Responsabilité commune non encore exercée
Ces derniers temps, le gouvernement ainsi que les ministères, notamment le ministère de la Construction, ont continuellement trouvé des solutions pour éliminer les difficultés et les lacunes du marché immobilier.
L’un des principaux problèmes que le Premier ministre a souligné et demandé à plusieurs reprises aux autorités et aux entreprises immobilières de prendre en considération est la nécessité de restructurer les segments et de réduire les prix des produits. L'objectif est de permettre aux gens d'accéder au logement et de pallier les difficultés du marché.
HoREA estime que depuis 2020 jusqu'à aujourd'hui, le marché immobilier est tombé en difficulté et que la segmentation du marché a été déphasée, provoquant un déséquilibre dans les produits de logement.
Cependant, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que les entreprises immobilières n'ont pas encore mis en œuvre activement et efficacement les exigences ci-dessus.
Plus précisément, selon M. Chau, pour les projets de logements de milieu et haut de gamme, certains investisseurs ont réduit les prix de vente grâce à des politiques de rabais, de promotion et d'après-vente qui profitent aux clients mais ne sont pas significatives. Cette solution vise également à ancrer les prix des logements du projet.
Le président de l'HoREA a commenté que l'augmentation des prix de l'immobilier, en plus de l'augmentation des coûts de construction, des matériaux, de la main-d'œuvre, des coûts financiers et de gestion, comprend également des dépenses non nommées pour imprévus.
La valeur des réserves n’est pas minime, mais comme elles ne sont pas valables, elles ne sont pas incluses dans les coûts d’investissement. Toutefois, l'investisseur calcule toujours ce montant dans le prix de vente et l'acheteur de la maison doit le supporter.
En outre, il existe des cas où le projet visait initialement des logements abordables ou de milieu de gamme, mais a ensuite été modifié par l'investisseur pour un segment supérieur, voire qualifié de logements de luxe, afin de maximiser les profits.
Le résultat est un grave déséquilibre à Hô Chi Minh-Ville au cours des cinq dernières années. Depuis 2020, le segment du logement haut de gamme représente en permanence plus de 70 %, tandis que le logement abordable a quasiment disparu au cours des trois dernières années.
« Les prix de l'immobilier augmentent continuellement depuis de nombreuses années, d'environ 10 % par an, ce qui entraîne une spéculation et une thésaurisation, faussant le marché et gaspillant une grande partie des ressources sociales », a déclaré le président de l'HoREA, Le Hoang Chau.
À partir des commentaires ci-dessus, M. Chau a proposé des solutions spécifiques telles que la réduction des coûts non nommés, l'augmentation des ressources financières, l'amélioration de la gouvernance d'entreprise, l'application des technologies de l'information, la numérisation, l'intelligence artificielle et la gestion de projet selon des processus scientifiques (BIM).
En outre, l'HoREA estime également que le marché doit compléter l'offre de logements abordables pour accroître la compétitivité du marché du logement, contribuant ainsi à réduire les prix des logements. En conséquence, l’agence de gestion doit éliminer le plus gros goulot d’étranglement juridique pour ajouter une nouvelle offre.
« Pour réduire les prix des logements, la première chose à faire est d’augmenter l’offre, et la première chose à faire pour augmenter l’offre est de résoudre complètement les problèmes juridiques de longue date qui ont conduit à une impasse de l’offre de logements, principale raison de l’escalade des prix des logements à Ho Chi Minh-Ville.
Segmentation du marché « hors phase »
HoREA estime que depuis 2020 jusqu'à aujourd'hui, le marché immobilier est tombé en difficulté et que la segmentation du marché a été déphasée, provoquant un déséquilibre dans les produits de logement.
À Ho Chi Minh-Ville, l'offre de logements diminue progressivement dans les projets alors qu'en 2020 elle était de 16 895 unités, en 2021 elle est tombée à 14 443 unités, en 2022 elle est tombée à 12 147 unités et à la fin des 9 premiers mois de 2023 il y avait des signes d'une légère reprise avec 15 020 unités.
Toutes les entités concernées doivent assumer leurs responsabilités et unir leurs efforts pour éliminer les difficultés afin que le marché immobilier puisse se développer de manière sûre, saine, ouverte, transparente et durable.
Le marché immobilier est gravement déséquilibré et n’est pas encore soutenable. Plus précisément, le segment de l’immobilier haut de gamme représentait 70 % en 2020, 72 % en 2021, 78,2 % en 2022 et 66,3 % au cours des 9 premiers mois de 2023.
Le segment des logements de milieu de gamme représentait 29 % en 2020, 28 % en 2021, 21,8 % en 2022 et 33,63 % au cours des 9 premiers mois de 2023.
Il est inquiétant de constater que le segment du logement abordable en 2020 ne comptait que 163 appartements, soit seulement 1 %, et qu'en 2021, 2022 et les 9 premiers mois de 2023, il n'y aura plus d'appartements de logement abordable.
Selon la loi de l'offre et de la demande, en raison du manque d'offre de logements alors que la demande de logements est très élevée, en particulier la demande de logements abordables, les prix des logements ont augmenté continuellement ces dernières années avec une augmentation moyenne des prix d'environ 10 % par an.
La situation de « différence de phase » dans les segments de marché, la « différence de phase » dans le segment du logement haut de gamme et le manque d'appartements abordables ont montré que le modèle actuel de « pyramide » du marché du logement est « à l'envers », déséquilibré et insoutenable.
Parce que le segment du logement abordable comprend le logement abordable, le logement social devrait représenter la majorité, le taux le plus élevé, mais en réalité c'est trop peu, même depuis 3 ans il n'y a plus ce type de logement.
Alors que le segment du logement haut de gamme ne devrait représenter que la plus petite proportion, en réalité il représente la plus grande proportion, jusqu'à 70-80 %, dominant le marché du logement, conduisant à la spéculation et à la thésaurisation, faussant le marché immobilier et « consommant » une grande quantité de ressources sociales.
Sur le plan économique, il y a eu un gaspillage de ressources sociales, notamment dû à une utilisation inefficace des ressources foncières.
Pour inverser le modèle du marché du logement comme une « pyramide inversée » vers un modèle de « pyramide » équilibré, harmonieux et durable avec le logement abordable, le logement social et le logement de moyenne gamme comme principaux segments du marché, toutes les entités concernées doivent promouvoir la responsabilité, unir leurs efforts pour éliminer les difficultés afin que le marché immobilier puisse se développer de manière sûre, saine, ouverte, transparente et durable.
Parallèlement, il existe des politiques appropriées pour promouvoir le marché, mettre l’accent sur la sécurité sociale et créer des opportunités pour les personnes à faible revenu ; Promouvoir le développement de logements sociaux et de logements ouvriers pour répondre aux besoins de logement des personnes à faibles revenus.
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