La Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI), así como muchas otras agencias consultadas, coincidieron en que permitir que las empresas con "otros terrenos" realicen proyectos de viviendas comerciales es muy necesario, ya que satisface necesidades prácticas.
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| Se ha discutido mucho sobre la regulación de los fondos de tierras para proyectos de vivienda comercial. Foto: Duc Thanh |
Cuestiones pendientes de la Ley de Tierras
“Ley de Tierras 2024 – Contenidos importantes que las empresas necesitan conocer” es el tema del taller organizado recientemente por VCCI, con la participación de cientos de representantes empresariales y numerosos ponentes que han estado involucrados en todo el proceso de redacción de esta importantísima ley.
Según el Sr. Dau Anh Tuan, Secretario General Adjunto y Jefe del Departamento Jurídico de VCCI, la nueva Ley de Tierras ha eliminado las superposiciones entre los documentos legales, agilizando así los procedimientos de tierras y promoviendo las transacciones en el mercado. La cuestión pendiente es la regulación de los fondos de tierras para la implementación de proyectos de vivienda comercial.
En concreto, existen dos supuestos para cambiar el destino del suelo para implementar un proyecto de vivienda comercial: si la empresa ya cuenta con terreno, se requiere que disponga de todo o parte del suelo residencial (Cláusula 6, Artículo 127); En caso de que una empresa negocie para recibir derechos de uso de suelo, deberá contar con un 100% de “suelo residencial” (punto b, cláusula 1, artículo 127).
“Los casos de recepción de derechos de uso de tierras deben contar con la aprobación escrita del Comité Popular Provincial y deben estar de acuerdo con la planificación del uso de la tierra. "Según la Ley de Tierras de 2013, solo los casos de 'recolección' de tierras agrícolas requieren documentos del Comité Popular provincial", comparó el Sr. Tuan.
Tras el proceso de finalización de la Ley de Tierras de 2024, el Sr. Tuan enfatizó que las regulaciones sobre los fondos de tierras para implementar proyectos de vivienda comercial se han discutido mucho al aprobar una ley que modifica 9 leyes sobre inversión y negocios (principios de 2022). A continuación, se presenta un tema controvertido importante a la hora de redactar la Ley de Tierras y se está abriendo un mecanismo piloto.
Se espera que el Proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional sobre la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra, o tener derechos de uso de la tierra que no sean tierras residenciales (Borrador) se presente a la Asamblea Nacional en la 7ª Sesión (mayo de 2024).
De acuerdo al expediente que sirve al trabajo de evaluación del Ministerio de Justicia, la orientación estipulada en el Proyecto es la siguiente:
En primer lugar, los terrenos para implementar proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos sobre la recepción de derechos de uso de la tierra son tipos de terrenos según lo prescrito en el Artículo 9 de la Ley de Tierras de 2024, que son elegibles para la transferencia de derechos de uso de la tierra según lo prescrito por la ley de tierras. Las formas de acuerdo incluyen: transferencia de derechos de uso de la tierra, contribución de capital con derechos de uso de la tierra, donación de derechos de uso de la tierra.
En segundo lugar, el terreno que la empresa de negocio inmobiliario tiene derecho a utilizar pertenece a uno o incluye los siguientes tipos de terreno: terrenos agrícolas; tierras no agrícolas ni residenciales En caso de que un proyecto de vivienda comercial necesite ampliar su área en comparación con el área de tierra actualmente utilizada por la empresa, la empresa deberá ejecutar un acuerdo para recibir derechos de uso de tierra para el tipo de tierra especificado en la Cláusula 1 de este Artículo para tener tierra para implementar el proyecto.
En tercer lugar, en caso de que el área de tierra para implementar un proyecto de vivienda comercial a través de la forma de recepción de derechos de uso de la tierra según lo prescrito en la Cláusula 1 de este Artículo tenga un área de tierra administrada por una agencia u organización estatal, el Estado recuperará la tierra y asignará o arrendará la tierra a los inversionistas sin subastar los derechos de uso de la tierra o mediante licitación para seleccionar inversionistas para implementar proyectos que utilicen la tierra.
La orientación para la selección de proyectos y lugares de implementación piloto es: la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra que no sean suelo residencial no debe exceder el 30% del número de proyectos y el 20% del área total de las necesidades de desarrollo de proyectos de vivienda aprobadas por el programa y plan de desarrollo de vivienda hasta 2030. Se da prioridad a la implementación piloto en áreas urbanas y áreas de planificación del desarrollo urbano que hayan sido aprobadas.
De conformidad con lo dispuesto en esta Resolución, el Comité Popular Provincial especificará la implementación del proyecto piloto de acuerdo con la situación real de la localidad. El Comité Popular Provincial presentará al Consejo Popular del mismo nivel para su aprobación la lista de proyectos piloto antes de implementar el piloto. El piloto se implementará a partir de 2025 y tendrá una duración de 5 años.
En respuesta a la solicitud de comentarios sobre el proyecto de expediente, VCCI afirmó que permitir que las empresas reciban transferencias del derecho de uso de "otras tierras" y permitir que las empresas que actualmente tienen "otras tierras" realicen proyectos de vivienda comercial es una de las principales e importantes recomendaciones de las empresas durante el proceso de redacción de la Ley de Tierras de 2024.
La nueva Ley de Tierras de 2024 se limita a estipular que las empresas solo pueden recibir transferencias de "terrenos residenciales", las empresas que tienen "terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos" pueden realizar proyectos de inversión en la construcción de viviendas comerciales.
VCCI está totalmente de acuerdo y muy de acuerdo con el desarrollo de una Resolución piloto que permita a las empresas recibir transferencias del derecho de uso de "otras tierras", permitiendo a las empresas que actualmente tienen "otras tierras" llevar a cabo proyectos de vivienda comercial. Se trata de una normativa muy necesaria, que responde a necesidades prácticas, supera las dificultades actuales y elimina obstáculos para muchos proyectos actuales.
La clave es la prevención de riesgos.
Durante el proceso de desarrollo del Proyecto, la propuesta piloto también recibió la aprobación de muchas localidades, incluidas aquellas que nunca han implementado proyectos de vivienda comercial a través de la forma de recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra o usar tierras residenciales y otros tipos de tierras que están permitidos por las agencias estatales competentes para cambiar el propósito a tierra residencial (como Hung Yen y algunos otros lugares). En una gran ciudad donde muchos proyectos enfrentan problemas, el apoyo al Proyecto es aún más fuerte.
Afirmando que la redacción del Proyecto de Ley es muy necesaria, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) señaló muchos problemas prácticos. Por ejemplo, si a los inversores sólo se les permite negociar derechos de uso del suelo para terrenos residenciales, no habrá suficiente suelo para invertir en la construcción de proyectos de viviendas comerciales, áreas urbanas de gran escala con infraestructura técnica completa, infraestructura social sincrónica y servicios públicos urbanos.
La razón es que la parcela residencial más grande de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras sobre el límite de asignación de tierras residenciales no supera los 400 metros cuadrados, mientras que las parcelas residenciales más grandes existentes en áreas urbanas solo tienen unos pocos miles de metros cuadrados. “Normalmente, la antigua villa ubicada en 110-112 Vo Van Tan (Distrito 3, Ciudad Ho Chi Minh) tiene tres frentes de calle con un área de solo más de 2.700 metros cuadrados”, citó HoREA.
Según HoREA, la cuestión clave es prevenir y detener los riesgos de causar pérdida de ingresos del presupuesto estatal, pérdida de activos públicos como los recursos de la tierra y no permitir que los inversores se aprovechen ilegalmente de la diferencia de renta de la tierra al implementar el mecanismo de autonegociación. Si se implementan plenamente, las regulaciones estrictas y consistentes sobre los precios de la tierra de la Ley de Tierras de 2024 evitarán y contendrán los riesgos mencionados.
En cuanto al área de implementación, HoREA expresó "gran bienvenida" cuando el Proyecto propone que todas las provincias y ciudades administradas centralmente puedan emitir criterios sobre área, capital de inversión y otros criterios adecuados a la realidad local para seleccionar proyectos en el área permitida para la prueba piloto.
Sin embargo, VCCI cree que esta propuesta puede crear preocupaciones sobre el mecanismo de solicitud-concesión a la hora de determinar los proyectos de inversión que aplicarán el mecanismo piloto. Para limitar esta situación, VCCI recomienda considerar la estipulación de criterios comunes en la Resolución, y las localidades se basarán en estos criterios para determinar los proyectos adecuados.
- Contribución del Comité Popular Provincial de An Giang al proyecto de ley
Respecto a la escala del proyecto acordado para recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra, se propone hacer un piloto con una escala menor a 10 hectáreas. De hecho, con una escala inferior a 10 hectáreas, los inversores pueden negociar ellos mismos la transferencia de los derechos de uso de la tierra, sin necesidad de intervención administrativa de organismos estatales. Por otra parte, esta escala también tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de la autoridad del Consejo Popular Provincial para permitir el cambio de propósito del uso de la tierra para el cultivo de arroz (si lo hubiera).
En cuanto al capital de inversión, dependiendo del área del proyecto, puede oscilar entre 20 mil millones de VND y 300 mil millones de VND. El inversionista deberá ser una organización económica con funciones de negocio inmobiliario, que reúna capacidad financiera correspondiente a la escala y capital total de inversión del proyecto de acuerdo a la normativa vigente.
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