 |
| La « bombe à fragmentation » d'Evergrande explose, le marché immobilier chinois révèle des blessures difficiles à cicatriser. En images : le boom immobilier en Chine a vu les appartements de grande hauteur pousser comme des champignons à travers le pays. (Source : AP) |
L'offre diminue, la demande baisse plus vite
Selon une enquête Bloomberg , l'investissement immobilier aurait continué de baisser en juillet 2023, portant le recul sur sept mois depuis le début de l'année à 8% par rapport à la même période en 2022. Il s'agit d'une baisse consécutive de 7,9% au cours des 6 premiers mois de l'année.
Il convient de noter que les conditions d’exploitation des promoteurs immobiliers ne se sont pas améliorées. Les ventes de logements neufs des principaux constructeurs ont enregistré en juillet leur plus forte baisse depuis un an, malgré l'assouplissement des restrictions à l'achat de logements par de nombreuses villes. Cela a porté un coup dur aux promoteurs qui ont besoin de liquidités pour atténuer une crise du crédit qui dure depuis des années.
Country Garden Holdings Co., autrefois le plus grand promoteur immobilier privé de Chine en termes de chiffre d'affaires, rejoindra une série de défaillants tels que China Evergrande Group s'il ne parvient pas à effectuer les paiements d'intérêts dus la semaine dernière sur des obligations de deux dollars dans les 30 jours.
Les analystes de China International Capital Corp, dont Zhang Wenlang, ont averti que les pressions tout au long de la chaîne de valeur immobilière, telles que les ventes, l'acquisition de terrains et la construction, pourraient continuer à peser sur la croissance économique de la Chine.
En regardant le tournoi de football du comté de Dongjiang dans la province du Guizhou à la télévision ou en vidéo, vous pouvez voir que le stade est entouré de grands immeubles.
La superficie du district de Dong Giang est de plus de 3 300 km2, la population est inférieure à 300 000 personnes. Bien que la superficie soit trois fois plus grande que celle de Hong Kong (Chine), la population ne représente qu'environ 4 % de celle de Hong Kong. Avec une faible densité de population, on estime que le taux d’occupation de ces immeubles de grande hauteur ne sera pas trop élevé.
En 1978, la surface habitable moyenne par habitant des villes chinoises était de 3,6 m2 ; elle est aujourd'hui de près de 40 m2. Environ 97 % des familles urbaines possèdent une maison, en moyenne chaque ménage possède 1,5 maison, 40 % des familles urbaines possèdent 2 maisons ou plus. En septembre 2016, le gouvernement a commencé à réguler le marché immobilier et les prix moyens ont considérablement baissé.
En 2020, le prix moyen national était de 9 860 yuans (environ 1 360 USD)/m2).
D’ici la fin de 2022, le prix moyen de l’immobilier chutera à 9 800 yuans/m2. Avec le niveau actuel des prix de l’immobilier, l’offre est supérieure à la demande, ce qui se traduit par des prix de l’immobilier élevés. Le marché immobilier connaît également une bulle, ce qui, à long terme, rendra impossible pour de nombreuses personnes de réaliser leur désir d’améliorer leur logement. Toutefois, si les prix de l’immobilier baissent, cela aura également des répercussions sur l’emploi et la consommation à court terme.
Selon les données du Bureau national des statistiques de Chine, la superficie des ventes de logements commerciaux au premier semestre de cette année a diminué de 5,3% d'une année sur l'autre, dont la superficie des ventes de logements résidentiels a diminué de 2,8%. Les ventes de maisons commerciales ont augmenté de 1,1 %, et les ventes de maisons résidentielles ont augmenté de 3,7 %. Les prix des logements neufs ont légèrement augmenté et les prix élevés du marché primaire ont soutenu les prix des logements d'occasion. Dans certaines villes, les prix élevés de l’immobilier ont entravé les ventes de maisons d’occasion.
Selon les statistiques de lianjia.com , le nombre de panneaux de maisons d'occasion à vendre à Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen au cours du premier semestre de l'année a augmenté respectivement de 48,2 %, 36,7 %, 35,8 % et 30,9 % par rapport à la même période l'année dernière. Toutefois, le nombre de transactions réussies de logements d'occasion a diminué respectivement de 12,7%, 11,1%, 10,3% et a augmenté de 0,8% au cours de la même période.
De nombreux petits investisseurs se plaignent qu'il y a un « prix mais pas de marché », même lorsque le prix est stable, mais si le prix n'est pas fortement réduit, il ne peut pas être vendu.
Les prix de l'immobilier dans les villes de deuxième, troisième et quatrième rangs sont bas, les revenus des habitants sont également relativement bas, les logements neufs sont généralement au ralenti et le marché de l'immobilier d'occasion est encore plus morose.
Les villes de Zhongshan et de Jiangmen, dans la région de la Grande Baie, comptent toutes un grand nombre de logements vacants et les transactions de logements d'occasion sont sporadiques.
Comment traiter les plaies à cicatrisation lente ?
Le marché immobilier chinois n'est toujours pas globalement optimiste au premier semestre 2023, car la relation offre-demande du marché immobilier a changé et les prix des logements continueront de baisser au moins à court terme.
Mi-juillet, la Banque populaire de Chine (PBoC, banque centrale) a confirmé que « la relation offre-demande sur le marché immobilier a subi de profonds changements ».
Le 21 juillet, la session ordinaire du Conseil des Affaires d’État chinois a souligné la nécessité de réformer de manière stable les villages urbains dans les mégalopoles.
Le 24 juillet, le Politburo a organisé une conférence pour discuter du marché immobilier, soulignant la nécessité de s'adapter à la nouvelle situation de changements majeurs dans la relation offre-demande du marché immobilier chinois, et d'ajuster et d'optimiser rapidement les politiques immobilières. Le Politburo a proposé une fois de plus de promouvoir activement la rénovation des villages urbains et la construction d’infrastructures publiques à double usage « normales et d’urgence » ; Souligner la nécessité de développer le logement locatif à bas prix par différents canaux.
Le 1er août, la PBoC et l'Administration d'État des changes ont tenu une conférence de travail de 6 mois, déclarant leur soutien au développement stable et sain du marché immobilier. La conférence a prolongé la période de prêt pour assurer la livraison des logements, a fourni un financement en capital stable et ordonné pour le marché immobilier, a augmenté le soutien financier pour la location de logements, la rénovation des villages urbains et la construction de logements à bas prix.
Dans le même temps, la Conférence a souligné la nécessité de perfectionner le système de surveillance, d’évaluation et de prévention des risques financiers, en maintenant des lignes rouges pour éviter que des risques financiers systémiques ne se produisent. Les régulateurs ont également souligné la mise en œuvre de politiques différenciées de crédit au logement, guidant la réduction des taux d'intérêt des crédits au logement individuels et des taux de premier versement, pour répondre aux besoins de logement.
Ces derniers mois, le gouvernement chinois a également continuellement annoncé des informations sur les mesures de relance économique. Dans lequel, le contenu principal comprend :
Premièrement, le marché immobilier chinois est passé d’une situation de demande supérieure à l’offre à une situation de offre supérieure à la demande. L’immobilier reste une composante majeure du patrimoine familial, mais l’ère où l’achat d’une maison était le principal moyen d’accumulation de richesses est révolue. Les investissements dans le développement immobilier en Chine ont également chuté de 7,9 % au cours du premier semestre de l'année, tandis que la demande a chuté à un rythme plus rapide.
Deuxièmement, le financement bancaire de l’immobilier a aujourd’hui deux objectifs importants : le premier est d’assurer la livraison des maisons, d’aider les promoteurs à livrer les maisons conformément aux contrats et d’empêcher l’effondrement du marché immobilier. Deuxièmement, il s’agit de rénover les villages urbains, de développer des logements à bas prix et des logements locatifs à bas prix. Bien que certains documents ne le mentionnent pas formellement, la mesure concrète est toujours de mettre en place « des maisons pour vivre, pas pour la spéculation ». Toutefois, sans spéculation, les prix élevés de l’immobilier sont difficiles à maintenir.
Troisièmement, renforcer la surveillance et la gestion des risques. Le 27 juillet, le promoteur immobilier Evergrande Group a annoncé que sa dette totale à la fin de 2022 dépassait 2,4 billions de yuans. D’ici fin 2022, Evergrande comptera plus de 100 000 employés ; une dette contractuelle de plus de 720 millions de yuans, liée à des centaines de milliers d'appartements vendus mais pas encore livrés.
La manière appropriée et légale de traiter les sociétés immobilières insolvables, illiquides et déficitaires comme Evergrande constitue un test pour le système bancaire chinois et les autres créanciers.
Quatrièmement, la réduction des taux hypothécaires et des taux d’acompte vise principalement à aider les acheteurs d’une première maison et ceux qui ont besoin d’améliorer leur logement. Si les revenus des ménages et les prix de l’immobilier ne changent pas, la réduction du taux d’apport personnel entraînera la propagation de la bulle immobilière au crédit financier. Cela contredit l’objectif de prévention des risques financiers systémiques, avec une marge de manœuvre limitée.
Si les prix de l’immobilier restent inchangés pendant longtemps et que les salaires augmentent, certains vieux bâtiments seront démolis, et le pouvoir d’achat des nouveaux résidents pourrait soutenir les prix actuels quelques années plus tard.
Le gouvernement a continuellement introduit des mesures favorables pour stabiliser les prix de l'immobilier afin de stabiliser l'économie, mais en général, les prix de l'immobilier chinois continueront de baisser à court terme, en particulier sur le marché de l'immobilier d'occasion.
Source
Comment (0)