Les entreprises immobilières de villégiature toujours « à bout de souffle »

Entreprise déficitaire, dette importante

En rendant compte de leur situation financière à la Bourse de Hanoi (HNX), de nombreuses entreprises immobilières de villégiature ont affiché des pertes au cours du premier semestre de l'année.

La société par actions d'investissement et de développement du tourisme de Phu Quoc - l'unité gérant une chaîne de stations balnéaires à Phu Quoc (Kien Giang) - a annoncé une perte de près de 306 milliards de VND alors qu'au cours de la même période de l'année dernière, elle a réalisé un bénéfice de 832 milliards de VND. En conséquence, le rendement des capitaux propres est négatif.

Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services Joint Stock Company - l'investisseur d'un projet de villégiature à Quy Nhon (Binh Dinh) - a continué à perdre plus de 199 milliards de VND au cours de cette période, prolongeant la perte de 34 milliards de VND au cours de la période précédente.

Au cours de l'année 2023, cette entreprise a également perdu plus de 152 milliards de VND. Auparavant, au cours de la période 2021-2022, le bénéfice total de la société était supérieur à 611 milliards de VND. Hung Thinh Quy Nhon a également négocié avec les détenteurs d'obligations pour prolonger les paiements des intérêts obligataires pour certains lots, le délai de paiement étant reporté du premier trimestre à juillet-août de cette année.

Une autre société réalisant des projets touristiques à Hai Phong, Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company, a également signalé une perte de 34,4 milliards de VND au cours des 6 premiers mois de l'année. Depuis 2021, date à laquelle le rapport a été envoyé à HNX, Van Huong Tourism enregistre des pertes. L'entreprise a perdu un total de 117,2 milliards de VND.

Une autre société qui possède un projet de complexe hôtelier à Da Nang et qui est également en état de perte continue est Tonkin Land Joint Stock Company. Au cours du premier semestre de l’année, cette entreprise a perdu plus de 8 milliards de VND. Au cours des années consécutives 2021-2023, la société a subi des pertes avec une perte totale de 61,5 milliards de VND.

La société par actions Crystal Bay, qui réalise de nombreux projets de villégiature à Khanh Hoa et Ninh Thuan, a également perdu près de 76 milliards de VND au premier semestre de l'année. Ce chiffre est en baisse par rapport à la perte de près de 136 milliards de VND au cours de la même période l'année dernière.

La société BIM Real Estate Joint Stock Company, investisseur dans les projets de villégiature à Ha Long (Quang Ninh) et Phu Quoc (Kien Giang), a également signalé une perte de 341 milliards de VND alors qu'au cours de la même période de l'année dernière, elle a réalisé un bénéfice de 810 milliards de VND. Cette perte est la première depuis 2021, selon l'entreprise. Au cours de la période 2021-2023, la société a réalisé des bénéfices consécutifs, totalisant 4 611 milliards de VND.

Non seulement de nombreuses entreprises perdent de l’argent, mais elles ont également recours à un effet de levier financier élevé, avec une dette plusieurs fois supérieure à leurs capitaux propres. Au 30 juin, la société de tourisme de Phu Quoc avait un ratio d'endettement de 13,69 fois, correspondant à une dette d'environ 40 800 milliards de VND. Dont la dette obligataire en circulation s'élève à environ 7 509 milliards de VND.

La société Hung Thinh Quy Nhon a un ratio dette/capitaux propres de 4,86 ​​fois, ce qui équivaut à une dette d'environ 38 768 milliards de VND. Dont l'encours de la dette obligataire s'élève à 7 259 milliards de VND.

La société de tourisme Van Huong a un ratio dette/capitaux propres de 8,32 fois, correspondant à un passif de 24 302 milliards de VND. Dont la dette obligataire en cours s'élève à plus de 4 060 milliards de VND.

Tonkin Land utilise également un effet de levier financier important. Au 30 juin, le ratio dette/fonds propres a augmenté à 5,1 fois, ce qui équivaut à une dette de 1 105 milliards de VND. La société a encore une dette obligataire en cours insignifiante, d'environ 22 milliards de VND.

La société immobilière BIM a un ratio dette/capitaux propres de 2,86 fois, ce qui équivaut à une dette de 20 140 milliards de VND. Dont l'encours de la dette obligataire s'élève à plus de 5 422 milliards de VND.

Résilience à long terme

Le rapport périodique du deuxième trimestre du ministère de la Construction a enregistré une nouvelle offre d'hôtels et de complexes hôteliers à l'échelle nationale, avec un certain nombre de projets exceptionnels entrant en service. Cependant, ce marché continue de stagner et ne montre aucun signe de reprise.

Partageant le même point de vue, M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a déclaré que le marché immobilier des stations balnéaires à l'échelle nationale en août était toujours morose. Les données de recherche de cette unité montrent que, pour les villas de villégiature, l'offre est restée presque stable pendant de nombreux mois, la liquidité est faible et la demande a diminué de 22 % par rapport au mois précédent.

Les prix de vente primaires n’ont pas beaucoup fluctué et ont continué à évoluer latéralement. Les politiques de crédit-bail, de rachat, de soutien des taux d’intérêt, etc. continuent d’être largement appliquées mais ne sont pas aussi efficaces que prévu. M. Thang a déclaré que le marché continue de faire face à de nombreuses difficultés en termes de liquidité et de potentiel d'augmentation des prix alors que la confiance des investisseurs et la reprise de ce segment sont encore très faibles.

L’immobilier de villégiature devrait se redresser à long terme (Illustration : Trinh Nguyen).

Pour les maisons de ville et les maisons de ville de villégiature, M. Thang a déclaré que la situation n'était pas meilleure. La liquidité a presque stagné, la plupart des projets ont fermé leurs portefeuilles, ce qui fait que le marché n'a enregistré aucune transaction au cours du mois dernier.

Les prix primaires n'ont pas beaucoup fluctué, tandis que le marché secondaire a enregistré certains produits dont les prix ont baissé de 30 à 40% mais qui sont toujours confrontés à des difficultés de liquidité. Forte baisse du pouvoir d’achat, manque de nouvelle offre, stocks de grande valeur… ont provoqué des obstacles importants ces derniers mois, faisant presque tomber ce segment dans un cycle « d’hibernation prolongée ».

Concernant les condotels, M. Thang a déclaré que l'offre continue de diminuer, provenant principalement des stocks d'anciens projets (représentant 99 % de l'offre totale). La demande du marché a considérablement diminué et le niveau des prix de vente n’a pas beaucoup fluctué. Le marché est toujours confronté à des difficultés de liquidité et aucun signe de reprise n’est visible à court terme.

M. Dinh Minh Tuan, directeur régional du Sud de Batdongsan.com.vn, a admis que le marché immobilier des stations balnéaires est en train de continuer à résoudre les problèmes en suspens. Au cours des 8 premiers mois de l’année, au niveau macro, les facteurs soutenant ce marché ont tous bien progressé, comme le nombre de touristes et le taux de consommation. Cependant, en termes d’orientation du développement du marché, tous les investisseurs ont des problèmes avec la production de produits.

Selon M. Tuan, la production doit avoir un bon ratio de levier, créant ainsi des revenus très durables. Les investisseurs participant au marché doivent détenir ces biens immobiliers et disposer de revenus locatifs ou adaptés à des fins personnelles. Mais ces deux problèmes n’ont pas été résolus, de sorte que le marché a encore un long chemin à parcourir avant de pouvoir continuer à se développer.

Il prédit qu’il faudra au moins 2026 pour que le marché immobilier des stations balnéaires revienne. Parce que la demande de recherche d’acheteurs est restée stable au cours des 4 dernières années, ce qui rend la demande du marché inférieure à celle des autres types de biens immobiliers. Il n’existe pas non plus beaucoup de politiques pour attirer les acheteurs, notamment pour leur permettre d’accéder au segment.

Un autre problème est que le capital de l’investisseur a changé. Auparavant, les investisseurs mettaient en place de nombreuses politiques pour accompagner les acheteurs sur une longue période. Mais plus tard, lorsque le marché a rencontré des difficultés en matière de sources de capitaux, les investisseurs n’ont plus eu suffisamment de potentiel pour proposer de nombreuses politiques attractives.

« L'immobilier de villégiature souffre d'une offre insuffisante et d'une faible demande, dans un contexte de reprise générale du marché. Par conséquent, en termes de tendances, ce segment ne retrouvera sa viabilité qu'à partir de fin 2026 », a déclaré M. Tuan.

Pour clarifier les choses, M. Tuan a expliqué que le marché immobilier actuel des stations balnéaires a besoin d'un corridor juridique plus clair. En outre, le marché général a également besoin d’une reprise dans d’autres segments tels que ceux qui répondent aux besoins réels en matière de logement, de maisons de ville, de maisons privées et de terrains. Les gens participent à ces types d’activités, créant ainsi des liquidités et une bonne croissance, puis se déplacent vers des segments qui peuvent présenter des risques plus élevés, comme l’immobilier de villégiature.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm