où il y a peu de familles, car cela serait incohérent en termes de politique.
De plus, il faut également tenir compte du calcul par couple, car il n'y a pas de politique dans le projet de la province. La loi foncière de 2024 stipule que dans les cas où un couple vit effectivement ensemble, un terrain lui sera attribué en fonction des conditions du fonds foncier local, il faut donc également que cela soit institutionnalisé dans la réglementation de la province (actuellement, la province ne réglemente qu'en termes de densité de population, et non en termes de couples éligibles à des ménages séparés).
Concernant la question du déblaiement, de l’indemnisation et de la réinstallation des populations dans les zones urbaines, nous proposons qu’au lieu de soutenir le logement temporaire pendant 12 mois, nous demandions que le site soit remis dans un délai de 36 mois.
En fait, certaines réglementations d’orientation après l’entrée en vigueur de la loi foncière de 2024 sont encore incomplètes, ce qui entraîne de nombreuses difficultés dans la mise en œuvre des travaux de défrichement et de réinstallation des sites. Par conséquent, afin que les travaux de déblaiement et de réinstallation des sites ne soient pas interrompus, le Comité populaire de la ville demande au Département des ressources naturelles et de l'environnement de publier prochainement un document guidant la mise en œuvre en attendant la publication des documents connexes (sur l'application des régimes et politiques d'indemnisation, le déblaiement et la réinstallation des sites ; les méthodes de détermination des prix spécifiques des terrains, les prix des terrains de réinstallation, les coûts de consultation pour la détermination des prix spécifiques des terrains...).
KHANH LINH (écrit)
M. Tran Uc, président du comité populaire de la ville de Dien Ban : publier rapidement de nouvelles politiques
Nouvelle loi foncière avec des mécanismes politiques orientés vers le bénéfice du peuple. Cependant, la procédure n’est pas encore terminée. Premièrement, la catégorie de terres dans la province n’a pas été déterminée lors de la récupération d’anciens terrains résidentiels. Même le mécanisme visant à remplacer la décision 23 de la province sur les prix des terrains de réinstallation n’est pas encore disponible. Même la détermination du niveau des terres résidentielles selon la nouvelle loi foncière du Comité populaire provincial n'a pas été déterminée...
En ce qui concerne les mécanismes politiques spécifiques tels que la circulaire 61 du ministère des Finances sur la détermination des coûts des unités de consultation établies pour l'indemnisation (centres de développement du fonds foncier), bien qu'elle ait été remplacée par une nouvelle réglementation, il n'existe toujours pas d'agence fournissant des orientations sur la base de la détermination des coûts.
Selon l'ancienne réglementation, lorsqu'il est nécessaire de faire un plan de compensation, il faut le multiplier par 2% pour payer les unités qui font le plan, mais la nouvelle réglementation (Circulaire 61) ne le permet pas.
En plus de tous les plans qui ont été réalisés, un budget doit être établi pour servir ce contenu et soumis à l'autorité compétente pour approbation de paiement, donc depuis plus d'un an maintenant, le Centre de développement du Fonds foncier de Dien Ban a presque effectué un paiement anticipé sans aucune procédure de paiement.
En bref, le plus gros problème actuellement est que le mécanisme politique n’est pas mis en place en temps opportun ; L'ancien a expiré mais le nouveau n'est pas encore né, donc depuis le 1er août jusqu'à maintenant toutes les activités de compensation ont dû s'arrêter et attendre, principalement pour résoudre certaines transitions de l'ancien.
Le gouvernement a également publié un décret, la première question étant que la province doit perfectionner l’institution et émettre de nouvelles réglementations sur l’acquisition de terres et la réinstallation pour remplacer les anciennes. Lorsque ce règlement entrera en vigueur, tout suivra, mais pour l’instant, il n’existe pas de cadre juridique. Bien entendu, si des problèmes surviennent lors du processus de mise en œuvre, nous continuerons à vous faire part de nos commentaires.
VINH LOC (enregistré)
M. Nguyen Ngoc Trai - Directeur du Centre de développement du Fonds foncier de la ville de Tam Ky : Soutien aux différences de réinstallation et nécessité d'ajuster les fluctuations
Auparavant, lors de la mise en œuvre de la loi foncière de 2013, la province a publié la décision 43 en 2014. En 2016, la décision 02 a été publiée et en 2017, la décision 19 a continué de modifier et de compléter les décisions précédentes.
On peut dire que de 2017 à fin 2020, la politique de rémunération dans la province a été stable et a très bien fonctionné. Cependant, en décembre 2021, le Comité populaire provincial a publié la décision 42, qui présentait de nombreuses lacunes et difficultés en matière d'indemnisation et de travaux de déblaiement du site.
Par exemple, dans les cas d'utilisation des terres avant le 1er juillet 2004, si une maison est construite sur des terres agricoles, des jardins ou des terres données par les parents, elle était auparavant reconnue comme n'étant pas soumise à la planification, et une compensation pour les terres résidentielles et une aide à la réinstallation étaient prévues, mais en vertu de la décision 42, ce n'était pas le cas et cela était considéré comme une violation de la loi. C’est le plus gros problème du décret 91 du 19 novembre 2019 du Gouvernement relatif aux sanctions administratives pour les infractions foncières.
Dans le cas où ils possèdent un terrain résidentiel mais n'ont pas d'enregistrement de ménage permanent auparavant, ils seront également soutenus par la différence de réinstallation lorsque le terrain est récupéré, mais selon la décision 42, ils ne sont pas autorisés à le faire, ils sont tenus d'avoir un enregistrement de ménage permanent dans la commune ou le quartier où le terrain a été récupéré.
C’est également complètement déraisonnable. En outre, auparavant, le mécanisme d'indemnisation selon la Décision 43, pour les terrains de jardin, était de 50 % de la valeur du terrain résidentiel, mais la Décision 42 l'a réduit et les terrains résidentiels n'étaient plus aménagés...
Après le décret 88 du 15 juillet 2024 du gouvernement réglementant l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État acquiert des terres, le Comité populaire provincial émettra une nouvelle réglementation.
La nouvelle réglementation présente des avantages remarquables, comme la récupération de plus de 750 m2 de terres agricoles et la possibilité de réaffecter des terres à d’autres fins, comme une parcelle de réinstallation. Ou récupérer 400 m2 de terrain de jardin et pouvoir remettre 1 parcelle de réinstallation.
À mon avis, nous devrions envisager de soutenir la différence de réinstallation, car en réalité, il existe un écart important entre le prix de l’indemnisation et le prix de la réinstallation (actuellement, l’écart est de 70 % et 90 % par rapport au prix du marché). Si la différence dans l’aide à la réinstallation n’est pas calculée, lorsque des terrains résidentiels sont récupérés auprès des personnes, les terrains résidentiels doivent être restitués.
Deuxièmement, l’indemnisation des terres cultivées ne devrait pas être limitée, car les terres cultivées dans les zones urbaines sont différentes de celles des autres districts. De nombreux ménages dans les districts possèdent 5 à 7 000 mètres carrés de terrains de jardin, mais ceux-ci n'ont pas de valeur, alors que les terrains de jardin urbains ont une grande valeur. S’il n’y a pas de planification ou de changement d’usage, 100 mètres carrés peuvent valoir des milliards.
En ce qui concerne les registres de gestion foncière, nous disposons des registres 299 de 1985, des registres selon le décret 64 de 1992, des registres 60 de 2024 et des bases de données de 2010. Si les changements fonciers sont bien ajustés, l'acquisition et le défrichement des terres ne nécessiteront plus de mesures et d'ajustements, ce qui est actuellement une tâche très compliquée, entraînant de grandes difficultés pour les travaux de compensation, ce qui conduit à des plaintes et à des poursuites judiciaires. Il est donc nécessaire, dans les temps à venir, d’ajuster les changements pour créer un enregistrement de la superficie des terres récupérées auprès des populations et confirmer l’origine de l’utilisation des terres.
XUAN PHU (écrit)
Source : https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
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