Des « courtiers en ventes aux enchères foncières » apparaissent
Le Ministère de la Construction vient d'envoyer au Bureau du Gouvernement le rapport n° 5333 sur l'analyse de la structure des coûts, du prix de vente et des causes de l'augmentation des prix de l'immobilier, et la proposition de solutions.
Outre les avantages obtenus, selon le ministère, la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres a révélé ces derniers temps des limites et des aspects négatifs. Lors des processus de vente aux enchères de terrains, dans certains endroits, on observe encore des phénomènes de « courtiers en vente aux enchères », de collusion... affectant les participants aux enchères.
"Le phénomène de soumissionner à des prix très élevés pour certaines parcelles de terrain, puis d'annuler les dépôts, de créer des niveaux de prix virtuels pour manipuler le marché, d'acheter et de revendre de nombreuses parcelles de terrain vendues aux enchères pour réaliser des profits illégaux est assez courant dans de nombreux endroits et est même organisé", a déclaré le ministère de la Construction.
Le ministère a également souligné certaines ventes aux enchères à Hanoi avec des résultats très élevés, comme la vente aux enchères de terrains dans le district de Hoai Duc avec une enchère gagnante 18 fois supérieure au prix de départ.
Vente aux enchères de 68 lots de terrain à Thanh Oai, Hanoi (Photo : Duong Tam).
Selon le ministère de la Construction, trois raisons principales influencent les résultats des ventes aux enchères de terrains ces derniers temps.
Tout d’abord, le prix de départ bas attire de nombreux participants. Le deuxième est le faible montant du dépôt. Troisièmement, dans les enchères, il existe de nombreux groupes d’investissement qui se spécialisent dans la participation aux enchères et qui vendent ensuite immédiatement pour réaliser un profit. En dehors de la zone d'enchères, de nombreux courtiers attendaient les résultats, prêts à acheter et à vendre des terrains mis aux enchères avec une différence de prix de 200 à 500 millions de VND/lot.
Le marché a été affecté négativement lorsque le prix gagnant était plusieurs fois supérieur au prix de départ.
Les résultats des enchères de terrains gagnants sont plusieurs fois supérieurs au prix de départ, ce qui aura un impact négatif sur le niveau des prix des terrains et des logements, ainsi que sur le marché du logement et de l'immobilier (offre et demande). En conséquence, ce prix sera utilisé comme information de référence pour déterminer les prix des terrains et ensuite créer un nouveau niveau de prix, encore beaucoup plus élevé, pour la zone proche du point d'enchères.
Cela est avantageux pour les projets auxquels des terres ont été attribuées et pour lesquels des frais d’utilisation du sol ont été payés, mais cela est désavantageux pour les projets qui ont été approuvés mais pour lesquels des frais d’utilisation du sol n’ont pas été payés.
La raison en est que l'une des méthodes pour déterminer les prix des terrains est la méthode de comparaison directe en analysant les prix des terrains vacants similaires en termes d'utilisation du sol, d'emplacement, de rentabilité, de conditions d'infrastructure, de superficie, de forme, de légalité des droits d'utilisation du sol transférés sur le marché, en remportant des enchères de droits d'utilisation du sol pour comparer et déterminer le prix du terrain à évaluer.
En outre, le ministère a également estimé que le fait de remporter des enchères de terrains à des prix plusieurs fois supérieurs au prix de départ affecte également la psychologie des investisseurs, entraînant une augmentation des prix des logements et des produits immobiliers qui ont été ou sont proposés à la vente à proximité du lieu de la vente aux enchères.
Vente aux enchères de 19 lots de terrain à Hoai Duc, Hanoi (Photo : Duong Tam).
En fait, le prix gagnant d’une vente aux enchères foncière est souvent le prix de base sur lequel les organisations et les particuliers se basent pour déterminer le prix d’achat, de vente et de transfert lors de transactions immobilières.
« La hausse des prix des terrains entraînera une hausse des coûts des intrants et une hausse des prix de l'immobilier. Les entreprises auront peu de possibilités d'investir dans des projets abordables et à faible coût et seront contraintes d'investir dans l'immobilier haut de gamme et ultra-luxueux pour répondre aux besoins des personnes à très hauts revenus afin de récupérer leur capital et de mener leurs activités efficacement. Cela compliquera la création de logements pour les personnes, en particulier les personnes à faibles et moyens revenus », a analysé le ministère de la Construction.
Non seulement pour la population, le niveau élevé des prix des terrains rendra impossible pour les entreprises et les investisseurs d’avoir des plans d’investissement et d’affaires efficaces, ce qui conduira à ne pas attirer les investissements dans la construction dans la région et à réduire et limiter l’offre future.
L’acquisition de terres, l’indemnisation, le soutien et la réinstallation pour les projets utilisant des terres à des fins de défense nationale, de sécurité et de développement socio-économique sont également affectés lorsque les résultats des enchères foncières sont inhabituellement élevés. Cela peut facilement inciter les personnes dont les terres ont été récupérées et qui ont reçu ou non une compensation à se plaindre et à exiger un niveau supérieur au plan approuvé, provoquant ainsi une instabilité sociale.
Le ministère de la Construction propose d'étudier et de perfectionner la réglementation relative aux enchères foncières afin de garantir qu'elle soit cohérente avec la situation pratique, dans le sens d'une augmentation des dépôts, d'une détermination des prix de départ des terrains pour correspondre étroitement à la situation réelle de la zone, d'un raccourcissement du délai de paiement de l'enchère gagnante et d'une limitation des participants aux enchères à des fins spéculatives...
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm
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