« Prendre le pouls » du marché immobilier de Hanoi

Commentant le marché immobilier de la capitale en fin d'année, les observateurs affirment que les appartements restent le segment qui génère le plus de cash-flow. En outre, les types de biens axés sur l’investissement, comme le foncier, connaîtront bientôt un regain d’intérêt.

Le segment avec une réelle demande est toujours en vogue

Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com, les appartements ont récemment été le principal type de propriété pendant la période de reprise du marché. Toutefois, lorsque le marché entrera dans une phase stable, les appartements devront céder leur position de « star » à d’autres segments.

« Dans les cycles précédents, lorsque le marché passait à une phase de développement stable, avec 100 VND investis, les appartements ne rapportaient que 136 VND, mais avec le terrain, ils rapportaient jusqu'à 300 VND », a expliqué M. Quoc Anh.

La visualisation ci-dessus montre qu’à différents stades du marché, les appartements, bien qu’ayant de bonnes marges bénéficiaires, ne sont pas le type d’investissement le plus attractif. Si le marché actuel fonctionne selon les règles des cycles précédents, alors après une surchauffe, les appartements évolueront latéralement et croîtront plus lentement que les autres segments.

L'IMMOBILIER DANS LES PROVINCES VOISINES DE HANOI S'AMÉLIORE

Non seulement les quartiers suburbains de Hanoi, le marché immobilier des provinces entourant la capitale est également surveillé par de nombreux investisseurs. M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a souligné la raison pour laquelle le prix de l'immobilier en centre-ville étant trop élevé, de nombreux investisseurs réorientent leurs flux de trésorerie vers les provinces et les villes voisines.

« Le marché des provinces environnant Hanoï montre des signes positifs de reprise, les prix de nombreux quartiers ayant augmenté au-delà de leur niveau antérieur. Actuellement, les investisseurs ciblent l'immobilier autour de deux axes économiques, à savoir l'axe Bac Ninh - Bac Giang - Vinh Phuc et l'axe Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh. Ces zones offrent toutes un fort potentiel de développement, disposent d'infrastructures routières performantes et sont proches de parcs industriels », a indiqué M. Chung.

M. Quoc Anh prédit que dans l'année à venir, les appartements seront toujours un point positif sur le marché, d'autres segments tels que les maisons privées et les maisons de ville seront plus en vogue à partir du début de l'année prochaine. Les types axés sur l’investissement verront une augmentation constante du volume de transactions à partir de la mi-2025.

M. Nguyen Thac Cuong, directeur général adjoint de Mai Viet Land, a également déclaré que les biens immobiliers qui répondent aux besoins immobiliers se vendent actuellement à des prix très élevés, sans aucun signe de ralentissement dans un avenir proche. D'ici le premier semestre de l'année prochaine, les segments générateurs de cash-flow tels que les appartements et les villas en centre-ville continueront de mener la reprise du marché.

De même, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a déclaré que d'ici 2025, le prix des maisons et des appartements privés continuera d'augmenter, mais à un rythme modéré, au lieu d'augmenter de façon spectaculaire comme au début de 2024.

D'un autre point de vue, M. Phan Le Thanh Long, PDG du groupe AFA, cofondateur de la Communauté des conseillers financiers du Vietnam (VWA), a analysé que le niveau des prix des appartements à Hanoi sera réinitialisé pour devenir plus équilibré avec les revenus des gens. Mais cela ne se produira réellement que si, dans les cinq prochaines années, le nombre de projets de logements sociaux dans la capitale est suffisant pour répondre aux besoins de la population.

Avertissement lors d'un investissement dans l'immobilier de banlieue

Compte tenu de l’évolution des cycles précédents, le temps n’est pas encore venu de la terre. Cependant, la réalité est tout autre : le segment des terrains résidentiels est en constante demande depuis le premier semestre de cette année. De nombreux endroits connaissent des augmentations de prix « inimaginables ».

Expliquant ce phénomène, M. Le Dinh Chung a déclaré qu'il s'agissait simplement de fièvres locales. Lorsque les investisseurs ne peuvent pas acheter d’appartements en raison du manque de nouveaux projets, ils se tournent vers le foncier. En outre, cela vient également du fait que de nombreuses autorités locales fixent un prix de départ peu élevé lors de la vente aux enchères de terrains.

« Les récentes ventes aux enchères de terrains en banlieue ont suscité un vif intérêt de la part des investisseurs, car le prix de départ et l'apport requis sont relativement bas (le prix de départ de nombreux lots est inférieur à 10 millions de VND/m²). Il s'agit également d'une faille pour les investisseurs spéculatifs. Cela a eu des conséquences néfastes, poussant le prix des terrains à un niveau excessif », a expliqué M. Chung à propos de l'évolution récente du marché foncier.

Selon M. TN, une personne qui a participé aux enchères de terres dans les districts de Thanh Oai et de Hoai Duc, dans les temps à venir, les groupes de « chasseurs de terres » n'oseront plus enchérir aussi haut qu'avant. Car si vous fixez un prix vraiment élevé pour remporter l’enchère, ces parcelles de terrain seront très difficiles à liquider.

« Le cas de la confiscation de l'acompte pour 55/68 parcelles de terrain dans la commune de Thanh Cao (district de Thanh Oai) est un investissement raté de la part de ces groupes, qui ont mal évalué le marché. Le prix du terrain était trop élevé, ce qui a rendu difficile la vente à un prix plus élevé pour les courtiers, et ils ont finalement dû renoncer à l'acompte. On peut dire qu'ils ont perdu du capital dans la transaction de Thanh Oai », a déclaré M. TN a affirmé.

Selon M. TN, la valeur de l'immobilier dans les banlieues de Hanoi dépasse de plusieurs fois sa valeur réelle. Il y a des maisons dans la ruelle de la commune de Tien Yen (district de Hoai Duc), où la vente aux enchères a eu lieu, avec des terrains au prix de 133 millions de VND/m2, le prix a été « gonflé » à 60 - 70 millions de VND/m2, aussi cher que le prix des appartements dans le centre-ville.

« L'immobilier en banlieue n'est pas fait pour les investisseurs novices. En cas de baisse du marché, il suffit d'une perte d'environ 30 % pour trouver preneur pour une maison ou un terrain en centre-ville. En revanche, même si les investisseurs baissent le prix de 50 %, il sera toujours difficile de vendre en banlieue », a averti M. TN.

M. Nguyen Quoc Anh a également des commentaires similaires. Selon lui, les segments d'investissement comme le foncier, bien que leurs prix puissent doubler ou tripler après quelques années, ont une liquidité relativement limitée et les prix peuvent rester stables pendant longtemps lorsque le marché ralentit.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html