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| Les délégués de l'Assemblée nationale ont proposé d'envisager l'ajout d'un mécanisme de contrôle plus strict pour les transactions effectuées dans les salles des marchés immobiliers. (Photo: Hoang Ha) |
Les maisons à deux prix sont toujours populaires
Lors de son commentaire sur le projet de loi révisée sur les activités immobilières à l'Assemblée nationale le 29 août, M. Le Thanh Hoan (Délégation de l'Assemblée nationale de la province de Thanh Hoa) a proposé d'envisager l'ajout d'un mécanisme pour contrôler plus strictement les transactions immobilières ayant lieu dans les salles des marchés immobiliers. Car, selon lui, la situation où des biens sont vendus à deux prix est assez courante.
« Des motos aux voitures en passant par les maisons, il n'est pas difficile pour nous de faire des recherches en ligne avec le prix de vente de l'investisseur affiché publiquement. Mais acheter au prix affiché est très difficile », a déclaré M. Hoan.
M. Hoan a demandé : où se trouve la valeur transactionnelle réelle des biens immobiliers mis en vente par les entreprises ? Il s'agit de prix affichés partout sur Internet mais qui sont transformés « comme par magie » en taux étrangers, taux de transfert, prix investisseurs mais avec une différence supplémentaire non mentionnée dans le contrat de vente, essentiellement de l'évasion fiscale.
En ce qui concerne le courtage immobilier, M. Hoan a déclaré que le projet de loi a continué à perfectionner le cadre juridique important pour progresser vers la transparence et la commodité du marché immobilier. Outre les équipes sérieuses, il n’est pas difficile de constater que les activités de courtage se déroulent sous des formes multiples, riches et diverses, sans contrôle.
« Le phénomène des soi-disant courtiers fonciers est très répandu, ce qui affecte les activités légitimes des courtiers immobiliers. En outre, il existe encore des situations d'activités opportunistes, de profit et de fixation des prix par certains groupes de courtiers, ce qui porte préjudice aux clients », a déclaré M. Hoan.
C'est pourquoi ce délégué de l'Assemblée nationale a également demandé que l'organisme chargé de l'élaboration de cette loi étudie et complète la réglementation relative aux responsabilités des organismes et des particuliers de courtage immobilier dans le sens d'une définition claire des cas interdits.
Plus précisément les cas :
Avoir un intérêt direct dans la propriété, à l’exclusion des commissions réduites, sans divulguer cet intérêt à l’acheteur de la propriété ; Inciter une partie à rompre le contrat de dépôt ou le contrat de vente afin de conclure un nouveau contrat avec une autre partie.
Augmenter arbitrairement les prix, fixer les prix de l’immobilier de manière à tirer avantage des parties impliquées dans la transaction ; Participer à des opérations de courtage pour la signature de contrats par des parties, mais ne pas informer pleinement et honnêtement les parties impliquées dans la transaction des informations relatives à l'immobilier.
« Certains des actes interdits mentionnés ci-dessus servent de base pour examiner la responsabilité des organisations et des particuliers du courtage immobilier. Selon la nature et la violation, des mesures administratives, y compris des poursuites pénales, peuvent être envisagées », a souligné M. Hoan.
La nouvelle offre à l’ouest et à l’est de Hanoi représentera 40 % de la part de marché des appartements.
Les experts estiment que dans les années à venir, la nouvelle offre dans les régions de l'Ouest et de l'Est représentera 40 % de la part de marché des appartements. En outre, les produits immobiliers dans ces zones en particulier et à Hanoi en général seront de plus en plus améliorés.
Selon Savills, 2008 a marqué une nouvelle étape de développement pour Hanoi, lorsque la capitale est devenue l'une des 17 plus grandes villes du monde après avoir fusionné avec une superficie totale de plus de 3 300 km2, soit 3,6 fois plus grande qu'auparavant.
En 2011, le gouvernement a approuvé le plan directeur pour la construction de la capitale jusqu'en 2030, avec une vision jusqu'en 2050, fixant l'objectif de faire de Hanoi une ville durable avec une infrastructure et un système technique synchrones, une compétitivité élevée et un développement culturel harmonieux.
Dans le même temps, l'ouest de Hanoi a connu des mouvements antérieurs, de sorte que le paysage urbain existant est clair, formant une vague de migration vers cette zone pour s'installer. Le développement de To Huu - Le Van Luong, de la Ring Road 2, de la Ring Road 3 et des Ring Road 3.5 et Ring Road 4 prévus ont créé une dynamique pour le développement de projets immobiliers. Des projets à grande échelle ont été développés le long de ces routes dans la région occidentale, tels que The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City.
Do Thu Hang, directeur principal de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi, a déclaré que depuis 2011, la zone occidentale des districts de Bac Tu Liem, Nam Tu Liem et Cau Giay a toujours dominé le marché en termes de part de marché de l'offre avec environ 30 %. Ce secteur abrite ainsi l’offre de bureaux la plus importante de la capitale, avec 50 % de parts de marché. Dans un avenir proche, cette zone restera le centre de développement de Hanoi.
À l'est de la ville, selon le Plan de transport de la capitale jusqu'en 2030, avec une vision jusqu'en 2050, Hanoi construira 10 autres grands ponts sur le fleuve Rouge avec un certain nombre de projets tels que : le pont Vinh Tuy 2, le pont Tran Hung Dao, le pont Tu Lien, le nouveau Thang Long, le pont Thuong Cat, Hong Ha 9.
D'autre part, l'achèvement des projets d'infrastructures tels que l'extension du Ring Road 2 et la planification du Ring Road 4 réduiront le temps de trajet de Hanoi vers d'autres localités, augmentant l'attractivité de l'Est pour les besoins des localités voisines.
Parallèlement, la planification historique du centre-ville a été lancée en 2021 avec pour objectif de déterminer la nécessité de réduire la population d'environ 215 000 habitants au cours de la période 2020-2030. Au total, les 6 plans historiques de zonage urbain du centre-ville ont une échelle de recherche de plus de 2 700 hectares, l'exigence principale étant le contrôle de la population, réduisant de 1,2 million de personnes (en 2009) à 672 000 personnes prévues, contribuant à l'amélioration des systèmes d'infrastructures sociales et techniques.
Selon l'évaluation de Mme Hang, les projets de logement bénéficieront de la migration en provenance du centre-ville historique. En particulier, certains anciens résidents du vieux quartier ont déménagé vers des quartiers voisins et importants de la région de l'Est pour y vivre, en raison des bonnes conditions d'infrastructure et des déplacements pratiques.
Do Thu Hang, directeur principal de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi, a estimé que dans les temps à venir, la nouvelle offre dans les zones Ouest et Est représentera 40 % de la part de marché des appartements.
En particulier, la zone de l'Est, y compris le district de Long Bien et le district de Gia Lam, dotés d'un important fonds foncier, les infrastructures sont fortement développées avec la participation de grands investisseurs tels que Vingroup et Ecopark, qui attirent des acheteurs du centre de Hanoi. Selon Savills, la part de l'offre d'appartements à l'Est par rapport à l'offre totale de l'ensemble du marché est passée d'un niveau très bas en 2011 à 12 % au premier semestre 2023.
En outre, cette zone connaît également la plus forte croissance de l'offre de logements de faible hauteur au cours des dernières années, passant de 8 % de la part de marché de l'offre de Hanoi en 2014 à 15 % au premier semestre 2023.
Parallèlement, les prix primaires des produits immobiliers diffèrent également entre les deux régions. Selon Savills, dans la région occidentale, le prix moyen des appartements primaires au premier semestre 2023 a atteint 58 millions de VND/m2.
Le prix moyen des appartements primaires à l'Est est d'environ 48 millions de VND/m2. Pour les produits de faible hauteur, le prix primaire au cours des 6 premiers mois de 2023 à l'Ouest est de 157 à 225 millions de VND/m2 de terrain et à l'Est de 158 à 168 millions de VND/m2 de terrain.
Selon Mme Do Thu Hang, la différence de prix entre les deux régions est due au fait que la région de l'Est s'est formée et s'est développée plus tard mais assez rapidement, il existe donc toujours un tel écart de prix avec la région de l'Ouest.
Tuyen Quang : à la recherche d'investisseurs pour un projet urbain de villégiature avec un capital de plus de 17 000 milliards de VND
Le Département de la Planification et de l'Investissement de la province de Tuyen Quang vient d'annoncer la recherche d'investisseurs pour le projet de zone urbaine de villégiature My Lam - Tuyen Quang avec un capital d'investissement total de plus de 17 000 milliards de VND. Le projet de zone urbaine de villégiature My Lam - Tuyen Quang devrait créer une percée dans le développement socio-économique de la localité et des zones voisines.
Ce projet a une échelle de 540 hectares situé dans le quartier de My Lam (ville de Tuyen Quang) et la commune de My Bang (district de Yen Son). L'investissement total du projet est d'environ 17 100 milliards de VND. Les coûts d’indemnisation et d’aide à la réinstallation s’élèvent à plus de 1 200 milliards de VND.
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| Un coin de la ville de Tuyen Quang, province de Tuyen Quang. (Source : BXD) |
La mise en œuvre du projet est prévue sur une période de 4 ans à compter de la date de la décision d’approbation de la politique d’investissement. La durée d’exploitation du projet est de 50 ans. Les investisseurs peuvent soumettre leurs offres dès maintenant et jusqu'au 29 septembre.
Il s'agit d'un projet de construction d'un quartier urbain écologique alliant villégiature et services diversifiés et modèles. Exploiter les éléments naturels du paysage vert. Auparavant, le 10 juillet, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha a signé la décision n° 820/QD-TTg approuvant la politique d'investissement du projet de zone urbaine de villégiature My Lam - Tuyen Quang sous la forme d'un appel d'offres pour sélectionner les investisseurs.
Jusqu’à présent, il s’agit du plus grand projet de zone urbaine de villégiature dans la province de Tuyen Quang. Le projet devrait créer une percée dans le développement socio-économique, une force motrice pour le développement de la ville de Tuyen Quang et des zones voisines qui ont été et sont mises en œuvre dans la région.
Risques liés à l'achat et à la vente d'appartements sans livret rose
Conformément à la réglementation, les appartements sans livret rose peuvent toujours être achetés et vendus, sauf dans des cas exceptionnels. Dans d'autres cas, le livret rose est obligatoire. Les acheteurs doivent donc faire des recherches et réfléchir attentivement avant d'acheter un appartement sans livre rose ou non pour éviter les risques lorsqu'ils « versent de l'argent ».
Conformément au point a, clause 1, article 11 de la loi sur le logement de 2014, les particuliers et les organisations sont autorisés à acheter et à vendre lorsqu'ils disposent d'un certificat (communément appelé livre rouge ou livre rose), sauf dans les cas suivants : Achat et vente de futurs logements ; Transfert des contrats de vente et d'achat de logements commerciaux dans les projets d'investissement en construction de logements, même si la maison a été livrée mais que la demande de livre rose n'a pas été déposée ; Achat et vente de logements sociaux.
Pour chacune des exceptions ci-dessus, la loi exige que des conditions supplémentaires soient remplies. Plus précisément, comme suit : Conditions d'achat et de vente de futurs logements (sur la base de la clause 1, article 72, décret 99/2015/ND-CP). Aucun livret rose d'appartement n'est requis. Un document écrit doit être envoyé par l'investisseur au ministère de la Construction pour remplacement. Ce document doit répondre aux conditions suivantes : Teneur indiquant que l'appartement est éligible à la vente ; avec les documents de projet, les plans d'exécution, les permis de construire, les papiers d'acceptation... ou les documents de mainlevée d'hypothèque (si préalablement hypothéqué) avec engagement de responsabilité de l'investisseur.
Conditions de cession d'un contrat de vente et d'achat de logements commerciaux dans un projet d'investissement en construction de logements : Écrit, avec ou sans notarisation à la demande des parties. Nombre de contrats : 06 exemplaires, 03 exemplaires conservés par l'investisseur, 01 exemplaire conservé par l'administration fiscale, 01 exemplaire conservé par le cédant, 01 exemplaire conservé par le cessionnaire et 01 exemplaire conservé par l'étude notariale.
Conditions d'achat et de vente de logements sociaux (sur la base de la clause 2 de l'article 63 de la loi sur le logement) : Doit disposer des documents suivants : Dossier de projet d'investissement de construction, conception technique, permis de construire ; Documents prouvant l'achèvement des travaux de construction des fondations, du système d'approvisionnement en eau et de drainage, de l'électricité...
Conformément aux réglementations susmentionnées, les appartements sans livre rose peuvent toujours être achetés et vendus, sauf dans des cas exceptionnels. Dans les autres cas, un livre rose est obligatoire. Par conséquent, s’il n’y a pas de livre rose et que les conditions ci-dessus ne sont pas remplies, l’appartement ne peut pas être acheté et vendu.
Le risque le plus grave est lorsque les parties ne sont pas autorisées à acheter et à vendre des appartements mais qu'elles enfreignent néanmoins la loi et concluent un contrat de vente entre elles, ce contrat sera alors considéré comme invalide. Lorsque le contrat est déclaré invalide, l’acheteur peut « perdre » l’argent dépensé pour acheter l’appartement.
De plus, si la vente n'a pas été réalisée, les parties « contournent » la loi en concluant un contrat de dépôt ou d'autorisation mais en fait il s'agit d'une vente, alors de la même manière, ces types de contrats peuvent être invalides.
Par conséquent, pour déterminer s’il faut acheter un appartement sans livre rose, l’acheteur doit d’abord considérer les raisons pour lesquelles cette situation existe. Après avoir découvert la raison, si l'appartement appartient à des sujets qui n'ont pas de livre rose mais est acheté et vendu, il peut être acheté et vendu normalement.
Au contraire, si pour d’autres raisons et risques potentiels, les acheteurs devraient réfléchir et décider de ne pas acheter cet appartement.
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