Las fábricas ya construidas son populares entre los inquilinos

El aumento de la inversión extranjera continúa abriendo oportunidades para el mercado de almacenes y fábricas ya construidas.

El aumento de la inversión extranjera continúa abriendo oportunidades para el mercado de almacenes y fábricas ya construidas.

La oferta aumenta, las tasas de ocupación aumentan

El Sr. Dinh Hoai Nam, Director, Jefe del Departamento de Desarrollo Comercial y Desarrollo de Proyectos de SLP Vietnam, comentó que con la recuperación de la demanda de los consumidores después del impacto de la pandemia de Covid-19, la confianza de los consumidores se ha fortalecido nuevamente. Junto con la necesidad de abastecerse de mercancías para fin de año, el mercado de almacenes prefabricados ha experimentado mejoras significativas en la absorción y ha aumentado de forma constante a lo largo de los meses. El incremento medio del precio del alquiler en la región Sur es más positivo que en la región Norte.

Además, la cantidad de inversión extranjera en Vietnam continúa aumentando fuertemente, junto con el compromiso de inversión de las "Abejas Reinas", lo que ayuda a que la tasa de ocupación de las fábricas ya construidas se mantenga en un buen nivel. En particular, el Norte ha visto la entrada de empresas chinas y la expansión de las “abejas reinas” en la industria electrónica, como Samsung, LG, Foxconn..., junto con las cadenas de suministro relacionadas, lo que hace que el mercado de fábricas ya construidas sea más vibrante.

Los datos de Cushman & Wakefield muestran que a medida que la industria del comercio electrónico crece y la inversión extranjera aumenta, la demanda de almacenes y espacios industriales ya construidos está aumentando drásticamente. La absorción neta total de fábricas ya construidas en el tercer trimestre de 2024 se registró en más de 245.000 m2, un 43% más que en el trimestre anterior y el doble que en el mismo período del año pasado.

De manera similar, CBRE Vietnam registró que la tasa promedio de ocupación de almacenes en el tercer trimestre de 2024 aumentó un 4% en comparación con el segundo trimestre de 2024, alcanzando el 65%; La tasa de ocupación de las fábricas aumentó un 7% intertrimestral y alcanzó el 88%. En los primeros 9 meses de 2024, el mercado de nivel 1 Sur arrendó casi 357.000 m2 de almacenes y 700.000 m2 de fábricas, casi 3 veces más que en el mismo período del año anterior. La demanda de almacenes prefabricados en el Sur proviene de fabricantes de sectores de alta tecnología, componentes electrónicos y logística, además de la expansión de las empresas del sector del comercio electrónico.

La buena tasa de absorción de las fábricas también hace que el mercado de almacenes registre una transformación funcional fundamental. JLL Vietnam dijo que en el tercer trimestre de 2024, la tendencia de conversión de funciones de activos continuará en el mercado inmobiliario del parque industrial del sur. En la región norte de la provincia de Binh Duong se registró la conversión de más de 18.000 m2 de un proyecto de almacén preconstruido en una fábrica preconstruida. El cambio en los planes de desarrollo de almacenes prefabricados responde a la realidad del exceso de oferta, mientras que la lenta demanda ha reducido significativamente la oferta de nuevos almacenes prefabricados.

Cushman & Wakefield pronostica que el mercado de fábricas prefabricadas recibirá una oferta futura de alrededor de 1 millón de metros cuadrados en el período 2024-2027. En el contexto de baja demanda de almacenes prefabricados, la tendencia de conversión de almacenes prefabricados a fábricas prefabricadas puede continuar en el futuro cercano, lo que hará que la oferta de fábricas prefabricadas que ingrese al mercado sea mayor de lo previsto.

El alquiler aumenta en consecuencia

En general, el aumento de la demanda de alquiler en el tercer trimestre de 2024 seguirá impulsando al alza los precios del alquiler. La Sra. Trang Bui, Directora General de Cushman & Wakefield, dijo que el precio promedio de alquiler de las fábricas ya construidas se registró en 4,8 USD/m2/mes, un ligero aumento del 0,3% trimestral y del 1,1% anual.

El aumento de los precios de alquiler se debe a nuevos proyectos desarrollados con precios de alquiler superiores a la media del mercado. Sin embargo, a nivel de proyecto, la mayoría de los inversores aún mantienen estables los precios de alquiler para seguir siendo competitivos.

Entre las provincias de la Zona Económica Clave del Sur, Binh Duong lidera en términos de absorción neta de área de fábricas listas para usar en el tercer trimestre de 2024 con 159.000 m2, lo que representa el 65% del área total, seguida de Dong Nai con el 27%. La demanda de fábricas ya construidas proviene de industrias como las de equipos eléctricos, muebles y productos de papel.

CBRE Vietnam comparte la misma opinión y pronostica que en los próximos 3 años, los precios de alquiler de almacenes/fábricas ya construidas aumentarán ligeramente entre un 1 y un 4 % al año, en el que el segmento de fábricas ya construidas tendrá una tasa de aumento de precios más alta.

La demanda positiva de las industrias de electrónica, semiconductores, automóviles y repuestos será una fuerza impulsora importante para el desarrollo del mercado inmobiliario industrial del Norte en general y del segmento de fábricas prefabricadas en particular.

Respecto a los precios de alquiler, según el Sr. Dinh Hoai Nam, los precios de alquiler reflejan la relación entre la oferta y la demanda del mercado. La demanda de alquiler de almacenes y fábricas proviene principalmente de empresas con inversión extranjera, con altos requisitos en cuanto a la calidad y ubicación de los productos, lo que ha impulsado y elevado los precios de alquiler.

La mejora de la demanda de los consumidores internos y las crecientes exigencias en los plazos de entrega también animan a las empresas a optar por alquilar naves cercanas al centro, con buena calidad, incluso a precios más elevados. Se espera que estos factores sigan dominando y apoyando la tasa de absorción del mercado en el futuro.

Sin embargo, el precio del alquiler es sólo un factor pequeño a la hora de determinar la tasa de ocupación. El representante de SLP Vietnam reconoció que la ubicación es el primer factor que los clientes consideran al elegir alquilar, por ejemplo, los almacenes deben estar ubicados en lugares de tráfico convenientes, cerca de áreas residenciales o de producción y fácilmente conectados a áreas de tránsito como puertos marítimos y aeropuertos. El segundo factor es la calidad del producto.

Esto no sólo se demuestra a través de la capacidad de operar de forma continua y sin interrupciones, sino también a través de utilidades y características que ayudan a optimizar las operaciones y utilizar los recursos de manera eficaz. Por ejemplo, almacenes con 2 a 4 artículos de importación y exportación ayudarán a aumentar la capacidad operativa, muy adecuado para negocios de logística o comercio electrónico.

Además, los inquilinos también prestan atención al factor "almacén verde". A menudo tienen en cuenta certificaciones y medidas medioambientales como sistemas de energía solar en tejados, reutilización de agua, etc., tomando así decisiones de alquiler en línea con las tendencias de desarrollo sostenible.

Fuente: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html