Principios, bases y métodos de valoración de tierras
El presidente de la Asamblea Nacional, Vuong Dinh Hue, firmó para certificar la promulgación de la Ley de Tierras (Ley Nº 31/2024/QH15). La Ley de Tierras (enmendada) estipula el régimen de propiedad de la tierra, los poderes y responsabilidades del Estado que representa la propiedad de la tierra de todo el pueblo y la administra uniformemente la tierra, el régimen de gestión y uso de la tierra, los derechos y obligaciones de los ciudadanos y usuarios de la tierra con respecto a la tierra dentro del territorio de Vietnam.
En particular, el artículo 158 estipula los principios, bases y métodos de la valoración de tierras. En concreto, la valoración del terreno debe garantizar los siguientes principios: Método de valoración del terreno según principios de mercado; cumplir con los métodos, orden y procedimientos correctos para la valoración de tierras; garantizar la honestidad, objetividad, apertura y transparencia; Garantizar la independencia entre la organización consultora de precios de tierras, el Consejo de Evaluación de Listas de Precios de Tierras, el Consejo de Evaluación de Precios de Tierras específico y el organismo o persona con autoridad para decidir sobre los precios de tierras; garantizar la armonía de intereses entre el Estado, los usuarios de la tierra y los inversores.
La base para la valoración de la tierra incluye: El uso de la tierra y su propósito para la valoración; término de uso del suelo En el caso de las tierras agrícolas que han sido asignadas por el Estado a hogares e individuos de acuerdo con la cuota de asignación de tierras agrícolas, las tierras agrícolas dentro de la cuota para recibir derechos de transferencia, el término de uso de la tierra no se basa en; Información de entrada para la valoración de tierras de acuerdo a los métodos de valoración de tierras; Otros factores que afectan los precios de la tierra; disposiciones de las leyes pertinentes en el momento de la valoración de la tierra.
La valoración de tierras debe garantizar la honestidad, la objetividad, la publicidad, la transparencia... (Foto: Huu Thang).
La información de entrada para la valoración de tierras de acuerdo con los métodos de valoración de tierras prescritos en el punto c), cláusula 2 de este artículo incluye: los precios de las tierras registrados en la base de datos nacional de tierras y en la base de datos nacional de precios; El precio del terreno se establece en el contrato de transferencia de derechos de uso del terreno; Precio de subasta de los derechos de uso de tierras una vez cumplidas las obligaciones financieras; Precios de la tierra recopilados mediante investigación y estudio en los casos en que no exista información sobre precios de la tierra especificada en los puntos a) y b) de esta Cláusula; Información sobre ingresos, gastos, rentas por utilización del suelo.
Los métodos de valoración de tierras incluyen: El método de comparación se implementa ajustando el precio de las parcelas de tierra con el mismo propósito de uso de la tierra, ciertas similitudes en los factores que afectan el precio de la tierra transferida en el mercado, ganando la subasta de derechos de uso de la tierra donde el ganador de la subasta ha cumplido con las obligaciones financieras de acuerdo con la decisión ganadora de la subasta mediante el análisis y la comparación de los factores que afectan el precio de la tierra después de excluir el valor de los activos adjuntos a la tierra (si los hay) para determinar el precio de la parcela de tierra a valorar;
El método de ingresos se implementa tomando el ingreso neto anual promedio sobre un área de tierra dividido por la tasa de interés de ahorro promedio de depósitos a plazo de 12 meses en dongs vietnamitas en bancos comerciales en los que el Estado posee más del 50% del capital social o acciones con derecho a voto totales en el área provincial durante 03 años consecutivos hasta el final del trimestre más reciente con datos anteriores al momento de la valoración de la tierra;
El método del excedente se aplica restando el ingreso total estimado de desarrollo al costo total estimado de desarrollo del terreno o área de terreno sobre la base del uso más eficiente del suelo (coeficiente de uso del suelo, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio) de acuerdo con la planificación del uso del suelo y la planificación detallada de la construcción aprobada por la autoridad competente;
El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se realiza multiplicando el precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra por el coeficiente de ajuste del precio de la tierra. El coeficiente de ajuste del precio de la tierra se determina comparando el precio de la tierra en la lista de precios con el precio de la tierra en el mercado.
Los casos y condiciones para aplicar el método de valoración de tierras se estipulan a continuación: El método de comparación se aplica para valorar el caso en el que existen al menos 03 parcelas de tierra con el mismo propósito de uso de la tierra, ciertas similitudes en los factores que afectan el precio de la tierra transferida en el mercado, ganando la subasta de derechos de uso de la tierra donde el ganador de la subasta ha cumplido con las obligaciones financieras de acuerdo con la decisión ganadora de la subasta;
El método de ingresos se aplica a la valoración en los casos en que el terreno o terreno agrícola o no agrícola no sea suelo residencial y el terreno o terreno a valorar no cumpla las condiciones para aplicar el método de comparación pero los ingresos y gastos por uso del suelo puedan determinarse en función del propósito del uso del suelo que se valora;
El método del superávit se aplica para valorar terrenos y áreas de terreno para proyectos de inversión que no cumplen las condiciones para aplicar el método de comparación o el método de ingresos pero que pueden estimar los ingresos totales de desarrollo y los costos totales de desarrollo del proyecto;
El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se aplica para determinar específicamente la compensación cuando el Estado recupera tierras en casos de recuperación de muchas parcelas adyacentes con el mismo propósito de uso y cuyos precios de la tierra se han especificado en la lista de precios de la tierra pero no cumplen las condiciones para aplicar el método de comparación.
Los métodos de valoración de tierras prescritos en la cláusula 5 de este artículo se utilizan para determinar precios específicos de tierras y elaborar tablas de precios de tierras. En caso de que se apliquen los métodos de valuación de terrenos de los puntos a, b y d del inciso 5 de este Artículo para determinar precios específicos de terrenos y los resultados sean inferiores a los precios de terrenos de la tabla de precios de terrenos, se utilizarán los precios de terrenos de la tabla de precios de terrenos.
La elección del método de valoración de tierras es propuesta por la organización que realiza la valoración de tierras y decidida por el Consejo de Valoración de Tierras específico.
Regulaciones del precio del suelo
El artículo 159 de la Ley de Tierras estipula la lista de precios de tierras. En consecuencia, la lista de precios de tierras se aplica a los siguientes casos: Cálculo de tarifas por uso de tierras cuando el Estado reconoce los derechos de uso de tierras de hogares e individuos; cambio de finalidad del uso del suelo de hogares e individuos; calcular la renta de la tierra cuando el Estado arrienda tierras y recauda una renta anual;
Cálculo del impuesto sobre el uso del suelo; Cálculo del impuesto sobre la renta proveniente de la transferencia de derechos de uso de tierras para hogares y personas; Cálculo de tasas en la gestión y utilización del suelo; calcular multas administrativas por infracciones en el sector territorial; Calcular la compensación al Estado por los daños causados en la gestión y uso del suelo.
La lista de precios de terrenos se elabora según área y ubicación (Foto: Huu Thang).
Cálculo de los derechos de uso de la tierra y de la renta de la tierra cuando el Estado reconoce los derechos de uso de la tierra en forma de asignación de tierras con cobro de derechos de uso de la tierra, arrendamiento de tierras con cobro de renta de la tierra por única vez durante todo el plazo del arrendamiento para hogares e individuos;
Calcular el precio inicial para la subasta de derechos de uso de tierras cuando el Estado asigne o arriende tierras en los casos en que la parcela o superficie de tierra haya sido invertida en infraestructura técnica de acuerdo con la planificación detallada de la construcción; Cálculo del canon por uso de tierras para casos de asignación de tierras sin subasta de derechos de uso de tierras a hogares e individuos; Cálculo del canon de uso de suelo para el caso de venta de vivienda estatal a inquilinos.
La lista de precios de terrenos se construye de acuerdo al área y ubicación. Para las áreas con mapas catastrales digitales y bases de datos de precios de tierras, cree una tabla de precios de tierras para cada parcela de tierra según la zona de valor y la parcela de tierra estándar.
El Comité Popular a nivel provincial elaborará y presentará al Consejo Popular del mismo nivel para su decisión la primera lista de precios de tierras que se anunciará y aplicará a partir del 1 de enero de 2026. Cada año, el Comité Popular Provincial es responsable de presentar al Consejo Popular Provincial para la decisión de ajustar, modificar y complementar la lista de precios de la tierra para su promulgación y aplicación a partir del 1 de enero del año siguiente.
En caso de que sea necesario ajustar, modificar o complementar la lista de precios de la tierra durante el año, el Comité Popular Provincial es responsable de presentarlo al Consejo Popular Provincial para su decisión.
La autoridad provincial de gestión de tierras es responsable de ayudar al Comité Popular provincial a organizar la elaboración, el ajuste, la modificación y la complementación de las listas de precios de tierras. Durante el proceso de implementación, la autoridad provincial de gestión de tierras puede contratar una organización de consultoría de precios de tierras para desarrollar, ajustar, modificar y complementar la lista de precios de tierras .
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