Supprimer les principaux obstacles auxquels se heurtent les localités dans la soumission des projets d’investissement urbain

Prescrire le taux minimum de paiement au budget de l'État au lieu du montant

Le gouvernement vient de publier le décret n° 115/2024 détaillant un certain nombre d'articles et de mesures pour mettre en œuvre la loi sur les appels d'offres pour la sélection des investisseurs pour mettre en œuvre des projets utilisant des terres. Le changement le plus important de ce décret est de définir clairement le taux minimum que les entreprises doivent payer au budget de l’État.

Selon l'avocat Pham Thanh Tuan, auparavant, conformément aux dispositions du décret 25/2020, déterminant la valeur du paiement au budget de l'État en plus des frais d'utilisation des terres et du loyer foncier (anciennement appelé m3), les localités rencontraient des difficultés sur 3 points.

Premièrement, il n'existe pas de fonds foncier de référence car il n'y a pas de résultats d'enchères ou bien il y a trop de fonds fonciers de référence ce qui entraîne des difficultés de synthèse. Deuxièmement, il est difficile de déterminer les frais d’utilisation du sol et les loyers fonciers prévus. Troisièmement, il est difficile de coordonner les efforts des agences locales dans ce travail d’évaluation de la valeur. C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreuses localités sont désorientées lorsqu’elles organisent des appels d’offres pour des projets utilisant des terres.

Pour surmonter les lacunes susmentionnées, l'article 48 du décret 115/2024 stipule le taux minimum de paiement au budget de l'État (généralement appelé valeur m) lors des appels d'offres pour sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre des projets en zone urbaine ; Les zones résidentielles rurales sont calculées en pourcentage plutôt qu’en montant en dollars comme auparavant.

Le pourcentage est calculé sur la base de la référence du taux d'augmentation moyen après l'adjudication des droits d'usage du sol (la différence entre le prix de départ et le prix de l'adjudication gagnante) des parcelles de terrain mettant en œuvre des projets dans la localité.

Les terrains mis aux enchères pour mettre en œuvre le projet référencé (sans utiliser les résultats des enchères individuelles de terrains pour la construction de maisons) doivent avoir un résultat d'enchère réussi dans les 3 années consécutives avant la date de la décision approuvant la politique d'investissement du projet (jusqu'à 7 ans dans certains cas particuliers) et être similaires en termes d'emplacement (même niveau de district ou un autre district de la province) au terrain mis aux enchères.

Ainsi, le décret a modifié la manière de déterminer les critères d'évaluation de l'efficacité de l'utilisation des terres dans le sens de l'application du « taux minimum de paiement au budget de l'État » au lieu de déterminer cette valeur en monnaie spécifique comme auparavant. La valeur réelle du paiement au budget de l’État (valeur M) sera égale au taux de paiement budgétaire proposé par l’investisseur multiplié par les frais d’utilisation du sol et le loyer foncier réels du projet.

Un projet immobilier à Ho Chi Minh-Ville (Photo : Trinh Nguyen).

Devrait générer des revenus importants pour la localité

Les experts juridiques en immobilier illustrent la détermination de la valeur m comme suit :

Le Comité populaire de la province A a organisé une vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 4 projets de zones urbaines. La localité A utilisera les résultats des enchères de ces 4 projets pour calculer le taux d'augmentation moyen après avoir remporté l'enchère (le rapport entre le prix plancher et le prix de l'enchère gagnante), le résultat est de 10%. Le taux de 10% spécifié dans les documents d'appel d'offres est le taux minimum de paiement du budget de l'État que l'investisseur doit payer (valeur m).

Les investisseurs doivent proposer un taux de versement au budget de l’État de 10 % ou plus. La valeur réelle versée au budget de l'État sera égale au taux proposé par l'investisseur retenu (par exemple 20 %) multiplié par les frais d'utilisation du sol et le loyer foncier réels à payer (par exemple : 200 milliards de VND). Les droits d'utilisation du sol et les loyers fonciers sont calculés conformément aux réglementations du droit foncier. Ainsi, l'investisseur versera 40 milliards de VND supplémentaires au budget de l'État en plus de l'obligation de payer les frais d'utilisation du sol (valeur M).

Si la localité n'a jamais organisé d'enchères de projets, il n'y aura pas de fonds fonciers de référence à inclure dans la formule. L'article 48, paragraphe 6, du décret stipule également qu'en cas d'absence de fonds fonciers de référence pour les enchères, le taux moyen d'augmentation de la valeur de paiement du budget des projets qui ont été organisés pour des enchères au cours des 5 années consécutives précédant la date de la décision de politique d'investissement ou du document approuvant les informations du projet organisé pour des enchères peut être utilisé.

Dans le cas où la localité n'a pas organisé la sélection des investisseurs pour la réalisation du projet par la méthode des enchères ou des appels d'offres, il n'existe donc pas de fonds foncier de référence, les documents d'appel d'offres ne précisent pas le taux de paiement au budget de l'État (m). Ce ratio est proposé par l’investisseur dans les documents d’appel d’offres. Le montant du paiement au budget de l'État proposé par l'investisseur (M) sera versé en même temps que le paiement des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier selon la forme et le calendrier spécifiés dans le contrat de projet.

Ainsi, la détermination du taux de versement au budget de l’État (m) est claire et complète, supprimant les difficultés pour de nombreuses localités. La nouvelle réglementation sur la détermination de la valeur du paiement au budget de l'État (m) devrait apporter des revenus importants aux localités, améliorant l'environnement d'investissement vers la transparence et l'attractivité.

Cependant, selon l'avocat Pham Thanh Tuan, le calcul ci-dessus peut également augmenter considérablement le coût de mise en œuvre du projet de l'entreprise à partir du montant d'argent que M doit payer.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm