En 2018, la part des appartements abordables à Hanoi représentait 35 % de l’offre nouvelle. Cependant, d’ici 2024, ce chiffre sera tombé à 0 %. Selon l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, trois raisons principales conduisent à cette situation.
En 2018, la part des appartements abordables à Hanoi représentait 35 % de l’offre nouvelle. Cependant, d’ici 2024, ce chiffre sera tombé à 0 %. Selon l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, trois raisons principales conduisent à cette situation.
Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), depuis 2023, les appartements dont le prix est inférieur à 25 millions de VND/m2 ont disparu à Hanoi et il est peu probable qu'ils réapparaissent. D’autre part, le segment haut de gamme « domine de plus en plus les ondes ». Au cours des 9 derniers mois, 80 % de l'offre d'appartements à vendre à Hanoi avait un prix de vente de 50 millions de VND/m2 ou plus.
Cependant, avant de tomber dans un état d’« extinction », la proportion d’appartements abordables nouvellement lancés a atteint 35 % en 2018, puis a diminué à 20 % en 2019 et seulement 12 % en 2020. En 2021 et 2022, l’offre d’appartements abordables à Hanoi a continué de diminuer, ne représentant qu’environ 4 % de l’offre totale d’appartements mis en vente.
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| Les appartements situés dans les quartiers de la périphérie de Hanoi coûtent également pas moins de 30 millions de VND/m2. Photo : Thanh Vu |
Selon VARS, cette situation s’explique principalement par trois raisons.
Premièrement , parce que les investisseurs et les promoteurs immobiliers eux-mêmes ne s’intéressent pas au segment du logement abordable, en raison de marges bénéficiaires inférieures à celles du segment haut de gamme. Pour construire des appartements abordables, les entreprises doivent optimiser de nombreux coûts, depuis les fonds fonciers jusqu’à la construction et l’exploitation.
« Avec une marge bénéficiaire d'environ 15 % seulement, si le capital stagne pendant 1 à 2 ans ou si les ventes sont retardées de 1 à 2 ans, les développeurs perdront de l'argent », ont conclu les experts de l'association.
En outre, parmi les coûts d’intrants des entreprises, les coûts du foncier augmentent, dans un contexte de raréfaction des fonds fonciers dans les zones centrales. Cela oblige les entreprises à augmenter les prix des appartements pour compenser le capital.
Deuxièmement , bien que le gouvernement ait mis en place de nombreuses politiques pour encourager le développement de logements sociaux et de logements abordables, les procédures juridiques liées au foncier et à l’urbanisme constituent encore des obstacles majeurs. Le processus d'octroi de licences compliqué, sa longue durée, ainsi que le fonds foncier de plus en plus restreint pour le développement de logements dans les grandes villes, obligent les promoteurs de projets à réfléchir attentivement avant d'investir dans ce segment.
En outre, les politiques de soutien au crédit pour les acquéreurs de logements dans le secteur du logement social n’ont pas été mises en œuvre de manière synchrone. Les mesures d’aide financière destinées aux personnes à faibles et moyens revenus, telles que les taux d’intérêt préférentiels et les prêts, sont encore confrontées à de nombreuses difficultés d’accès et à des procédures compliquées.
Troisièmement , il est peu probable que les prix des appartements « baissent » dans un avenir proche, car les projets haut de gamme génèrent des marges bénéficiaires élevées mais disposent toujours d’une bonne liquidité. Certains projets ont enregistré des taux d’absorption allant jusqu’à 99 % au moment de l’ouverture officielle à la vente.
Cette tendance est renforcée par le fait que la clientèle à revenus élevés augmente constamment parallèlement au développement de l’économie. De plus, l'argent des étrangers et des Vietnamiens résidant à l'étranger afflue également sur le marché immobilier vietnamien, grâce au nouveau cadre juridique qui assouplit les conditions d'accession à la propriété.
Cependant, même si ce groupe de clients prêts à dépenser tend à augmenter, la majorité des Hanoïens ne disposent toujours que d'un salaire décent. Selon le rapport le plus récent du Bureau général des statistiques, le revenu moyen par habitant à Hanoi en 2023 n'est que de 6 869 millions de VND/mois. Comparé aux prix actuels de l'immobilier, la situation serait similaire à la déclaration du délégué à l'Assemblée nationale Nguyen Cong Long (délégation de Dong Nai) - « Les fonctionnaires ne peuvent pas se permettre d'acheter une maison pendant des centaines d'années ».
Pour remédier au déséquilibre entre l’offre et la demande, le VARS recommande à l’État d’étudier et de développer des politiques visant à créer des conditions favorables aux investisseurs pour développer des appartements commerciaux abordables, comme l’application de politiques d’exonération de l’impôt foncier et de l’impôt sur les sociétés, ou l’augmentation de la densité de construction ou du coefficient d’utilisation des terres par rapport aux normes des projets de logements commerciaux abordables.
« L’État devrait promouvoir des projets de coopération entre le gouvernement et le secteur privé pour construire des logements abordables. « Le secteur privé prendra en charge la majeure partie du processus de construction et de développement, tandis que l’État fournira des incitations foncières et un soutien juridique », a déclaré VARS.
En plus de promouvoir l’offre, l’Association des courtiers immobiliers du Vietnam a également proposé que les agences de gestion recherchent et créent un fonds pour soutenir le développement et le maintien de l’offre d’appartements à bas prix ; mettre en place des politiques visant à limiter la spéculation immobilière ; Systèmes d'information du bâtiment, données de marché...
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html
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