De nombreuses entreprises disposent de droits d'utilisation du sol mais pas de zone résidentielle et se demandent si elles peuvent mener à bien des projets de logements commerciaux et comment le faire après l'entrée en vigueur de la loi foncière.
M. Dang Van Khai, directeur général adjoint de la société par actions d'investissement pour le développement du logement Constrexim, a quitté l'atelier « Nouvelles dynamiques, opportunités, défis de la loi foncière de 2024 et des lois connexes » le matin du 15 août avec de grands espoirs.
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| M. Dang Van Khai, directeur général adjoint de Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company. |
« M. Dao Trung Chinh, directeur du Département de la planification et du développement des ressources foncières (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement) a mentionné la résolution pilote de l'Assemblée nationale sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou la possession de droits d'utilisation des terres, mais que les terres ne sont pas des terres résidentielles, ce qui sera discuté lors de la réunion d'octobre prochain. « Nous aurons davantage de recommandations sur notre cas, car pour le moment nous nous appuyons uniquement sur des options pilotes », a partagé M. Khai en marge de l'atelier organisé par Thuong Gia Magazine, avec le parrainage de l'Association vietnamienne pour le développement des biens de consommation (ACOD) et de l'Association des entreprises de Hanoi (HBA).
Auparavant, la question soulevée par M. Khai lors de l'atelier a continué de susciter des débats qui doivent être discutés après l'entrée en vigueur de la loi foncière le 1er août 2024, car il s'agit d'un cas typique d'une entreprise ayant des droits d'utilisation du sol mais pas de zone résidentielle, elle ne peut donc pas demander à se convertir en un projet avec des logements commerciaux comme souhaité.
Le projet de la société à Hai Duong, dont la planification a été approuvée depuis 2017, comprend des terrains résidentiels et des terrains commerciaux. En particulier, les terrains commerciaux sont éloignés des zones résidentielles et la société a payé un bail foncier de 50 ans et a obtenu un livre rouge, mais il n'y a pas de zone résidentielle du tout.
« Nous sommes très inquiets car si nous continuons à construire des bâtiments commerciaux et de services, approuvés pour 9 étages, pour assurer l'avancement du projet comme requis, nous devrons probablement les laisser vides et ne pourrons pas les louer car il n'y a pas de résidents autour, alors qui les louera pour des services ? Ce serait un gaspillage. Nous voulons savoir s'il est possible d'adapter la planification aux services commerciaux et au logement, et si nous devons relancer l'appel d'offres ou procéder à une nouvelle vente aux enchères alors que nous avons déjà le livre rouge ?...", a discuté M. Khanh après avoir écouté M. Phan Duc Hieu, membre permanent de la Commission économique de l'Assemblée nationale et M. Chinh présenter les nouveaux points de la loi foncière.
Le problème est que la loi foncière et la loi sur le logement actuelles ne prévoient pas de mécanisme permettant aux entreprises disposant de droits d’utilisation des sols sans zone résidentielle de construire elles-mêmes des logements commerciaux.
Concernant cette question, M. Phan Duc Hieu a admis qu'il s'agissait d'une question qui préoccupait de nombreux investisseurs, mais il a également souligné que lorsque la loi foncière a été adoptée, ces questions ont également été discutées et débattues avec soin.
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| M. Phan Duc Hieu, membre permanent de la Commission économique de l’Assemblée nationale. |
« Ce n’est pas une question qui s’est posée après l’adoption de la loi, mais qui a été examinée sur la base des avantages et des coûts, des points forts et des inconvénients. Le gouvernement est en train d’élaborer une résolution pilote pour traiter les cas où il existe des terrains mais où il n’est pas possible de développer des logements commerciaux par ses propres moyens et de la soumettre à l’Assemblée nationale.
Je pense qu’un projet pilote est nécessaire pour évaluer l’impact avant de décider de le légaliser ou non. « Parce que l'objectif de la loi foncière n'est pas seulement de développer le logement commercial, mais de développer un marché immobilier complet et équilibré, sans privilégier un segment ou un type », a expliqué M. Hieu aux entreprises sur le contenu de la loi foncière qui vient d'entrer en vigueur le 1er août 2024.
Concernant cette affaire, a déclaré M. Chinh, il y a certains problèmes qui doivent être clarifiés. Il s'agit de projets antérieurs à la loi sur le logement de 2015 (réglementation de démarrage sur d'autres terrains). Deuxièmement, il y a les terres non agricoles, qui doivent être déplacées hors du centre-ville en raison des besoins..., mais il n'y a pas de zone résidentielle. Trois sont de nouveaux projets.
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| M. Dao Trung Chinh, Directeur du Département de la planification et du développement des ressources foncières (Ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement). |
« C’est quelque chose qui nécessitera des recherches plus approfondies. Nous pensons que pour les cas qui existaient avant 2015, les projets de terres non agricoles qui ont été suspendus en raison de relocalisations… il doit y avoir une solution. « La restriction ne concerne probablement que les nouveaux projets », a déclaré M. Chinh, suggérant que les entreprises continuent de donner leur avis afin que les agences puissent synthétiser et examiner les options proposées au gouvernement.
Actuellement, le projet de résolution sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou sur l'obtention de droits d'utilisation des terres qui ne sont pas des terrains résidentiels est en cours de consultation par le gouvernement.
Le projet propose deux options pour les critères de projet sélectionnés pour le pilotage.
Option 1 piloter des projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou ayant des droits d'utilisation des terres qui ne sont pas des terrains résidentiels ne dépassant pas 30% du nombre de projets et 20% de la superficie totale des besoins de développement de projets de logements approuvés par le programme et le plan de développement de logements jusqu'en 2030.
Dans laquelle la priorité est donnée aux terrains situés dans les zones urbaines et les zones d'urbanisme approuvées ; Les entreprises ayant des fonctions immobilières qui utilisent des terres attribuées par l'État avec des droits d'utilisation du sol perçus ou des terres louées par l'État avec des droits de location de terrain uniques perçus pour toute la durée du bail ; dans les cas où l'installation doit être déplacée en raison d'une pollution environnementale ou doit être déplacée en raison du non-respect des plans de construction ou d'urbanisme.
L'option 2 est un projet pilote pour les cas où les investisseurs ont reçu un document du Comité populaire provincial approuvant la mise en œuvre d'un projet de logement commercial par le biais d'un accord pour recevoir des droits d'utilisation du sol avant la date d'entrée en vigueur de la loi foncière n° 31/2024/QH15 ; Dans le cas où l'investisseur a le droit d'utiliser un terrain provenant de l'État, un terrain attribué avec perception de droits d'utilisation du terrain ou un terrain loué avec paiement unique de loyer foncier pour toute la durée du bail ; Dans le cas où l'investisseur a le droit d'utiliser des terres non agricoles et que l'installation doit être déplacée en raison d'une pollution environnementale, l'installation doit être déplacée conformément à la planification de la construction et à l'urbanisme.
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