El mercado inmobiliario de Vietnam ha cambiado recientemente de manera positiva. Las transacciones en el segmento de apartamentos en Hanoi y Ho Chi Minh City se han reactivado en muchos momentos, con precios en marcado aumento. En las subastas de terrenos en muchas localidades, especialmente en Hanoi, los precios suben mucho. Muchos proyectos de empresas inmobiliarias poco a poco van viendo resueltos sus problemas legales para poder poner sus productos a la venta, como es el caso de Phat Dat Real Estate (PDR), Novaland (NVL)...

Normalmente, en momentos como estos, las acciones inmobiliarias son buscadas por inversores institucionales, incluidos inversores extranjeros, para aprovechar una ola alcista. Sin embargo, hay señales de que las acciones inmobiliarias ya no atraen la atención de las organizaciones extranjeras. Muchas organizaciones también están promoviendo la desinversión en empresas.

Según un anuncio de Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH), Vietnam Ventures Limited bajo VinaCapital se registró para vender casi 1,54 millones de acciones de KDH desde el 5 de diciembre de 2024 hasta el 3 de enero de 2025, para reestructurar su cartera de inversiones.

Si la venta tiene éxito, la tasa de propiedad de Vietnam Ventures Limited en Khang Dien disminuirá del 0,89% al 0,73%.

En septiembre, el fondo vendió con éxito 9,54 millones de acciones de KDH de un total de casi 12 millones de acciones de KDH registradas. En total, desde julio, Vietnam Ventures Limited ha vendido casi 11,1 millones de acciones de KDH.

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Un proyecto de Khang Dien House. Foto: KDH

Sorprendentemente, incluso las empresas inmobiliarias cuyas acciones mantienen su valor no tienen la misma salud financiera positiva que sus informes financieros.

Khang Dien House obtiene ganancias de miles de millones, ¿por qué los fondos extranjeros desinvierten?

Khang Dien House tiene un capital estatutario de más de 10 billones de VND, y su capitalización al 3 de diciembre alcanzó casi 33,2 billones de VND (aproximadamente 1.300 millones de dólares). Durante muchos años, como 2020-2022, KDH ha tenido ganancias después de impuestos de más de 1 billón de VND. En 2023, los resultados fueron peores, pero KDH también registró una ganancia de casi 730 mil millones de VND.

Según el informe financiero, Nha Khang Dien tiene resultados comerciales bastante positivos con ingresos de alrededor de 2.200-4.600 mil millones de VND/año y ganancias principalmente a nivel de miles de millones de VND/año incluso en los tiempos más difíciles.

La ganancia bruta es muy alta, a menudo hasta el 50% de los ingresos, lo que significa que vender 2 monedas tiene una ganancia bruta de 1 moneda. Solo en 2023, la ganancia bruta será de hasta el 75% de los ingresos, lo que significa que por cada 4 dongs ganados, la ganancia bruta será de aproximadamente 3 dongs.

A pesar de estas perspectivas positivas, con ganancias después de impuestos de billones de dólares por año, las acciones de KDH no lograron dispararse y los fondos extranjeros igualmente desinvirtieron.

En primer lugar, la desinversión de Vinacapital puede seguir la tendencia general del mercado y no cumplir con las expectativas. El panorama empresarial no es precisamente optimista y los beneficios reales de KDH podrían no ser tan elevados.

En los primeros 9 meses de 2024, KDH reportó una ganancia bruta de casi VND 832 mil millones de un ingreso total de casi VND 1,232 mil millones, gastos financieros de VND 141 mil millones, otros gastos de VND 104 mil millones y gastos de intereses de más de VND 45 mil millones... El beneficio después de impuestos fue de más de VND 410 mil millones.

Con una escala de decenas de miles de millones como KDH, la cifra de gastos de intereses de 45 mil millones de VND es muy sorprendente, demasiado pequeña y normalmente atraerá la atención de muchos inversores.

¿Pero es realmente así?

En el informe financiero de 9 meses, se puede ver que KDH tiene un préstamo total a corto plazo de 1,100 mil millones de VND y un préstamo a largo plazo de más de 6,708 mil millones de VND, un total de 7,708 mil millones de VND. Con una tasa de interés de los préstamos bancarios de entre el 8 y el 10 % anual, el interés total en nueve meses será de unos 540 a 580 mil millones de VND. Si es así, KDH podría perder dinero.

El estado de flujo de caja también muestra que en los primeros 9 meses de 2024, KDH tuvo que pagar intereses por más de 580.6 mil millones de VND, no más de 45 mil millones de VND en el estado de resultados.

Esa cifra puede deberse a que KDH ha capitalizado los gastos de intereses, los ha registrado en el valor del activo y en el inventario.

El inventario de KDH a fines de septiembre de 2024 alcanzó casi VND 22,450 mil millones, un fuerte aumento en comparación con los VND 18,787 mil millones en el mismo período del año pasado.

Esta tampoco es la primera vez que KDH utiliza esta técnica. En el informe elaborado por el propio KDH para el año 2023, se registraron gastos por intereses de más de 143 mil millones de VND, pero después de la auditoría, se ajustaron a 217 mil millones de VND.

En 2022, KDH registró intereses de 9.300 millones de VND, pero los intereses reales pagados fueron más de 496.000 millones de VND.

En 2024, muchas empresas inmobiliarias aún enfrentarán numerosas dificultades, incluidas deudas por bonos, préstamos bancarios y grandes inventarios.

Según Vietstock, el inventario de más de 100 empresas del grupo inmobiliario residencial y de parques industriales en los tres pisos en el tercer trimestre estableció un nuevo récord, superando los 530 billones de VND, un 12% más en comparación con el comienzo del año. De los cuales, Novaland (NVL) lidera con más de 145 billones de VND, un 5% más en comparación con principios de año. Vingroup (VIC) tiene un inventario de más de 128,2 billones de VND, un 38% más en comparación con el comienzo del período.

Los precios de los apartamentos alcanzan cientos de millones/m2, los gigantes inmobiliarios se apresuran a mostrar sus ganancias . Los precios de los apartamentos alcanzan cientos de millones/m2 en los suburbios, los terrenos subastados también se disparan. Los ingresos por intermediación en algunos negocios inmobiliarios aumentaron drásticamente. ¿Está realmente de nuevo en auge el comercio inmobiliario?