Commentant le marché immobilier de la capitale en fin d'année, les observateurs affirment que les appartements restent le segment qui génère le plus de cash-flow. En outre, les types de biens orientés vers l’investissement, comme le foncier, vont bientôt renaître.
Le segment avec une réelle demande est toujours en vogue
Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com, récemment, les appartements ont été le principal type de propriété pendant la période de reprise du marché. Toutefois, lorsque le marché entrera dans une phase stable, les appartements devront céder leur position de « star » à d’autres segments.
« Au cours des cycles précédents, lorsque le marché passait à une phase de développement stable, avec 100 VND investis, les appartements ne rapportaient que 136 VND, mais avec le terrain, ils rapportaient jusqu'à 300 VND », a expliqué M. Quoc Anh.
La visualisation ci-dessus montre qu’à différents stades du marché, les appartements, bien qu’ayant de bonnes marges bénéficiaires, ne sont pas le type d’investissement le plus attractif. Si le marché actuel fonctionne selon les règles des cycles précédents, alors après une surchauffe, les appartements évolueront latéralement et croîtront plus lentement que les autres segments.
L'IMMOBILIER DANS LES PROVINCES VOISINES DE HANOI S'AMÉLIORE
Non seulement les quartiers suburbains de Hanoi, le marché immobilier des provinces entourant la capitale est également surveillé par de nombreux investisseurs. M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a souligné la raison : le prix de l'immobilier dans les centres-villes étant trop élevé, de nombreux investisseurs réorientent leurs flux de trésorerie vers les provinces et les villes voisines.
« Le marché dans les provinces entourant Hanoi montre des signes positifs de reprise, avec de nombreuses zones augmentant au-delà de l'ancien seuil de prix. Actuellement, les investisseurs ciblent l’immobilier autour de deux axes économiques, dont l’axe Bac Ninh – Bac Giang – Vinh Phuc et l’axe Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh. « Ce sont toutes des zones avec beaucoup de marge de développement, de bonnes infrastructures de transport et étroitement liées aux parcs industriels », a informé M. Chung.
M. Quoc Anh prédit qu'au cours de l'année prochaine, les appartements continueront d'être un point positif sur le marché, d'autres segments tels que les maisons privées et les maisons de ville seront plus en vogue à partir du début de l'année prochaine. Les types axés sur l’investissement verront une augmentation constante du volume de transactions à partir de la mi-2025.
M. Nguyen Thac Cuong, directeur général adjoint de Mai Viet Land, a également déclaré que les biens immobiliers qui répondent aux besoins immobiliers se vendent actuellement à des prix très élevés, sans aucun signe de ralentissement dans un avenir proche. D'ici le premier semestre de l'année prochaine, les segments générateurs de cash-flow, tels que les appartements et les villas en centre-ville, continueront de mener la reprise du marché.
De même, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a déclaré que d'ici 2025, le prix des maisons et des appartements privés continuera d'augmenter, mais à un rythme modéré, au lieu d'augmenter de façon spectaculaire comme au début de 2024.
D'un autre point de vue, M. Phan Le Thanh Long, PDG du groupe AFA, co-fondateur de la Communauté des conseillers financiers du Vietnam (VWA), a analysé que le niveau des prix des appartements à Hanoi sera réinitialisé pour devenir plus équilibré avec les revenus de la population. Toutefois, cela ne se produira réellement que si, dans les cinq prochaines années, le nombre de projets de logements sociaux dans la capitale est suffisant pour répondre aux besoins de la population.
Avertissement lors d'un investissement dans l'immobilier de banlieue
Au vu de l’évolution des cycles précédents, le temps des terres n’est pas encore venu. Cependant, la réalité est tout autre : le segment des terrains résidentiels est en constante demande depuis le premier semestre de cette année. Dans de nombreux endroits, les augmentations de prix sont « inimaginables ».
Pour expliquer ce phénomène, M. Le Dinh Chung a déclaré qu'il s'agissait simplement d'une fièvre locale. Lorsque les investisseurs ne peuvent pas acheter d'appartements en raison du manque de nouveaux projets, ils se tournent vers le foncier. En outre, cela vient également du fait que de nombreuses autorités locales fixent un prix de départ peu élevé lors de la vente aux enchères de terrains.
« Les récentes ventes aux enchères de terrains en banlieue ont suscité beaucoup d’intérêt de la part des investisseurs car le prix de départ et l’acompte requis sont relativement bas (le prix de départ de nombreux lots est inférieur à 10 millions de VND/m2). C’est également une faille pour les swing traders. « Cela a eu de mauvaises conséquences, poussant les prix des terrains sur le marché à un niveau trop élevé », a expliqué M. Chung à propos des récents développements sur le marché foncier.
Selon M. TN, une personne qui a participé aux enchères de terres dans les districts de Thanh Oai et de Hoai Duc, dans les temps à venir, les groupes de « chasseurs de terres » n'oseront plus faire d'offres aussi élevées qu'avant. Car si vous fixez un prix vraiment élevé pour remporter l’enchère, ces parcelles de terrain seront très difficiles à liquider.
« Le cas de confiscation du dépôt de 55/68 parcelles de terre dans la commune de Thanh Cao (district de Thanh Oai) est un investissement raté de ces groupes, qui ont mal évalué le marché. Le prix de l'enchère gagnante est trop élevé, ce qui rend difficile pour les courtiers de vendre à un prix plus élevé, et le résultat est qu'ils doivent perdre leur dépôt. « On peut dire qu'ils ont perdu du capital dans l'affaire de Thanh Oai », a affirmé M. TN.
Selon M. TN, la valeur de l'immobilier dans les banlieues de Hanoi dépasse de plusieurs fois sa valeur réelle. Il y a des maisons dans les ruelles de la commune de Tien Yen (district de Hoai Duc), où la vente aux enchères a eu lieu, avec des lots de terrain évalués à 133 millions de VND/m2, le prix a été « gonflé » à 60 - 70 millions de VND/m2, aussi cher que le prix des appartements dans le centre-ville.
« L’immobilier de banlieue n’est pas destiné aux investisseurs novices. « En cas de baisse du marché, les maisons/terrains du centre-ville n'ont besoin que de pertes d'environ 30 % pour trouver des acheteurs, mais dans les quartiers périphériques, même si les investisseurs réduisent les prix de 50 %, il est toujours difficile de vendre », a averti M. TN.
M. Nguyen Quoc Anh a également des commentaires similaires. Selon lui, les segments d'investissement comme le foncier, bien que leurs prix puissent doubler ou tripler après quelques années, ont une liquidité relativement limitée et les prix peuvent rester stables pendant longtemps lorsque le marché ralentit.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html
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