Qu'est-il arrivé aux « villes fantômes

L’essor de la construction qui a accompagné le développement économique rapide de la Chine a conduit à une vague de développements résidentiels et commerciaux à grande échelle dans tout le pays.

Il en résulte une série de grandes zones urbaines mais sans habitants, il existe même des villes entièrement construites mais sans habitants, ce qui les rend connues sous le nom de « villes fantômes ».

Spirale immobilière

L’une des principales raisons est l’habitude des Chinois d’acheter beaucoup de biens immobiliers. Avec une population de 1,4 milliard de personnes, posséder un bien immobilier est considéré comme un canal d’investissement sûr. On estime qu’environ 70 % du total des actifs des ménages en Chine se trouvent dans ce secteur.

Cependant, le marché immobilier s'est gelé vers 2020 lorsque la bulle spéculative accumulée depuis de nombreuses années a commencé à se dégonfler en raison du resserrement des politiques de gestion. En conséquence, des dizaines de millions d’appartements restent vides et de nombreux projets sont inachevés, ce qui accroît encore les inquiétudes quant à un ralentissement économique.

Les promoteurs continuent de construire des logements même si le marché atteint un point de saturation, ce qui signifie que l’offre dépasse largement la demande. Selon Sarah Williams, professeure associée d'urbanisme et de technologie au Massachusetts Institute of Technology (MIT), le gouvernement chinois a encouragé trop de projets mais ne peut pas les arrêter car les banques ont financé une série de projets.

« Le gouvernement agrandit les terrains et continue d'accorder davantage de prêts afin que les promoteurs immobiliers puissent rembourser leurs anciennes dettes par de nouvelles. La façon la plus simple de comprendre cela est de le comparer à une pyramide de Ponzi », a commenté Mme Williams à Newsweek.

Des lueurs d'espoir

Cependant, certaines zones ont progressivement attiré des résidents et ont quelque peu effacé le titre de « ville fantôme ». Cependant, l’ampleur du nombre de logements vacants reste énorme, avec environ 65 à 80 millions d’appartements inoccupés à travers la Chine.

L’un des exemples les plus typiques est celui du comté de Kangbashi à Ordos, en Mongolie intérieure. Construits pour accueillir 300 000 résidents, moins de 10 % des appartements sont effectivement occupés.

La principale raison est le manque d’emplois, de soins de santé, d’éducation et de services essentiels, ce qui rend de nombreuses personnes, même celles qui peuvent se permettre d’acheter une maison, réticentes à s’y installer.

« On pensait autrefois que même si la population n'augmentait pas grâce à l'emploi, les investissements immobiliers pourraient contribuer au développement de l'économie régionale. Cependant, pour qu'une ville se développe réellement, le plus important reste l'emploi », a expliqué Mme Williams.

Aujourd'hui, la population de Kangbashi dépasse les 120 000 habitants, avec des milliers d'étudiants fréquentant les écoles locales. Toutefois, les perspectives de croissance de la région restent limitées, notamment compte tenu du déclin démographique de la Chine. Selon les chiffres officiels, la population de la Mongolie intérieure a diminué de 0,3 % en 2023, soit le double de la baisse moyenne nationale.

Un autre cas est celui de Tianducheng, une zone urbaine haut de gamme de Hangzhou, dans la province du Zhejiang. Conçu pour simuler l'architecture européenne avec la Tour Eiffel à l'échelle 1:3, ce lieu était autrefois célèbre pour ses places désertes et ses immeubles d'appartements inhabités.

Cependant, au fil du temps, les résidents se sont progressivement installés et, en 2017, la population de cette zone urbaine était trois fois plus importante que prévu initialement.

Des projets ambitieux qui ont échoué

Tous les projets n’ont pas le même sort que Kangbashi ou Tianducheng. Un échec typique est celui du quartier financier de Yujiapu à Tianjin, autrefois présenté comme le « Manhattan de la Chine ».

Le quartier a été construit au début des années 2010 avec des gratte-ciel, de larges boulevards et même sa propre ligne de métro. Cependant, malgré ses infrastructures modernes, Yujiapu ne parvient toujours pas à attirer les entreprises et les résidents. De nombreuses années après son achèvement, l’endroit reste étrangement calme.

Outre les projets abandonnés une fois la construction terminée, il existe également des projets qui ne démarrent jamais réellement. L’une d’entre elles est la nouvelle zone de Xiong’an, une zone économique spéciale située à environ 100 kilomètres au sud de Pékin.

Conçues pour réduire la pression du développement sur la capitale, tout en devenant un modèle d'infrastructure verte et de technologie urbaine intelligente, de nombreuses routes ne montrent toujours aucun signe d'animation. Les retards dans la mise en œuvre ont donné à la région l’apparence d’une « ville fantôme » plutôt que d’un futur pôle économique.

Les risques demeurent

Ce sont les petites zones urbaines abandonnées qui représentent la plus grande menace pour la deuxième économie mondiale, plutôt que des projets de grande envergure comme Tianducheng, a déclaré Mme Williams.

« Ce sont des foyers de surinvestissement, laissant de nombreux acheteurs de maisons dans l’embarras parce qu’ils ne peuvent pas récupérer leur investissement », a-t-elle déclaré, comparant la situation à la crise immobilière américaine de 2007-2008.

Cela aura un effet d’entraînement « énorme » sur l’économie chinoise à long terme, a-t-elle déclaré.

Viet Ha (selon Newsweek)