Le 25 janvier, l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) a envoyé un document au Comité permanent de l'Assemblée nationale exprimant sa satisfaction pour le vote de l'Assemblée nationale d'adopter la loi foncière de 2024, perfectionnant un système juridique synchrone pour améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres, créant une dynamique pour transformer notre pays en un pays développé à revenu élevé d'ici 2045.
L’État est chargé de délivrer des « livres rouges » aux utilisateurs des terres.
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'HoREA, la loi foncière de 2024, qui a été adoptée et entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2025, comporte 9 « points forts » remarquables.
La loi foncière de 2024 a été adoptée et est entrée en vigueur le 1er janvier 2025, avec 9 points marquants.
Premièrement, la loi foncière de 2024 permet l'extension de « la limite pour recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres agricoles des particuliers à pas plus de 15 fois la limite d'attribution des terres agricoles des particuliers pour chaque type de terre » dans la clause 1, article 177 et les réglementations sur la « concentration des terres agricoles » et « l'accumulation des terres agricoles » dans les articles 192 et 193 pour créer les conditions pour que l'agriculture se développe rapidement, durablement, efficacement et assure fermement la sécurité alimentaire nationale...
En conséquence, la loi foncière de 2024 créera les conditions d'une utilisation plus efficace des terres agricoles afin que le secteur agricole puisse se développer de plus en plus, que les agriculteurs puissent devenir plus riches et que le visage de la campagne puisse devenir de plus en plus innovant, ce qui aura un impact positif à la fois sur l'économie et sur le marché immobilier dans le processus d'urbanisation et de développement des zones résidentielles rurales, augmentant la demande de logements des populations rurales, en particulier des agriculteurs milliardaires.
Deuxièmement, à l’article 138 de la clause 9 de la loi foncière de 2024, la disposition suivante est ajoutée : disposition « 9. L'État est chargé d'octroyer des certificats de droits d'usage du sol et de propriété des biens attachés au sol aux cas qui se sont enregistrés et remplissent les conditions prescrites dans le présent article".
Il s'agit d'une réglementation innovante sur la responsabilité de l'État d'accorder des certificats de droit d'utilisation du sol à tous les utilisateurs du sol sur demande (avec demande) ou même dans les cas où l'utilisateur du sol ne le demande pas (sans demande).
« Il s’agit d’un changement très important et très fondamental dans la gestion de l’État. « La loi foncière de 2024 garantit non seulement les droits et intérêts légitimes des utilisateurs des terres, mais démontre également pleinement la responsabilité de l'État envers les utilisateurs des terres et améliore la qualité de la gestion foncière de l'État », a souligné M. Le Hoang Chau.
Français Le troisième point important est que la loi foncière de 2024 (article 79) stipule spécifiquement 31 cas dans lesquels l'État « récupère des terres à des fins de développement socio-économique pour des intérêts nationaux et publics » et la clause 32 de l'article 79 stipule également « Dans les cas de récupération de terres pour mettre en œuvre des projets et des travaux d'intérêt national et public qui ne relèvent pas des cas spécifiés aux clauses 1 à 31 du présent article, l'Assemblée nationale modifie et complète les cas de récupération de terres dans le présent article » pour assurer la publicité, la transparence, la facilité de supervision et surmonter la situation où certaines localités ont récupéré des terres de manière effrénée comme cela s'est produit auparavant.
Dans le même temps, le chapitre VII de la loi foncière de 2024 contient des réglementations strictes sur « l’indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l’État acquiert des terres » pour garantir les droits et intérêts légitimes et légaux des personnes dont les terres sont acquises.
Le point saillant suivant est que la loi foncière de 2024 a supprimé le cadre des prix des terrains et a stipulé le tableau des prix des terrains à l'article 159. En conséquence, le tableau des prix des terrains est construit chaque année et le premier tableau des prix des terrains est annoncé et appliqué à partir du 1er janvier 2026 et ajusté à partir du 1er janvier de l'année suivante, ce qui aidera le tableau des prix des terrains à se rapprocher du prix des terrains du marché, mais cette réglementation augmentera également la pression de travail pour les localités.
Parallèlement, l'article 158, paragraphe 5, et l'article 160 de la loi foncière de 2024 prévoient quatre méthodes d'évaluation foncière, à savoir la méthode de comparaison, la méthode des revenus, la méthode des excédents et la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers, pour déterminer les prix fonciers spécifiques. S'il est nécessaire de prescrire d'autres méthodes d'évaluation foncière qui n'ont pas été prescrites, le gouvernement doit proposer et obtenir le consentement du Comité permanent de l'Assemblée nationale pour assurer le bon fonctionnement de l'évaluation foncière aux fins du développement socio-économique.
Cinquième point important : la loi foncière de 2024 a ajouté le chapitre VIII sur « le développement, la gestion et l'exploitation des fonds fonciers ». Si les principes de développement, de gestion et d'exploitation des fonds fonciers sont mis en œuvre, l'Organisation de développement du fonds foncier de l'État deviendra le plus grand fournisseur de fonds fonciers sur le marché foncier primaire au service des investissements dans le développement socio-économique. Grâce à la mise en œuvre des enchères des droits d'utilisation des terres et aux appels d'offres pour les projets utilisant des terres, l'intégralité de la rente foncière différentielle sera collectée dans le budget de l'État pour servir l'intérêt public, et sera soutenue et acceptée par les personnes dont les terres sont récupérées et la société.
Assurer les intérêts légitimes des personnes dont les terres sont récupérées
Sixièmement, le chapitre IX de la loi foncière de 2024 stipule spécifiquement « l’attribution et la location de terres par le biais d’enchères de droits d’utilisation des terres » (article 125) pour les terres propres créées par l’État, ou « l’attribution et la location de terres par le biais d’appels d’offres pour sélectionner des investisseurs afin de mettre en œuvre des projets d’investissement utilisant des terres » (article 126) pour les terres qui n’ont pas été défrichées, garantissant ainsi la cohérence et l’unité avec les dispositions du chapitre VIII sur le développement, la gestion et l’exploitation des fonds fonciers.
« L’attribution et la location de terres par le biais d’enchères de droits d’utilisation des terres » assure la cohérence et l’uniformité avec les dispositions du chapitre VIII sur le développement, la gestion et l’exploitation du fonds foncier.
En particulier, l'article 126 stipule le mécanisme de mise en œuvre de « l'appel d'offres pour sélectionner les investisseurs » pour les terres qui n'ont pas été défrichées et stipule que « l'investisseur gagnant est responsable de fournir le capital pour effectuer l'indemnisation, le soutien et la réinstallation comme l'exige l'agence d'État compétente »...
Ces contenus garantissent que les intérêts légitimes et légaux des utilisateurs des terres dont les terres sont récupérées sont indemnisés au prix correct du marché et sont réinstallés dans une direction prioritaire de réinstallation sur place, et il n'y aura plus de situation où les investisseurs sont « soutenus » par quelqu'un pour « acheter des terres bon marché » aux gens.
En même temps, cela garantit les intérêts légaux et légitimes des investisseurs qui connaissent clairement les coûts et le temps nécessaires pour achever l'indemnisation du déblaiement du site et se voient attribuer des terres pour mettre en œuvre le projet, et il n'y a plus de situation de « courtiers » se cachant derrière des « propriétaires fonciers » causant des difficultés aux investisseurs.
De plus, l’intégralité de la « rente différentielle » collectée dans le budget de l’État pour servir l’intérêt public sera supportée et acceptée par les personnes dont les terres sont récupérées et par la société.
Dans le 7ème point saillant, l'association a commenté que l'article 127 de la loi foncière de 2024 stipule très vaguement « l'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres » ou « l'obtention de droits d'utilisation des terres » pour la plupart des projets de développement socio-économique, y compris les projets de logements sociaux, à l'exception de certaines restrictions sur les projets de logements commerciaux conformément au point b, clause 1, article 127.
Huitièmement, HoRER salue l’article 30 de la loi foncière de 2024, qui stipule que les utilisateurs fonciers ont le « droit de choisir la forme de paiement du loyer foncier », soit « payer un loyer foncier annuel » ou « payer un loyer foncier en une seule fois pour toute la durée du bail ». Le point b, clause 1, article 34 de la loi foncière de 2024 permet également aux organisations qui louent des terres à l'État et perçoivent un loyer foncier annuel d'avoir le droit « d'hypothéquer leurs propres biens attachés au terrain ».
Cela « encouragera » les utilisateurs fonciers à choisir la méthode de « location foncière par l’État avec paiement annuel » conformément à la politique de la résolution 18-NQ/TW, car les investisseurs ont le droit « d’hypothéquer leurs actifs attachés à la terre auprès d’établissements de crédit » pour accéder plus facilement au crédit.
En particulier, selon le représentant de l'HOREA, le neuvième point important est que l'Assemblée nationale autorise l'application immédiate de certaines dispositions de la loi foncière de 2024, telles que les dispositions sur l'évaluation foncière ou les dispositions sur l'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets d'empiètement marin afin d'éliminer les obstacles pratiques, en particulier en autorisant l'application immédiate des dispositions sur l'évaluation foncière, cela créera les conditions pour que le gouvernement élabore et promulgue un « Décret sur les prix des terrains » pour mettre en œuvre la loi foncière de 2024, au lieu de promulguer un « Décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains ».
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