¿Cómo cambia la Ley de Vivienda de 2023 la gestión y funcionamiento de los edificios de apartamentos?

Al aplicar la nueva Ley se observan muchos aspectos positivos.

En consecuencia, la Ley de Vivienda de 2023 ha estipulado muchos puntos nuevos en materia de desarrollo de viviendas, renovación, construcción de apartamentos antiguos, viviendas sociales y gestión y uso de edificios de apartamentos. Al evaluar el impacto en el mercado y la gestión del proyecto, el Sr. Tran Ngoc Duy, subdirector del Departamento de Gestión Inmobiliaria de Savills Hanoi, dijo que la Ley de Vivienda de 2023 ayudará a que todo sea más sistemático, contribuyendo positivamente al proceso de recuperación del mercado.

Además, la Ley de Vivienda de 2023 también ayuda a superar las limitaciones de la ley anterior, aclarando los temas y la duración del proyecto, la calidad de la construcción, los derechos de propiedad de la vivienda, etc. Especialmente, en el campo de la gestión y operación de proyectos de vivienda, ayuda a resolver disputas comunes entre clientes y unidades de gestión, y estipula más claramente los derechos y responsabilidades de las partes relacionadas.

Sin embargo, los efectos de esta Ley serán a largo plazo. De hecho, cuando se aplicó cinco meses antes del plan original, todavía no existían muchas regulaciones e instrucciones específicas para su implementación. Por ejemplo, sólo el Decreto 95/2024/ND-CP, que rige la nueva Ley de Vivienda, se promulgó el 24 de julio de 2024, y la Circular 05/2024/TT-BXD se emitió el 31 de julio de 2024.

Sr. Tran Ngoc Duy - Subdirector del Departamento de Gestión Inmobiliaria de Savills Hanoi

Al hablar sobre los cambios entre la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Vivienda de 2014, los expertos de Savills dijeron que la nueva ley se centra en la calidad de la construcción y los servicios durante la operación. En cuanto a la calidad de la construcción, en lugar de mantener el período de uso fijo en 50 años como hasta ahora, la nueva Ley estipula que el período de uso del proyecto se ajustará en función de la calidad real de la construcción, con el fin de mantener y reparar oportunamente los proyectos degradados.

En materia de calidad del servicio, la nueva Ley introduce cambios en la gestión operativa, como detallar las partidas de ingresos/gastos y tener requisitos específicos sobre la capacidad de la unidad gestora. Además, el fondo de seguro contra incendios y la remuneración del consejo de administración se separarán de los honorarios por servicios y pasarán a ser un gasto separado. La unidad de gestión operativa debe trabajar con los Consejos de Administración/Inversores para emitir rápidamente nuevas tablas de cálculo de costos de servicios de acuerdo con las disposiciones de la Ley.

La Ley de Vivienda de 2023 también estipula que todos los ingresos procedentes de la explotación de zonas comunes, como los beneficios publicitarios en vestíbulos, ascensores o aparcamientos de motos, instalaciones comunes... deberán transferirse al fondo de mantenimiento.

Anteriormente, estos ingresos se añadían al fondo de gestión y operación para compensar los gastos operativos. Este cambio afectará los ingresos del fondo de gestión, lo que obligará a las unidades operativas a reequilibrar sus presupuestos y planes operativos para adaptarse a la nueva normativa, garantizando así la estabilidad de las operaciones y evitando afectar a los residentes, explicó el Sr. Tran Ngoc Duy.

Además, el plazo del contrato de servicios también se estipula en un máximo de 3 años de acuerdo con el período del Consejo de Administración. Las unidades de gestión de operaciones deben garantizar y mantener la calidad y la capacidad durante todo el período de operación. Esto incentiva a las unidades de gestión a centrarse más en la eficiencia del trabajo, no sólo para satisfacer los requisitos inmediatos sino también para garantizar la competitividad para la renovación del contrato después de su vencimiento.

Garantizar la transparencia en la gestión de operaciones

Hablando sobre los impactos en los residentes, el subdirector del Departamento de Gestión Inmobiliaria de Savills Hanoi también dijo que la Ley de Vivienda 2023 ha realizado ajustes importantes en comparación con las regulaciones de 2014, fortaleciendo el marco legal, garantizando la transparencia en la gestión y operación y protegiendo los derechos de los residentes.

En particular, la nueva Ley ha añadido normas sobre la determinación de la propiedad común y separada en los casos en que el contrato no lo especifica, lo que ayuda a proteger los derechos de los compradores de viviendas. La Ley complementa los métodos de determinación de la propiedad común de los equipos y componentes fijados a balcones y logias.

La clara separación entre el seguro contra incendios y la remuneración del consejo de administración con el precio unitario de la tarifa por servicios ayuda a los residentes a comprender mejor el propósito del uso de las tarifas. Además, la nueva Ley estipula que los ingresos provenientes de la explotación de servicios de bienes comunes deben transferirse al fondo de mantenimiento en lugar de complementar el fondo de gestión de operación, contribuyendo a crear un mecanismo favorable para el mantenimiento de los bienes comunes y mejorando la calidad de la infraestructura.

La Ley de Vivienda de 2023 transparenta el proceso de gestión de los edificios de viviendas, garantizando los derechos de los residentes.

Además, el nuevo reglamento sobre la publicación del Plan de formación en conocimientos y habilidades profesionales en la gestión y operación de edificios de apartamentos para el Consejo de Administración en la Conferencia de Edificios de Apartamentos también exige que los miembros del Consejo de Administración reciban formación y certificados (a más tardar 3 meses a partir de la fecha de la decisión de reconocimiento), lo que garantiza que los miembros del Consejo de Administración tengan un conocimiento sólido de los conocimientos y habilidades profesionales relacionados con la gestión y operación de edificios de apartamentos.

La Ley de Vivienda, guiada por el Decreto 95/2024/ND-CP, también requiere que los inversores divulguen públicamente los documentos legales del proyecto a compradores y arrendatarios, incluyendo las actas de aceptación de finalización del proyecto, documentos que aprueban los resultados de aceptación de prevención y extinción de incendios, avisos de aprobación de agencias de construcción especializadas, planos del área de estacionamiento, etc. Esta regulación puede afectar el progreso de la operación del proyecto de los inversores y la oferta de apartamentos al mercado, pero garantizará la transparencia, la seguridad en la operación y minimizará los riesgos para los compradores de viviendas.

Además, la clasificación de los edificios de apartamentos está estrictamente regulada y tiene criterios más específicos, lo que ayuda a los compradores a evaluar correctamente la calidad del proyecto y evita que la situación de autoclasificación haga subir los precios de los apartamentos de forma irrazonable.

En lugar de las normas A, B y C, los proyectos se clasificarán en 1, 2 y 3. La clasificación se basará en 8 criterios obligatorios, entre ellos: ubicación del edificio de apartamentos; servicios del edificio; plaza de aparcamiento; pasillo, vestíbulo; ascensor; suministro eléctrico; apartamento. El criterio mínimo es el cumplimiento de las normas de construcción. Además, se incluyen 5 criterios adicionales, entre ellos: servicios de gestión y operación; medio ambiente; seguridad, prevención de incendios; edificios ecológicos, uso eficiente de la energía; digitalización y hogares inteligentes, analizaron los expertos de Savills.

Fuente: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html