Les entreprises « se font tuer » pour rembourser leurs dettes : il est difficile de prédire le succès ou l’échec des transactions

Vendre des actifs, vendre des projets pour payer des dettes

Récemment, de nombreuses grandes entreprises ont mis en vente des biens immobiliers ou des projets pour rembourser leurs dettes. Parmi eux se distingue Hoang Anh Gia Lai Joint Stock Company - HAGL (code boursier : HAG) qui souhaite vendre l'hôtel HAGL dans la ville de Pleiku, province de Gia Lai. Le groupe de M. Duc a déclaré que cela faisait partie du plan de l'entreprise visant à liquider les actifs non rentables.

L'hôtel HAGL est probablement le dernier actif immobilier de M. Duc, en activité depuis décembre 2005. Auparavant, le patron a participé à l'immobilier, à l'hôtellerie et a eu plusieurs projets à Quy Nhon, Da Lat, Da Nang et au Myanmar. Mais HAGL a rencontré un incident, le propriétaire s'est retiré de ce domaine.

La vente de l'hôtel HAGL vise cette fois à rembourser la dette obligataire de la banque BIDV. Selon le rapport financier consolidé semestriel 2023, la dette obligataire en cours de HAGL auprès de la BIDV s'élève à 5 271 milliards de VND, inchangée depuis le début de l'année. Au 30 juin, HAGL n'avait pas payé les intérêts sur les prêts dus pour une valeur totale de plus de 2,6 milliards de VND.

Doanh nghiệp cắt máu trả nợ: Thương vụ khó dự liệu thành bại - 1 — L'hôtel HAGL à Pleiku est vendu par M. Duc (Photo : HAGL).

Si HAGL souhaite vendre des actifs immobiliers, LDG Investment Joint Stock Company (code boursier : LDG) a pour politique de transférer 2 projets, dont Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central), Da Nang et Apartment Complex Lot C1 dans le quartier de Binh An, ville de Di An, province de Binh Duong. Il s’agit de rembourser la dette bancaire et les obligations des entreprises.

La vente de ces deux projets est une décision surprenante de la part de LDG, car lors de la récente assemblée générale annuelle des actionnaires de 2023, la société souhaitait également émettre des actions pour lever des capitaux destinés à l'investissement dans le projet.

LDG Grand Central est l'un des projets stratégiques de LDG, qui a été identifié en 2020. Lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires de 2023, le conseil d'administration de la société a déclaré que le projet avait la plus petite superficie (30 hectares) parmi les projets stratégiques mais qu'il bénéficiait d'un emplacement privilégié. La société a également envisagé des options pour préparer le capital nécessaire à la mise en œuvre de ce projet, dans lesquelles elle a estimé que la coopération avec les partenaires était difficile.

Or Hai Phat Investment Joint Stock Company a également annoncé le transfert de la contribution en capital au projet HP Hospitality Nha Trang - investisseur du terrain commercial TM1 dans le projet de zone résidentielle de Tan Lap Islet. De plus, en raison de difficultés de trésorerie, la société se concentre sur la vente en gros de produits dans des projets tels que : le projet Lao Cai, le projet d'immeubles de grande hauteur à Bac Giang et le projet de zone résidentielle urbaine au km 3, km 4, quartier Hai Yen, ville de Mong Cai (phase 1), province de Quang Ninh.

Outre les ventes mentionnées ci-dessus, le marché a également enregistré récemment un certain nombre de transactions de fusions et acquisitions (M&A) réussies. Les exemples incluent Gamuda Land acquérant un projet de Tam Luc Real Estate Joint Stock Company dans la ville de Thu Duc (HCMC) ou Saigonres Group reprenant un projet de Duc Nhi Company Limited dans le district de Tan Phu (HCMC).

L'enthousiasme du marché de la coopération entre les investisseurs nationaux et étrangers peut également être mentionné comme la coopération stratégique entre le groupe Kim Oanh et le groupe Surbana Jurong (Singapour) ou l'investissement du groupe Marubeni (Japon) dans le groupe Hung Thinh.

Il n’est pas facile de conclure un accord en raison de nombreux facteurs.

Mme Giang Huynh, responsable de la recherche et de S22M Savills HCMC, a déclaré que les entreprises nationales devront encore vendre certains actifs inefficaces. Toutefois, la question de savoir si ces actifs sont attractifs pour les investisseurs étrangers (FII) est une autre histoire.

Selon elle, le succès ou l’échec d’une transaction dépend en grande partie des négociations de prix entre le vendeur et l’acheteur, ainsi que des questions juridiques. Un projet avec des documents juridiques propres est souvent préféré par les investisseurs étrangers.

Partageant ce point de vue, Mme Duong Thuy Dung, directrice principale de CBRE Vietnam, a déclaré que pour le marché immobilier à vendre, la plupart des transactions concernent uniquement le foncier. Cela signifie que les investisseurs étrangers sont intéressés par des fonds fonciers pour le développement de logements à Ho Chi Minh-Ville et à Hanoi. Ils ont fixé les premières exigences en matière de fonds fonciers propres, puis les conditions de développement du projet, telles que les documents juridiques et une structure raisonnable de développement de produit.

La plupart des investisseurs étrangers qui ont mené des opérations de fusions et acquisitions ces derniers temps sont présents au Vietnam depuis plusieurs années. S’il s’agit de nouveaux investisseurs, ils privilégieront généralement l’investissement sous forme d’apports en capital à des entreprises vietnamiennes pour développer conjointement le projet. Cependant, le problème actuel des fusions et acquisitions au Vietnam est celui du fonds foncier propre, ou de la nécessité d’un corridor juridique pour créer des conditions favorables aux investisseurs.

En ce qui concerne les investisseurs nationaux, Mme Dung a déclaré qu'il existe une tendance à la vente d'actifs immobiliers parce que le marché a manqué de capitaux au cours des deux dernières années et qu'ils doivent trouver de nouvelles sources de capitaux autres que les banques ou l'émission d'obligations. Les entreprises nationales peuvent faire appel à des capitaux étrangers ou vendre directement leurs produits.

Selon un représentant de CBRE Vietnam, vendre directement n'est pas facile car les investisseurs étrangers exigent toujours un statut juridique propre du projet. Quant aux produits qui ont été hypothéqués auprès des banques, il est difficile d’attirer des investisseurs étrangers. Par conséquent, même si les investisseurs nationaux ont proposé de manière proactive des actifs à la vente, les transactions réussies ne sont pas faciles.

M. Luu Quang Tien, directeur adjoint de l'Institut de recherche économique, financière et immobilière Dat Xanh Services, a déclaré que les récentes opérations de fusions et acquisitions des investisseurs étrangers se concentrent davantage sur la qualité, la plupart prenant la forme d'apports en capital et d'achats d'actions.

À l’avenir, le marché des fusions et acquisitions devrait commencer à se redresser lorsque l’inflation et les taux d’intérêt seront ajustés à un niveau plus raisonnable, en plus de facteurs tels que le renforcement de la situation politique et juridique.

« En général, le marché des fusions et acquisitions au Vietnam reste très attractif à moyen et long terme, car l'économie présente encore un fort potentiel de croissance. C'est une période propice pour les investisseurs qui recherchent des opportunités à des prix intéressants et à des conditions plus favorables », a déclaré M. Tien.

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