Conformément à la clause 1 de l'article 3 du décret 44/2022/ND-CP, l'inventaire immobilier est expliqué comme la quantité de biens immobiliers d'un projet qui sont éligibles à la transaction conformément aux dispositions de la loi mais qui n'ont pas été transigés au cours de la période de référence.
Quelle est la base de détermination de l’inventaire ?
Selon le dernier rapport du ministère de la Construction, l'inventaire immobilier dans les projets au premier trimestre 2024 de 56 provinces et villes à travers le pays est d'environ 23 029 unités (y compris les appartements, les maisons individuelles, les terrains), dont : les appartements comptent 3 706 unités ; 8 468 maisons unifamiliales; Le terrain compte 10 855 parcelles. En conséquence, on peut constater que le ratio d'inventaire se situe principalement dans le segment des logements individuels et des terrains des projets.
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| Le ministère de la Construction a déclaré qu'il y avait actuellement 3 706 appartements en stock, mais le nombre réel est beaucoup plus élevé. |
M. Vo Hong Thang, directeur du département R&D du groupe DKRA, a déclaré que l'inventaire immobilier désigne le nombre de produits dans les projets immobiliers qui n'ont pas été commercialisés avec succès.
Selon M. Thang, les données d'inventaire sont basées sur les données communiquées par les entreprises immobilières conformément à la clause 1, article 3 du décret 44/2022/ND-CP. Selon le décret, l'inventaire immobilier est la quantité de biens immobiliers d'un projet qui sont éligibles à la transaction conformément aux dispositions de la loi mais qui n'ont pas été négociés au cours de la période de référence.
La période de rapport sera menée trimestriellement et l'investisseur déclarera les informations sur le projet et l'état de la transaction (y compris les informations sur l'inventaire immobilier) conformément aux formulaires n° 10 et 12 joints au décret 44/2022/ND-CP.
Dans lequel, le formulaire n° 10 comprend des informations et des données sur les projets immobiliers et les produits immobiliers éligibles aux transactions ; Le formulaire n° 12 comprend des informations et des données sur l'état de la transaction immobilière du projet.
La réalité diffère des données
Les entreprises immobilières affirment que les chiffres d'inventaire annoncés par le ministère de la Construction ne sont pas vraiment exacts. M. Ha Van Thien, directeur général adjoint de Tran Anh Group Real Estate Corporation, a déclaré qu'actuellement, les entreprises qui communiquent des données d'inventaire sont des entreprises cotées en bourse.
Les entreprises immobilières non cotées ne seront comptabilisées que dans les états financiers annuels. Il existe même des informations non confirmées sur la manière dont les entreprises immobilières « esquivent » le problème, selon lesquelles certains investisseurs n'ont pas pu vendre leurs produits et ont donc laissé les employés de leur entreprise acheter les produits en leur nom, puis emprunter à la banque pour avoir des flux de trésorerie. Lorsque des clients achètent ces produits, l'entreprise règle le prêt avec la banque pour les vendre aux clients réels, de sorte que le produit est toujours considéré comme ayant été vendu avec succès, mais en réalité, il s'agit toujours d'un stock. Par conséquent, les chiffres d’inventaire publiés peuvent ne pas être exacts.
Selon M. Thien, l'inventaire réel est plus important que les chiffres rapportés, car le nombre d'entreprises immobilières non cotées en bourse est très important, ces entreprises ont un grand nombre de projets dans les provinces et la quantité de biens vendus dure de nombreuses années.
Par exemple, à Binh Duong, il existe de nombreux projets d’appartements avec des documents juridiques complets, cependant, le nombre de produits vendus est très faible. Plus précisément, le groupe Danh Khoi avec le projet Astral City, un projet de 4 966 appartements, ouvert à la vente depuis 2020, cependant, seulement environ 40 % des produits ci-dessus ont été vendus. Le Groupe Le Phong a 3 projets à vendre avec des documents juridiques complets et est en train de livrer des maisons dans 2 projets, le nombre de produits invendus est de près de 1 000 unités...
En outre, Binh Duong compte actuellement des dizaines de projets ouverts à la vente depuis longtemps et presque terminés, mais les investisseurs proposent toujours des stocks à vendre. Entre-temps, selon le ministère de la Construction, le marché dispose actuellement d'un inventaire d'environ 3 706 appartements. Comme on peut le constater, les données sont très différentes.
Ou à Ho Chi Minh-Ville, en 2023, bien qu'il y ait peu de projets ouverts à la vente, la quantité de marchandises n'est pas petite. Par exemple, le projet MT Eastmark City en ville. Thu Duc, avec près de 2 000 produits d'appartements, vendus de 2021 à aujourd'hui, est toujours ouvert à la vente par l'investisseur. Le projet du groupe Novaland dans le district 1, vendu depuis 2019, contient toujours des biens invendus. Le projet d'appartements du groupe An Gia dans le district de Binh Chanh, bien que livré, contient encore une grande quantité de stocks... Cependant, début 2024, le département de la construction de Ho Chi Minh-Ville a signalé que Ho Chi Minh-Ville n'avait actuellement aucun stock.
De plus, une histoire concernant les stocks qui doit être mentionnée est qu'après une période financière difficile de 2022 à aujourd'hui, de nombreux clients qui ont commandé des produits immobiliers mais n'avaient pas suffisamment de capacité financière ont dû restituer les marchandises à l'investisseur, donc ce montant de stock est également assez important.
En outre, le fait de se fonder sur la clause 1 de l'article 3 du décret 44/2022/ND-CP appliqué aux projets éligibles à la commercialisation conformément aux dispositions de la loi pour calculer l'inventaire pose également un problème.
Par exemple, à Ho Chi Minh-Ville, il existe actuellement de nombreux projets qui ont été ouverts à la vente, construits et remis aux clients, mais qui n'ont pas encore rempli les conditions légales pour les transactions, de sorte que les investisseurs et les clients n'ont signé que des contrats de dépôt pour réserver une place, même s'ils ont collecté jusqu'à 95 % de la valeur de la maison. Et ces projets, parce qu'ils ne répondent pas aux exigences légales, sont toujours considérés comme des projets non formés et ne peuvent pas être comptabilisés dans l'inventaire si les produits ne sont pas épuisés.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html
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