Kim Oanh Real Estate espère résoudre les difficultés du logement social

S'exprimant lors du séminaire « Identifier le marché immobilier à la fin de 2024 et au début de 2025 » récemment organisé par le journal Nguoi Lao Dong, Mme Dang Thi Kim Oanh, présidente du conseil d'administration de Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, a souligné les difficultés auxquelles le marché immobilier est confronté, en particulier dans le secteur du logement social.

Aperçu de la discussion « Identifier le marché immobilier à la fin de 2024 et au début de 2025 » par le journal Nguoi Lao Dong

La demande de logements est énorme.

Mme Oanh a déclaré que le groupe Kim Oanh a connu plus de 16 ans de développement dans le secteur de l'immobilier. Dans le passé, l'entreprise a réussi avec de nombreux grands projets à Binh Duong, Dong Nai, Ho Chi Minh-Ville et Ba Ria Vung Tau. Lorsque le gouvernement a annoncé le projet de construction d’un million de logements sociaux, le groupe Kim Oanh s’est rendu compte que l’État procédait à de nombreux changements de politique pour créer un marché immobilier sain et durable.

« Parallèlement, nous pensons que le marché connaîtra des changements positifs à partir du 1er août 2024, date d'entrée en vigueur officielle de trois nouvelles lois. Pour se préparer à ces changements, le groupe Kim Oanh a planifié de manière proactive le développement de projets d'envergure, non seulement en se concentrant sur les zones urbaines classiques, mais aussi sur des projets de logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux ménages sans logement », a déclaré Mme Oanh.

Selon le président du groupe Kim Oanh, la demande de logements sociaux dans les localités à fort développement industriel telles que Binh Duong, Dong Nai et Ba Ria - Vung Tau est actuellement très élevée. Ces provinces attirent des centaines de milliers de travailleurs migrants, mais l’offre actuelle de logements sociaux ne peut pas répondre à la demande.

Mme Dang Thi Kim Oanh, présidente du conseil d'administration de Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, a pris la parole lors du séminaire.

Dans ce contexte, le groupe s’est efforcé de trouver des solutions efficaces, en s’inspirant des modèles de logement social des pays développés. Mme Oanh a notamment exprimé son impression du succès du modèle de logement social à Singapour, où 90 % de la population vit dans des zones de logements sociaux construites selon des normes élevées, modernes, pratiques et écologiques.

« Notre désir est de créer des projets de logements sociaux aux normes de Singapour pour les familles vietnamiennes », a partagé Mme Oanh, qui a partagé sa détermination et a déclaré que le groupe a signé un accord de coopération stratégique avec Surbana Jurong Group - un grand nom dans le domaine du développement de logements sociaux à Singapour et dans le monde. Grâce à cette coopération, le groupe Kim Oanh devrait apporter au marché immobilier vietnamien des projets de logements sociaux de qualité supérieure.

Selon le plan, le groupe Kim Oanh développera 26 projets de logements sociaux avec un total de 40 000 appartements. La superficie totale des terrains destinés aux logements sociaux est de 107 ha. En novembre, le groupe Kim Oanh lancera son premier projet de logements sociaux dans la nouvelle ville de Binh Duong, d'une superficie de 26,69 hectares.

Ce projet répond non seulement à des normes techniques et de qualité élevées, mais promet également de faire forte impression sur le marché grâce à sa certification verte EDGE, tout en intégrant des centaines d'équipements modernes au service des résidents. En particulier, le prix de vente des appartements de logements sociaux dans ce projet n'est que d'environ 50 % par rapport aux projets du même segment sur le marché.

Difficultés du fonds foncier

Toutefois, Mme Kim Oanh a souligné avec franchise les difficultés auxquelles sont confrontées les entreprises qui investissent dans le logement social. Tout d’abord, le financement foncier constitue un obstacle majeur. Selon la réglementation, les projets de logements sociaux doivent consacrer 20 % du fonds foncier à la construction de logements sociaux. Cependant, l’attribution de ce fonds foncier aux entreprises ou aux localités présente encore de nombreuses lacunes.

Mme Oanh estime que la tâche devrait être confiée à l’entreprise, avec l’assurance que celle-ci sera tenue responsable si elle ne parvient pas à l’achever dans les délais. « Si les entreprises ne font pas les choses correctement, elles doivent prendre leurs responsabilités, et alors les prix des maisons seront plus raisonnables, ce qui apportera des avantages aux clients », a-t-elle déclaré.

Un autre problème est celui du prix des terrains pour les projets de logements sociaux. Mme Oanh a suggéré qu’il devrait y avoir clarté et transparence dans l’évaluation des terres entre les fonds fonciers alloués par l’État et les fonds fonciers achetés par les entreprises elles-mêmes. En citant le projet de logements sociaux du groupe Kim Oanh à Binh Duong, bien que l'entreprise l'ait acheté il y a 8 ans, le coût d'investissement et le bénéfice s'élèvent désormais à environ 1 000 milliards de VND.

Mme Oanh a soulevé lors du séminaire de nombreux problèmes et difficultés dans la mise en œuvre du logement social.

L'origine de ce terrain est un terrain de parc industriel approuvé pour être séparé en zone résidentielle et a été approuvé 1/500. Si l'on calcule sur la base d'un terrain de parc industriel de 170 USD/m2, la valeur est également supérieure à 1 000 milliards de VND. Mais si l'on applique le prix actuel des terrains pour les logements commerciaux, le chiffre pourrait atteindre plus de 3 000 milliards de VND, ce qui entraînerait des difficultés pour le développement de projets de logements sociaux.

Elle a donc proposé que l’État fasse une distinction claire entre les types de terrains attribués par l’État ou achetés par les entreprises elles-mêmes afin de déterminer des prix clairs et raisonnables. Cela évite également aux entreprises de commettre des erreurs lors du processus d’investissement et encourage également les entreprises à accompagner l’État dans le développement du logement social.

Un autre problème auquel les entreprises sont confrontées est celui des procédures juridiques. Mme Oanh a expliqué que même s’il existe des réglementations distinctes pour le logement social, en réalité, les procédures administratives n’ont pas été raccourcies, ce qui a entraîné une prolongation du délai d’achèvement des projets. Cela affecte l’efficacité des investissements de l’entreprise. Elle a proposé une réforme des procédures pour réduire la charge pesant sur les entreprises et accélérer la progression de la construction de logements sociaux.

En outre, la question de la marge bénéficiaire constitue également un obstacle majeur pour les entreprises. Selon la réglementation, les entreprises ne sont autorisées à réaliser qu'un bénéfice maximal de 10 %, tandis que les coûts de vente représentent 6 %, ce qui fait que le bénéfice réel n'est que de 6 %. Il est donc difficile d’attirer de grandes entreprises pour investir dans ce domaine. Mme Oanh a appelé le gouvernement à mettre en place des politiques d’incitation plus claires pour motiver les entreprises à participer au développement du logement social.

En ce qui concerne l'échange de fonds fonciers pour la construction de logements sociaux, bien que la nouvelle loi stipule que les investisseurs sont autorisés à proposer des échanges, ils doivent disposer de fonds fonciers dans le même type de zone urbaine ou dans la même entreprise.

En réalité, cela est très difficile à satisfaire car tous les investisseurs ne disposent pas de beaucoup de terrains dans le même type de zone urbaine. Par exemple, actuellement, de nombreuses entreprises souhaitent échanger d’anciens projets après ajustement mais ne peuvent pas le faire car les deux fonds fonciers ne sont pas dans la même ville et ne sont pas dans la même entreprise même s’ils appartiennent tous deux au même groupe.

Contraintes de capital

En outre, l’emprunt de capitaux pour mettre en œuvre des projets de logements sociaux se heurte également à de nombreuses difficultés. Selon Mme Oanh, les entreprises ne sont autorisées à emprunter des prêts préférentiels que d'environ 15 % du capital total d'investissement du projet auprès du Fonds d'investissement pour le développement des provinces et des villes.

Cela ne suffit pas à couvrir les coûts, alors que les prêts des banques commerciales, malgré des taux d’intérêt préférentiels, se situent encore entre 8,2 % et 9 % par an, soit bien plus élevés que les taux d’intérêt que les entreprises peuvent accepter lors du développement de logements sociaux.

Non seulement les entreprises sont confrontées à des difficultés, mais les particuliers sont également confrontés à de nombreux obstacles lors de l’achat d’un logement social. Mme Oanh a donné un exemple du taux d'intérêt des prêts pour l'achat de logements sociaux. Avant le 1er août 2024, il était de 4,8 %/an auprès de la Banque de politique sociale, mais après le 1er août, il est passé à 6,6 %/an, soit presque le même taux que le taux des prêts commerciaux. Cela fait que les travailleurs, qui ont déjà de faibles revenus, ont peur d’emprunter de l’argent pour acheter une maison.

« De nombreux acheteurs de maisons, bien qu'ils remplissent les conditions de revenus, ne peuvent toujours pas emprunter d'argent car le processus d'approbation est trop compliqué, en particulier l'obligation de prouver les revenus des trois derniers mois », a déclaré Mme Oanh.

De plus, la procédure de preuve des revenus des emprunteurs reste compliquée, ce qui pose des difficultés à de nombreuses personnes ayant de réels besoins. « De nombreux clients du groupe Kim Oanh ont payé 20 à 30 % de la valeur de la maison à l'avance, mais ne peuvent toujours pas recevoir la maison parce que la banque ne débourse pas l'argent à temps », a ajouté Mme Oanh.

Sans compter que la réglementation sur les revenus lors de l’achat d’un logement social présente également de nombreuses lacunes. Plus précisément, si une personne seule a besoin d'un revenu de 15 millions de VND et qu'un couple a besoin d'un revenu de 30 millions de VND, même une différence de seulement 1 million, comme 29 millions ou 31 millions, ne sera pas prise en compte. Cela fait que de nombreuses personnes perdent l’opportunité d’acheter une maison, alors qu’elles doivent hypothéquer leur appartement et être responsables du paiement du capital et des intérêts à la banque.

Mme Oanh a également soulevé la question selon laquelle la plupart des entreprises qui s’occupent actuellement de logements sociaux ne sont pas à but lucratif. Par conséquent, certaines unités ont pour objectif de construire des maisons bas de gamme à des prix bon marché, de sorte que la qualité n'est pas bonne. Les immeubles d'appartements ne comptent que 5 étages et ne disposent pas d'ascenseurs. Les appartements ne disposent que de quelques petites surfaces, manquent de commodités et de sécurité... Par conséquent, les maisons se détériorent rapidement, coûtent cher à réparer et le quartier résidentiel est très délabré.

Pendant ce temps, Singapour propose des appartements avec de nombreuses superficies différentes, d'une chambre à quatre chambres pour une vie multigénérationnelle. C'est approprié et ils construisent également de très haute qualité afin que l'appartement puisse être utilisé pendant longtemps, transmis à plusieurs générations pour y vivre sans avoir à acheter une autre maison. De plus, bien qu’il s’agisse de logements sociaux, ils disposent néanmoins de nombreux équipements modernes pour répondre aux besoins de la population.

Le groupe Kim Oanh a étudié cette situation et a reconnu qu'il s'agissait d'une bonne façon de faire les choses et est déterminé à tirer les leçons de cette expérience et à développer des logements sociaux de qualité singapourienne pour les Vietnamiens. « Nous sommes convaincus que si le gouvernement parvient à résoudre les difficultés susmentionnées pour les entreprises, à proposer des taux d'intérêt préférentiels pour les prêts et à simplifier le processus d'examen des demandes pour les acquéreurs de logements sociaux, l'achèvement du projet gouvernemental de construction d'un million de logements sociaux sera un franc succès. Nos travailleurs bénéficieront ainsi de meilleures conditions pour vivre dans des logements spacieux, propres et entièrement meublés, afin de travailler en toute sérénité et de contribuer au développement économique », estime Mme Oanh.

Source : https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm