¿Por qué el precio de la vivienda social usada aumenta día a día?

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Viviendas de bajos ingresos pero ya no de bajo precio

Últimamente, como la oferta de viviendas asequibles no ha mostrado signos de mejora, especialmente en zonas no muy alejadas del centro de la ciudad, muchas personas han buscado comprar antiguas viviendas sociales.

Aunque son viviendas sociales y se han utilizado durante muchos años, estos apartamentos se venden actualmente a precios que están fuera del alcance de los grupos de bajos ingresos. Por ejemplo, el proyecto Felix Homes en Go Vap (Ciudad Ho Chi Minh), que se anunció para su venta a 14 millones de VND/m2 en 2017, es un proyecto de vivienda social que ha sido bien recibido por muchas personas. Porque en ese momento, a las personas con ingresos inferiores a 9 millones de VND al mes los bancos todavía les prestaban el 70% del valor de su vivienda con tipos de interés preferenciales y con plazos de devolución de 15 a 20 años. Por alrededor de 240 millones los compradores podrán adquirir un apartamento en este proyecto de vivienda social.

Pero a través de una investigación, actualmente un apartamento en Felix Homes con una superficie de 56 metros cuadrados se vende por 1.690 millones de VND, lo que equivale a unos 30 millones de VND/metro cuadrado. Además, hay vendedores que venden apartamentos en este proyecto por precios que oscilan entre 35 y 45 millones de VND/m2.

¿Por qué se utiliza excesivamente la vivienda social? Imagen 1 — Proyecto de vivienda social Felix Homes en Go Vap.

En Hanoi, el proyecto NOXH @Home en Yen So (Hoang Mai, Hanoi) se anunció por 1.200 millones de VND/apartamento de 55 m2, con entrega a finales de 2018 y un préstamo a 20 años con tasas de interés preferenciales. Así, cada metro cuadrado de este proyecto cuesta alrededor de más de 20 millones de VND, un precio que no es muy adecuado en comparación con un proyecto de vivienda social, pero también es más barato que algunos proyectos de apartamentos comerciales en ese momento.

Pero actualmente, el precio de un apartamento de 55m2 en el proyecto @Home se vende por 1.750 millones de VND, el equivalente a 31 millones de VND/m2. Además, algunos apartamentos más grandes de este proyecto también se ofrecen a la venta a precios de hasta 36 millones de VND/m2.

Con el aumento de los precios de muchos proyectos de vivienda social antiguos, para muchas personas es más difícil que nunca conseguir una casa propia para satisfacer sus necesidades reales de vivienda. Al compartir sobre su experiencia en la búsqueda de una casa, la Sra. Dao Thu Trang (35 años, Ciudad Ho Chi Minh) dijo que ella y su esposo han estado buscando y viendo casas durante casi 2 meses, pero no han encontrado una casa que sea satisfactoria en términos de precio y ubicación.

Las antiguas viviendas sociales, a pesar de haber estado ocupadas durante mucho tiempo y mostrar signos de deterioro, siguen sin bajar de precio. He visto muchos proyectos, pero ninguno se vende por menos de 30 millones de VND, lo cual supera la capacidad financiera de mi familia. Los proyectos de vivienda social con precios convenientes están demasiado lejos o requieren mudarse a provincias vecinas; si compro allí, será muy difícil para mi trabajo…», comentó la Sra. Trang.

¿Por qué se utiliza excesivamente la vivienda social? Imagen 2 — Los apartamentos de Felix Homes están siendo revendidos por muchas personas al doble del precio original.

La Sra. Trang dijo que la idea de comprar viviendas sociales antiguas surgió de un amigo. Después de un tiempo de búsqueda, la familia de este amigo encontró un viejo apartamento valorado en 28 millones/m2. Sin embargo, si se calcula el coste de reforma del piso, el precio ronda los 30 millones/m2. Se trata de un precio fuera del alcance de los grupos de bajos ingresos por lo que no es una buena opción para muchas personas. Por lo tanto, la idea de recomprar pisos de vivienda social antiguos porque se piensa que el precio será más barato porque las viviendas muestran signos de deterioro no se ajusta a la realidad.

Según las investigaciones, el precio de la vivienda social ha aumentado continuamente en el mercado secundario y ha alcanzado un nuevo máximo en el mercado primario. Por ejemplo, en el reciente proyecto NHS Trung Van (Hanoi), el precio del inversor fluctuó entre 19 y 20 millones de VND/m2. Sin contar los costos que se pueden generar cuando actualmente el número de personas que desean comprar una casa en el proyecto y presentan solicitudes de registro es extremadamente grande.

¿Por qué aumentan los precios de las viviendas sociales antiguas?

Respondiendo a esta pregunta, muchas opiniones dicen que el factor clave que hace que los precios de las viviendas sociales antiguas sigan aumentando es el problema de la oferta.

Según el último informe del Ministerio de Construcción, en el primer trimestre de 2023, en todo el país solo contaba con 1 proyecto de vivienda social con una escala de 300 apartamentos de nueva licencia; Hay 5 proyectos con una escala de 1.908 unidades elegibles para vender viviendas futuras; Son 4 proyectos con una escala de 934 apartamentos cuya construcción fue completada...

De los cuales, hay 397 proyectos de vivienda para trabajadores en construcción con una escala de 453,426 unidades, y 152 proyectos en construcción con una escala de 153,426 unidades; Actualmente se están llevando a cabo trámites de inversión para 245 proyectos con una escala de 300.000 viviendas. Dado que muchos proyectos aún se encuentran en fase de construcción y la oferta actual de vivienda social representa solo una pequeña parte de la demanda, los precios de algunos proyectos antiguos han aumentado considerablemente, ya que aún no son demasiado altos en comparación con los proyectos de viviendas comerciales.

¿Por qué la vivienda social ya utiliza un edificio de tres plantas? — Se espera que el desarrollo de la vivienda social en los próximos años ayude a que muchas personas puedan tener una casa propia.

Según este informe, en los últimos cinco años, los apartamentos de vivienda social usados que pueden ser comercializados y vendidos en el mercado inmobiliario han aumentado de precio con bastante rapidez, llegando comúnmente a 17 - 19 millones de VND/m2 (en comparación con el precio de venta primario promedio de 12 - 15 millones de VND/m2). En la actualidad, en algunas zonas los precios de las viviendas sociales han alcanzado entre 21 y 25 millones de VND/m2, incluso entre 30 y 35 millones de VND/m2, lo que las hace inaccesibles para muchas personas de bajos ingresos que las necesitan.

Según el personal de la agencia inmobiliaria, el precio de cada apartamento aumenta más o menos dependiendo de la ubicación, la orientación del apartamento, el mobiliario que lo acompaña y el desarrollo de la infraestructura alrededor del proyecto. Especialmente algunos proyectos de vivienda social que alguna vez fueron construidos en áreas con infraestructura deficiente, con el paso de los años estas áreas se han desarrollado fuertemente con poblaciones densas, lo que ha provocado que los precios de los departamentos aquí aumenten drásticamente y a veces dupliquen el precio original.

Además, los expertos también dijeron que la vivienda social recibe incentivos de las políticas del Estado sobre tarifas de uso de suelo, impuestos, etc. y está sujeta a regulaciones que solo se pueden transferir después de 5 años, por lo que el precio primario es mucho más bajo que el de la vivienda comercial. Por lo tanto, cuando llega el momento de la mudanza, el precio de las viviendas sociales antiguas empieza a aumentar drásticamente.

En respuesta a esta cuestión, el Sr. Vo Hong Thang, subdirector de I+D de DKRA Vietnam, señaló tres razones principales para el aumento del precio de las viviendas sociales antiguas.

En primer lugar, se trata de cuestiones legales, ya que el largo tiempo de aprobación de la licencia del proyecto aumenta otros costes, incluidos los intereses, los costes operativos, los costes de oportunidad... Todos los elementos anteriores han inflado el precio de venta del producto.

El segundo es el problema del capital. Incluyendo el fuerte aumento de las tasas de interés bancarias, otros canales de movilización de capital también se volvieron costosos. Por último, se debe al fuerte aumento de los costes de los insumos. Los precios de la tierra, los costos de la mano de obra y las materias primas (hierro, acero, arena, cemento, etc.) han aumentado drásticamente en los últimos tiempos.

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