El sector inmobiliario es uno de los sectores económicos más volátiles.
Según VIRES, el sector inmobiliario es una de las industrias más precarias cuando la economía cae en una espiral de bajo crecimiento tras el impacto de la pandemia de Covid-19 y se ve afectado por muchos factores desfavorables cuando la economía global fluctúa.
El negocio inmobiliario se enfrenta a grandes dificultades y desafíos, incluso más graves que la crisis de 2010-2013.
Según la Oficina General de Estadística, desde principios de año hasta finales de octubre se disolvieron 1.067 empresas inmobiliarias en todo el país, un 9,5% más que en el mismo período de 2022.
Así, cada mes salen del mercado 107 negocios inmobiliarios. Mientras tanto, el número de negocios inmobiliarios de nueva creación en los últimos 10 meses también disminuyó un 50,2% en comparación con el mismo período de 2022.
La mayoría de las empresas inmobiliarias han tenido que cambiar sus planes de negocio, detener o posponer actividades de inversión, construir proyectos, detener IPOs, reducir la escala de producción, incluso transferir proyectos, recortar el 70-80% de su plantilla y hacer todos los esfuerzos posibles para reestructurarse, encontrar formas de sobrevivir y recuperarse.
Sin embargo, en un contexto de fuerte caída de la liquidez, las dificultades de los negocios inmobiliarios se vuelven cada vez más complicadas, especialmente los problemas financieros.
Ante la difícil situación financiera, no sólo el negocio inmobiliario sino muchos otros sectores de la economía parecen buscar más el apoyo de la política monetaria.
VIRES enfatizó: El crecimiento del crédito y el acceso al capital crediticio se han convertido en temas muy discutidos en casi todos los foros y conferencias grandes y pequeños.
Nuevas señales como "flexibilización del margen", "aumento del margen inmobiliario", "superación de los cuellos de botella del crédito", "mejora del crecimiento del crédito"... son recibidas por el mercado como un sentimiento positivo.
“ Resolver las dificultades para que los negocios inmobiliarios se recuperen; "El desarrollo de un mercado inmobiliario seguro, saludable y sostenible se está convirtiendo en una cuestión urgente para crear una fuerza impulsora importante para la recuperación económica, ya que se trata de una industria con un gran efecto indirecto", enfatizó VIRES.
La continuación de las tasas de interés más bajas podría provocar el retorno de la especulación inmobiliaria.
Actualmente, muchos negocios inmobiliarios continúan expresando su deseo de que se flexibilicen las políticas monetarias, incluyendo algunas recomendaciones de seguir bajando los tipos de interés. Sin embargo, VIRES cree que reducir las tasas de interés en este momento ya no es importante.
Porque, solo en el primer semestre de 2023, el Banco Estado ha reducido los tipos de interés operativos 4 veces seguidas. En consecuencia, los tipos de interés de depósitos y préstamos de los bancos comerciales también han disminuido para adaptarse mejor a las necesidades de crédito de las personas y las empresas en el nuevo contexto.
Sin embargo, la reducción de las tasas de interés no ha sido efectiva para impulsar la economía como se esperaba, pero si se debe o no continuar reduciendo las tasas de interés también es una cuestión importante.
“ La reducción de las tasas de interés para reducir aún más los precios del crédito enfrentará obstáculos como el riesgo de inflación que aún acecha y el impacto en los tipos de cambio cuando las tasas de interés del dólar y en muchas otras economías importantes no han disminuido o incluso tienen el potencial de aumentar”, señala el informe VIRES.
Por otra parte, aumentar el crédito sólo mediante la reducción de las tasas de interés sin tomar medidas para recuperar, consolidar y desarrollar la demanda agregada, y al mismo tiempo encontrar formas de impulsar el capital hacia el mercado, hará que el capital crediticio aumente y se transfiera a proyectos productivos y empresariales financieramente insostenibles y con planes de pago de la deuda inciertos.
VIRES considera que debido a la falta de proyectos productivos y empresariales viables y con capacidad de devolver los préstamos, los esfuerzos por aumentar el capital en el mercado pueden incluso llevar a que el capital crediticio se transfiera a sectores especulativos, provocando así que en algunos mercados vuelvan a aumentar las burbujas de precios.
Sin mencionar que el fuerte crecimiento del crédito apoyará al mercado, pero debilitará los esfuerzos de las empresas en general, y de las empresas inmobiliarias en particular, para diversificar sus fuentes de capital mediante la emisión de bonos corporativos y bonos de proyectos.
¿Qué espera el mercado inmobiliario?
VIRES considera que, en los últimos tiempos, el Banco del Estado ha realizado muchos esfuerzos en orientar a las entidades de crédito para que enfoquen el capital en los proyectos.
Los ministerios pertinentes y las autoridades locales también deben tomar medidas para eliminar las dificultades a las que se enfrentan las empresas y ayudarlas a cumplir las condiciones legales.
Sin embargo, las empresas inmobiliarias no deberían depender demasiado del crédito bancario, sino esperar a que se flexibilicen o aumenten los márgenes de maniobra, ya que la cantidad de crédito invertido en el sector inmobiliario es bastante alta y sigue una tendencia al alza.
Con la situación actual, incluso si existe un espacio separado para inmuebles, las empresas pueden no poder acceder a él porque no cumplen las condiciones de préstamo de los bancos.
Por otra parte, si el sector inmobiliario sigue dependiendo del respaldo crediticio, se crearán enormes riesgos sistémicos. Porque cuando el sector inmobiliario quiebra, la situación se extiende a los bancos.
Según VIRES, los bonos deben ser la fuente más importante de capital para el mercado inmobiliario. El mercado necesita capital a medio y largo plazo, por lo que debe apoyarse en bonos, no en capital bancario.
" No hay otra salida que reducir la dependencia del sector inmobiliario de los bancos, sólo así se podrán dispersar los riesgos", afirmó VIRES.
A largo plazo, es necesario seguir mejorando el sistema legal para desarrollar un mercado de bonos saludable, transparente y sostenible para que las empresas tengan más espacio para movilizar capital.
La gestión de las políticas legales debe evitar una situación en la que a veces sea demasiado laxa para crear un mercado lleno de lagunas para que las empresas compitan para emitir, y luego, cuando hay un riesgo, de repente se "frene", dejando a las empresas incapaces de reaccionar a tiempo, como sucedió en 2022.
Además, desbloquear capital procedente del futuro negocio inmobiliario es extremadamente urgente para las empresas inmobiliarias, especialmente en el difícil contexto actual. Para ello es necesario combinar de forma sincronizada soluciones que van desde la creación de capital semilla hasta la eliminación de obstáculos legales para los proyectos.
Para las empresas inmobiliarias, para avanzar hacia un período de crecimiento y desarrollo sostenible, necesitan sobrevivir a la fase de reestructuración a toda costa, incluyendo la venta de activos para reducir las pérdidas, la reestructuración de la deuda corporativa, la "limpieza" de los registros de acceso al crédito y al capital de bonos y el capital de los depósitos de los clientes.
VIRES considera que la historia de restablecer el equilibrio en el mercado inmobiliario y desbloquear los cuellos de botella del flujo requiere la cooperación del Gobierno y de los ministerios, pero no puede faltar la iniciativa de las empresas.
“Encontrar oportunidades en los desafíos y ser flexibles para adaptarse es la forma en que deben enfocarse las empresas que quieren sobrevivir y escapar del atolladero”, enfatizó VIRES.
| Según VIRES, aunque el mercado inmobiliario enfrenta dificultades sin precedentes y el ritmo de recuperación es bastante lento, con la determinación del Gobierno y los ministerios, sucursales y localidades para superar las dificultades para las empresas, así como los esfuerzos de la comunidad empresarial para superar las dificultades, se espera que el mercado inmobiliario tenga pasos sólidos, se desarrolle de manera más profesional, saludable y sostenible en el futuro, en consecuencia se despejarán todos los "flujos". |
Dinh Tran
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