Les immeubles d'habitation restent le « point chaud » du marché, près de 4 000 anciens appartements à Ho Chi Minh Ville sont sur le point d'être réparés, nouveau calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques lors du transfert des droits d'usage du sol... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.
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| Sur le marché du Nord, les appartements sont le segment qui recevra une attention positive en 2024. (Photo: Linh An) |
Appartement - point chaud du marché
Récemment, Batdongsan.com.vn a organisé l'événement « Aperçu du marché immobilier vietnamien 2024 et Da Nang Focus ».
Lors de la conférence, M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a déclaré que les appartements sont un type de propriété avec un niveau d'intérêt et une croissance des prix assez stables sur le marché.
Plus précisément, le prix de vente moyen des appartements en 2021 varie entre 34 et 37 millions de VND/m2. En 2022, le prix de vente moyen des appartements varie entre 38 et 40 millions de VND/m2. En 2023, le prix de vente moyen des appartements varie entre 39 et 42 millions de VND/m2. En 2024, le prix de vente moyen des appartements varie entre 45 et 51 millions de VND/m2.
Contrairement à la tendance continue à la hausse des prix de vente, les prix de location des appartements n'ont pratiquement pas connu de changements significatifs ces dernières années. En 2021, le prix de location moyen d'un appartement est de 10 millions de VND/mois. D'ici 2023 et 2024, le prix de location moyen des appartements augmentera à 12 millions de VND/mois.
En particulier, pour le marché du Nord, les appartements sont le segment qui recevra une attention positive en 2024. Les marchés leaders en termes d'intérêt pour les appartements comprennent Hanoi et Hung Yen avec un taux de croissance de 7 % par rapport au deuxième trimestre 2024, suivis de Hai Phong avec un taux de croissance de 6 %.
À Hanoi, les projets d'appartements suscitant le plus d'intérêt de la part des utilisateurs au troisième trimestre 2024 sont Hanoi Melody Residence avec une augmentation de 88%, Heritage West Lake a augmenté de 87%, Sunshine Green Iconic a augmenté de 76%, Sunshine Golden River a augmenté de 74%, The Sapphire - Vinhomes Smart City a augmenté de 58%.
À Ho Chi Minh-Ville, les projets d'appartements suscitant le plus d'intérêt de la part des utilisateurs au troisième trimestre 2024 sont Lavida Plus avec une augmentation de 258% de l'intérêt, Celesta Rise avec une augmentation de 198% de l'intérêt, la zone urbaine de Van Phuc City avec une augmentation de 57%, The Opera Residence avec une augmentation de 55%, Thu Thiem Green House avec une augmentation de 55%, The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park avec une augmentation de 46%.
Par rapport à la même période de l'année dernière, les projets d'appartements avec la meilleure augmentation de prix sur le marché de Hanoi comprennent Times City avec une augmentation de 39%, Goldmark City avec une augmentation de 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lam avec une augmentation de 38%, Vinhomes D'Capital avec une augmentation de 27%, Vinhomes Smart City avec une augmentation de 26%. À Ho Chi Minh-Ville, les projets d'appartements avec les meilleures augmentations de prix du marché sont Lavida Plus avec une augmentation de 24%, The Era Town avec une augmentation de 19%, Masteri Thao Dien avec une augmentation de 18%, The Opera Residence avec une augmentation de 13% et Empire City Thu Thiem avec une augmentation de 13%.
Selon M. Quoc Anh, les appartements haut de gamme et de luxe occupent progressivement une part plus importante de l'offre d'appartements dans les grandes villes, en particulier dans les trois marchés clés du pays : Hanoi, Ho Chi Minh-Ville et Da Nang. Les appartements de luxe à Da Nang ont notamment connu une bonne croissance, tant en termes de prix de vente que de niveau d'intérêt, tandis que le marché des deux autres grandes villes, Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, a eu tendance à évoluer latéralement.
Selon les données de Batdongsan.com.vn, le prix des appartements de luxe à Hanoi est passé de 136 millions de VND/m2 au deuxième trimestre 2024 à 132 millions de VND/m2 au troisième trimestre 2024. Au cours de la même période, le prix de vente des appartements de luxe à Ho Chi Minh-Ville est passé de 113 millions de VND/m2 à 121 millions de VND/m2.
Les prix des appartements de luxe à Da Nang sont passés de 106 millions de VND/m2 à 111 millions de VND/m2. Da Nang est également le marché avec le plus haut niveau d'intérêt pour les appartements de luxe, de 240 points à 260 points.
Dans le même temps, Ho Chi Minh-Ville et Hanoi ont enregistré une baisse des niveaux d’intérêt. Plus précisément, le niveau d'intérêt pour les appartements de luxe à Hanoi a diminué de 109 points à 107 points, et les appartements de luxe à Ho Chi Minh-Ville ont diminué de 50 points à 45 points.
M. Quoc Anh a déclaré que les Hanoïens recherchent davantage d'appartements de luxe et accordent une grande attention aux quartiers de Hung Yen, Da Nang et Hai Phong. En termes de niveau d'intérêt pour le segment des appartements de luxe par région des habitants de Hanoi, Hung Yen est en tête avec 44%, Da Nang est en deuxième place avec 15%. Hai Phong s'est classé 3ème avec une part de recherche de 9 %. Ce sont également les 3 zones où l'on observe le plus grand nombre de recherches d'appartements de luxe sur le marché.
Selon le directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, le point fort du segment des appartements de luxe est le produit immobilier « de marque ». « Branded Residence est un projet immobilier haut de gamme développé en coopération avec des marques renommées. Ces projets offrent des services et des équipements de luxe, avec des designs élégants. Les principales raisons pour lesquelles les consommateurs décident d’acheter des biens immobiliers de marque sont les suivantes : les services et les équipements (34 %), le potentiel de profit (25 %), l’entretien et la gestion des bâtiments (23 %) et la reconnaissance de la marque (10 %).
Près de 4 000 anciens appartements de Hô Chi Minh-Ville sont sur le point d'être rénovés.
Le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville vient de publier un document désignant des organismes pour résoudre les difficultés et les problèmes dans la réparation des appartements et des biens communs dans les immeubles d'appartements gérés par le Centre de gestion des logements et d'inspection de la construction, Département de la construction.
Auparavant, fin juillet, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville avait attribué 3 944 appartements appartenant à l'État aux Comités populaires des districts et de la ville de Thu Duc afin que ces localités puissent approuver des plans de gestion et d'utilisation à des fins de réinstallation.
Le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville demande aux districts et à la ville de Thu Duc de rendre compte en détail du nombre réel d'appartements nécessitant des réparations, ainsi que des progrès et du plan de réinstallation. Sur la base du plan ci-dessus, le Centre de gestion du logement et d'inspection de la construction réparera les appartements et les parties communes des immeubles d'appartements.
Près de 4 000 appartements répartis dans les localités sont répartis en 3 groupes.
Plus précisément, le groupe 1 comprend tous les appartements situés dans des immeubles d'habitation appartenant au domaine public qui sont encore vacants et n'ont pas été aménagés pour être utilisés. Le groupe 2 comprend les appartements vacants qui n'ont pas été aménagés pour être utilisés, situés entre des appartements qui ont été aménagés pour être utilisés mais pour lesquels aucun conseil de gestion d'appartement n'a encore été établi.
Pour les appartements des deux groupes ci-dessus, le Centre de gestion du logement et d'inspection de la construction présidera à la réparation, en assurant l'avancement selon les propositions des localités.
Le groupe 3 comprend les appartements vacants, situés entre d'autres appartements qui ont été aménagés pour être utilisés et pour lesquels un conseil de gestion d'appartement a été établi.
Pour ce groupe, le Centre de gestion du logement et d'inspection de la construction est chargé de réparer les appartements, de coordonner avec le conseil de gestion et de signaler au Département de la construction le plan de réparation des parties communes de l'immeuble d'appartements.
Nouvelle méthode de calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques lors du transfert des droits d'utilisation du sol
Conformément à la réglementation antérieure, le revenu imposable provenant du transfert des droits d'utilisation du sol est déterminé à chaque fois comme le prix de transfert. Mais avec les nouvelles réglementations de la loi foncière de 2024, la méthode de calcul a changé.
Il s'agit d'un contenu notable de la loi foncière de 2024 modifiant la réglementation sur les revenus soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (ci-après dénommé PIT) provenant des activités de transfert de biens immobiliers.
Auparavant, le revenu imposable provenant du transfert de biens immobiliers était réglementé par l'article 14, clause 1, de la loi de 2007 relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (modifiée et complétée par la loi n° 71/2014/QH13), qui stipule que le revenu imposable provenant du transfert de biens immobiliers est déterminé comme le prix de transfert à chaque fois.
Toutefois, le règlement ci-dessus a été modifié et complété par l’article 247 de la loi foncière de 2024, en vigueur à compter du 1er août.
En conséquence, le revenu imposable provenant du transfert de biens immobiliers est déterminé comme étant le prix de transfert à chaque fois ; En cas de transfert de droits d'utilisation d'un terrain, le revenu imposable est calculé en fonction du prix du terrain figurant dans le tableau des prix du terrain.
Ainsi, la loi foncière de 2024 a ajouté des réglementations sur la détermination des revenus soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques en cas de transfert de droits d’utilisation des terres. Concrètement, à partir du 1er août, le revenu imposable provenant du transfert des droits d'utilisation des terres est déterminé en fonction des prix des terres figurant dans le tableau des prix des terres.
Parallèlement, les revenus imposables provenant d’autres transferts de biens immobiliers (à l’exception des droits d’utilisation du sol) sont toujours déterminés sur la base du prix de transfert à chaque fois.
Conformément à la loi foncière de 2024, à partir de 2026, les listes de prix des terrains seront publiées par les comités populaires provinciaux une fois par an pour suivre le marché, au lieu de tous les 5 ans comme le prévoyait l'ancienne réglementation.
Actuellement, dans de nombreuses localités, la liste des prix des terres publiée par le Comité populaire provincial conformément aux dispositions de la loi foncière de 2013 continue d'être appliquée jusqu'au 31 décembre 2025.
À Ho Chi Minh-Ville, fin octobre, après avoir reçu pendant près de trois mois des commentaires, des explications et des ajustements appropriés, le Comité populaire de la ville a officiellement publié une décision visant à ajuster la liste des prix des terrains de 2020. Cette liste des prix des terrains sera appliquée du 31 octobre 2024 au 31 décembre 2025.
Dans la liste de prix nouvellement publiée, les prix des terres agricoles sont ajustés en multipliant le prix des terres dans la liste de prix 2020 par le coefficient d'ajustement (coefficient K) correspondant à chaque zone et emplacement. Par rapport à l’ancien prix, les prix des terres agricoles ont légèrement augmenté.
Pour les terrains résidentiels, si le prix du terrain en 2020 après avoir été multiplié par le coefficient K n'est que de 30 % du prix du marché, la liste de prix du terrain ajustée est d'environ 50 % du prix du marché.
Le prix du terrain le plus élevé à Ho Chi Minh-Ville appartient à des parcelles de terrain situées sur trois rues : Nguyen Hue, Dong Khoi et Le Loi, District 1, à 687,2 millions de VND/m2. Par rapport au prix du terrain de 2020 multiplié par le coefficient (567 millions de VND/m2), le prix du terrain ajusté sur les itinéraires ci-dessus a augmenté de 120,2 millions de VND/m2, soit 21 %.
Toutefois, ce chiffre a considérablement diminué par rapport au projet publié pour commentaires fin juillet, lorsque le prix du terrain proposé sur les trois itinéraires était de 810 millions de VND/m2.
Le prix du terrain le plus bas de la ville se trouve dans le quartier résidentiel de Thieng Lieng, dans le district de Can Gio, à 2,3 millions de VND/m2. Dans la liste de prix de 2020, multiplié par le coefficient K, le prix du terrain dans cette zone n'est que de 170 000 VND/m2. Après ajustement, les prix des terrains ont augmenté de 13,5 fois.
Conditions d'expropriation obligatoire de terres
Quelles sont les conditions d’exécution des décisions de récupération de terres ?
L'article 89, clause 2, de la loi foncière de 2024 (en vigueur à partir d'août 2024) stipule que l'exécution des décisions de récupération des terres est effectuée lorsque les conditions suivantes sont remplies :
a) La décision de restitution des terres est entrée en vigueur mais la personne dont les terres sont restituées ne se conforme pas à la décision de restitution des terres après que le Comité populaire de la commune, le Comité du Front de la Patrie du Vietnam de la commune où les terres sont restituées et l'agence de gestion des terres compétente ou l'unité ou l'organisation effectuant la tâche d'indemnisation, de soutien et de réinstallation se sont mobilisés et persuadés ;
b) La décision d'exécution de la décision de récupération des terres a été affichée publiquement au siège du Comité populaire au niveau de la commune et au lieu de vie commun de la zone résidentielle où les terres sont récupérées ;
c) La décision d’exécuter la décision de récupération des terres est entrée en vigueur ;
d) La personne faisant l’objet de l’exécution a reçu la décision d’exécuter la décision de récupération effective des terres.
Si la personne faisant l'objet de l'exécution refuse de recevoir la décision d'exécution ou est absente lors de la remise de la décision d'exécution, le Comité populaire au niveau de la commune établit un procès-verbal.
Ainsi, l’exécution des décisions de récupération de terres ne peut être effectuée que lorsque toutes les conditions prescrites ci-dessus sont réunies.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html
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