Nécessité d'harmoniser les intérêts de toutes les parties

Les investisseurs ont du mal à « supporter » les coûts et à payer les intérêts sur les prêts

Nguoi Dua Tin (NDT) : Actuellement, alors que des millions de personnes à revenus faibles et moyens aspirent à devenir propriétaires, l’offre de logements abordables et de logements sociaux est presque épuisée. Selon vous, quelle est la cause de la situation ci-dessus ?

M. Vo Hong Thang - Directeur des services de conseil et du développement de projets, DKRA Group : Le problème du manque d'offre de logements abordables et de logements sociaux pour répondre aux besoins des personnes à faibles et moyens revenus se pose et dure depuis de nombreuses années.

De nombreux facteurs influencent ce phénomène, mais deux facteurs principaux ont un impact direct sur l’offre de ce segment.

Premièrement, les coûts des intrants sont élevés. Bien que les prix de l’immobilier aient montré des signes de baisse au cours des deux dernières années, il faut admettre que le cycle de développement immobilier précédent, d’environ 2014 à 2020, a fait que les prix des logements sont restés élevés.

Cela entraîne des coûts d’investissement et de construction extrêmement élevés pour les investisseurs de projets immobiliers. Étant donné que l’achat de terrains, de matières premières, de main d’œuvre, etc. augmente verticalement, il est très difficile de réduire le prix des biens immobiliers finis.

M. Vo Hong Thang - Directeur des services de conseil et du développement de projets, DKRA Group.

Deuxièmement, le statut juridique des projets immobiliers est long et prend beaucoup de temps à être résolu. Dès l'étape de la propriété foncière, les investisseurs doivent également demander des documents d'approbation auprès de différents niveaux de gouvernement, sans parler de l'élaboration d'un plan de compensation pour le déblaiement du site... ce qui fait que l'achèvement légal d'un projet prend de nombreuses années.

En particulier pour des secteurs spécifiques comme l'immobilier, la plupart d'entre eux utilisent un effet de levier financier élevé, les emprunts auprès des canaux obligataires et bancaires étant très importants. Bien que le projet soit retardé en raison de procédures juridiques incomplètes, l'entreprise doit encore « supporter » un montant énorme d'intérêts sur la dette. Tous les accessoires ci-dessus seront inclus dans le prix du produit une fois terminé.

Il est donc très difficile pour les entreprises de baisser les prix des produits à un niveau bas ou de répondre au concept d’« abordabilité » souhaité par la majorité des gens, surtout dans le contexte actuel où les coûts sont déjà très élevés.

Investisseur : Dire cela montre que les investisseurs immobiliers ont un « casse-tête » avec le problème des coûts. Pourriez-vous s’il vous plaît partager plus clairement certains des coûts que les entreprises immobilières doivent supporter et comment cela affecte-t-il la réduction des prix de l’immobilier ?

M. Vo Hong Thang : Les coûts des intrants tels que les frais d'utilisation des terres, les indemnités de déblaiement des sites, les intérêts des prêts bancaires, les coûts de main-d'œuvre, les achats de matériaux de construction... ont tous augmenté fortement, voire plusieurs fois ces derniers temps.

Un projet, depuis le moment de la politique de construction jusqu'à l'achèvement légal comme prévu, ne prend en moyenne que 3 ans, mais en réalité, les entreprises qui souhaitent construire officiellement peuvent passer jusqu'à dix ans en paperasse, gaspillant ainsi des ressources.

Pour posséder des terres, les entreprises doivent payer une série d’indemnisations et de frais de déblaiement du site en recevant des transferts de droits d’utilisation des terres, en payant des frais d’utilisation des terres, des loyers fonciers et des frais de protection des terres rizicoles à l’État.

Ensuite, les coûts de construction liés à la main-d’œuvre, aux matériaux, etc. augmentent tous au fil du temps. Pour les projets d'appartements, les coûts de construction représentent environ 50 %, environ 30 % pour les maisons de ville et 20 % pour les villas.

Sans parler du fardeau financier que représentent pour les entreprises le remboursement du capital et des intérêts des prêts. Plus le projet prend du temps à se réaliser, plus ce coût financier sera élevé. Et enfin, ces frais sont tous inclus dans le prix de vente que les clients doivent payer lors de l’achat d’une maison.

Il est impossible pour les entreprises d’accepter des pertes simplement pour commercialiser leurs produits.

Dans le contexte d'un marché immobilier morose au cours des deux dernières années, de nombreux investisseurs ont tenté d'offrir des incitations attractives aux acheteurs de maisons et d'allonger les délais de paiement pour stimuler la demande.

En fait, c'est une politique qui nuit aux profits des investisseurs, mais ils l'acceptent quand même pour essayer de créer des liquidités. Maintenant que le coût est trop élevé, les entreprises ne peuvent que baisser les prix des produits pour harmoniser les intérêts des acheteurs et des vendeurs à un niveau modéré.

Il est très difficile de forcer les entreprises immobilières à baisser les prix des maisons à un niveau « abordable » car les entreprises doivent faire des bénéfices. Il est impossible d’attendre des entreprises qu’elles acceptent des pertes simplement pour vendre leurs produits.

Dans le passé, de nombreux investisseurs espéraient réaliser des bénéfices allant jusqu’à plusieurs dizaines de pour cent avant de faire quoi que ce soit, mais maintenant, ils s’attendent à atteindre le seuil de rentabilité, voire à perdre de l’argent, dans certaines des premières étapes. L’objectif principal des investisseurs d’aujourd’hui est d’obtenir le prix de vente le plus bas possible, de collecter de l’argent le plus rapidement possible pour créer des flux de trésorerie, ce qui est la meilleure option pour les clients qui souhaitent posséder un bien immobilier.

Les attentes d'une augmentation de l'offre de logements grâce aux politiques

Investisseur : En fait, même dans le contexte général morose du marché immobilier en 2023, le segment du logement abordable reçoit toujours une attention particulière de la part des clients et les projets de ce segment ont toujours un volume de transactions stable.

Cependant, les investisseurs semblent intéressés par le développement de maisons de ville de luxe et d’appartements haut de gamme… Pourquoi pensez-vous que ce paradoxe est apparu ?

M. Vo Hong Thang : L'impasse juridique qui s'est produite simultanément dans des milliers de projets à travers le pays a fait que le nombre de projets éligibles au lancement ces dernières années est devenu très faible, uniquement dans certains segments.

En raison du petit nombre de projets à prix raisonnables, la vitesse de vente sera certainement très rapide, et les transactions animées nous font facilement penser à tort que seuls les projets à faible coût intéressent les gens.

Il faut cependant aussi tenir compte du fait que pour les projets situés dans des « points chauds » comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, le nombre d’appartements à moins de 50 millions de VND/m2 est quasiment inexistant. Les projets ci-dessus coûteront tous 70 à 80 millions de VND/m2, voire 100 millions de VND/m2, également connus sous le nom d'immobilier de luxe.

Tous les projets ci-dessus sont situés dans des emplacements privilégiés, il est donc difficile pour les investisseurs de réduire les prix des produits. Et surtout ces derniers temps, le nombre de projets de luxe éligibles au lancement a été très rare, ce qui a également rendu faible le volume de transactions de ce segment.

Il est donc impossible de se fier au nombre de transactions sur le marché pour affirmer que le segment de l’immobilier de luxe est moins intéressé que le segment du logement abordable ou social.

Si les coûts sont réduits, les prix de l’immobilier baisseront également immédiatement.

De plus, pour certains investisseurs, de nombreuses entreprises se sont positionnées dès le début pour développer le segment des maisons de ville et des maisons de grande valeur et ont une stratégie à long terme pour développer ce segment, donc même si elles veulent vraiment développer davantage de segments de moindre valeur pour répondre à la demande du marché, elles doivent toujours accepter de poursuivre l'orientation initiale.

Parallèlement à cela, certains projets ont été mis en œuvre sans être terminés, avec des investissements en capital très élevés, ce qui rend difficile pour les investisseurs de se tourner facilement vers d’autres segments de l’immobilier.

Investisseur : Alors, selon vous, quelles solutions faut-il mettre en œuvre pour résoudre le problème du manque d’offre de logements abordables ? La loi foncière révisée a été adoptée et sera appliquée dans la pratique. Comment évaluez-vous l’impact que cela aura sur l’offre sur le marché immobilier ?

M. Vo Hong Thang : Sur la base des principales politiques de l'État, nous pouvons nous attendre à ce que dans les 3 à 5 prochaines années, l'offre de logements sociaux et de logements abordables augmente considérablement, compensant ainsi la pénurie de logements dont la majorité de la population a besoin ces derniers temps.

Pour ce faire, le rôle de l’État reste le plus important, ayant pour tâche essentielle d’opérer et d’orienter le développement du marché à travers des politiques, des institutions et des stratégies...

Le plus important est de résoudre tous les problèmes juridiques du projet, en raccourcissant le temps de procédure administrative afin que les entreprises puissent déployer rapidement la construction. En particulier, les lois nouvellement modifiées auront certainement un impact positif immédiat sur l’approvisionnement du marché après leur mise en œuvre officielle.

Deuxièmement, il est nécessaire de revoir les coûts d’utilisation des terres et de mettre en place davantage de programmes de soutien fiscal pour les entreprises qui développent des logements abordables et des logements sociaux.

Troisièmement, le Vietnam devrait envisager de créer des fonds supplémentaires de développement de logements pour les nouveaux propriétaires, comme à Singapour.

Et enfin, dans notre pays, nous devrions créer davantage de fonds fonciers propres et les mettre aux enchères afin que les entreprises puissent accéder facilement à la terre.

Pour les entreprises, la nature reste la relation offre-demande. Si les coûts des intrants augmentent, les prix de vente augmenteront et inversement, si les coûts diminuent, le prix des produits immobiliers finis diminuera également immédiatement. Pour contrôler les coûts ci-dessus, l’État joue toujours un rôle important dans la décision de la hausse ou de la baisse du marché immobilier .

Source : https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html