Il n'y a pas beaucoup de signes de « dégel » sur le marché immobilier américain

À l’aube de la nouvelle année, le marché immobilier américain n’échappe pas aux difficultés habituelles : taux d’intérêt hypothécaires élevés, offre de logements limitée et accessibilité de plus en plus éloignée.

Le marché immobilier américain ne montre pas beaucoup de signes de « dégel » - Photo : REUTERS

Un signal positif mais insuffisant

À la fin de 2024, le marché immobilier américain avait montré quelques signes d’amélioration. Le nombre de maisons en attente de vente a augmenté de manière continue au cours des quatre mois précédant novembre 2024, laissant espérer que le marché se redressera progressivement après deux années de quasi-gel.

Selon les experts, les acheteurs de maisons ajustent progressivement leurs attentes et n’attendent plus une forte baisse des taux d’intérêt pour devenir propriétaires. Dans certaines régions, notamment dans le Sud — où l’offre de logements est plus abondante et les opportunités d’emploi plus nombreuses — les ventes de maisons en attente ont augmenté de 5,2 % en novembre 2024.

« Les taux hypothécaires sont supérieurs à 6 % depuis 24 mois et les acheteurs ne s'attendent plus à une baisse significative des taux dans un avenir proche », a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors (NAR).

À l’été 2024, les taux de prêt ont légèrement baissé avant que la Réserve fédérale ne réduise son taux d’intérêt de référence pour la première fois en quatre ans. Toutefois, les taux hypothécaires sont restés à des niveaux record depuis plusieurs décennies, approchant les 7 % à la fin de l’année, ce qui a entraîné une chute des demandes de prêts hypothécaires de près de 22 % à la fin du mois de décembre.

« Nous ne prévoyons plus de baisse des taux hypothécaires à 5 % d'ici 2025, ni même l'année suivante. Ils devraient rester autour de 6 % au cours des deux prochaines années », a déclaré Robert Reffkin, PDG de Compass, à CNBC.

Pression des politiques et de la macroéconomie

Les incertitudes économiques plus larges pèsent également sur le marché immobilier, en particulier le risque d'inflation lié au programme économique du président élu Donald Trump. Les économistes craignent que les taxes, les tarifs douaniers et les restrictions à l’immigration puissent faire grimper les prix à la consommation.

Les constructeurs affirment que le projet de M. Trump d’expulser à grande échelle les immigrants sans papiers pourrait épuiser la main-d’œuvre américaine, qui dépend fortement des immigrants, ralentissant la construction et augmentant les prix de l’immobilier.

Certains sont toutefois sceptiques quant à la capacité de la nouvelle administration à mettre en œuvre ces mesures strictes.

Dans le même temps, le marché obligataire a intégré l’incertitude politique et, comme les taux hypothécaires sont fixés en fonction du rendement des obligations d’État à 10 ans, les acheteurs de maisons qui s’attendent à une forte baisse des taux d’intérêt pourraient être déçus.

Les taux d’intérêt élevés ont conduit à la pire accessibilité au logement depuis des décennies. Pour les familles à revenu moyen, l'accessibilité a atteint son niveau le plus bas depuis 2006, a déclaré la Fed d'Atlanta.

Une analyse de NBC News d'octobre 2024 a révélé qu'environ un quart des nouveaux acheteurs de maisons ayant un revenu médian - le double de ce qu'ils étaient il y a dix ans - sont financièrement accablés par des dépenses supérieures à leurs moyens.

« La hausse persistante des prix de l'immobilier et des taux d'intérêt a créé un environnement difficile tant pour les primo-accédants que pour ceux qui cherchent à améliorer leur bien », a déclaré la société de données CoreLogic. De nombreux propriétaires actuels, qui ont emprunté à des taux d’intérêt bas, sont « coincés », ce qui aggrave la pénurie de logements.

Une lueur d'espoir pour 2025

Cependant, CoreLogic affirme que de nouvelles maisons arrivent sur le marché dans des zones à forte demande comme la Floride et le Texas. Cela est considéré comme une « petite lueur d’espoir » pour un marché plus équilibré en 2025.

Selon les analystes, au cours des cinq prochaines années, les conséquences de la pandémie de COVID-19 laisseront progressivement place aux impacts potentiels de l’administration du président élu Donald Trump.

En outre, l’expansion de l’intelligence artificielle (IA) dans d’autres domaines et la désintégration progressive de l’ordre international fondé sur des règles qui se concentre sur les flux commerciaux mondiaux affecteront également le marché immobilier.

Cependant, aucun de ces facteurs n’a un impact aussi important que les taux d’intérêt hypothécaires. Si les taux d’intérêt restent relativement élevés, les transactions dépendront davantage des déplacements des ménages en raison de changements d’emploi, de circonstances financières ou de changements démographiques.

Si les taux hypothécaires peuvent baisser plus rapidement, la demande refoulée des dernières années pourrait être libérée et les volumes pourraient revenir aux niveaux d’avant la pandémie.

Source : https://tuoitre.vn/chua-co-nhieu-dau-hieu-tan-bang-tren-thi-truong-nha-o-my-20250104002329238.htm