En un contexto en el que el mercado inmobiliario en muchas localidades todavía se encuentra en su punto más bajo, el fuerte aumento reciente de los precios de los apartamentos y terrenos en Hanoi y algunas provincias y ciudades del norte ha sorprendido a los inversores. Sin embargo, cuando la persona que ganó la subasta de un terreno valuado en más de 100 millones de VND/m2 en Thanh Oai (Hanoi) abandonó el depósito, mucha gente se dio cuenta de que se trataba de un truco de especuladores.
Controlar la compra y reventa varias veces
En un documento enviado a las localidades la semana pasada, el Ministerio de Construcción afirmó que el mercado inmobiliario ha seguido recientemente una trayectoria insostenible y contiene muchos riesgos potenciales. Cabe destacar que algunos inversores y corredores difunden rumores, compran y venden bienes raíces y alteran información para aumentar los precios de los bienes raíces para obtener beneficios personales.
El documento del ministerio menciona subastas de tierras que han causado revuelo en la opinión pública en los suburbios de Hanoi. Según esta agencia, los precios récord de adjudicación, muchas veces superiores al precio de salida, han afectado al desarrollo socioeconómico y al desarrollo saludable del mercado inmobiliario.
Para evitar la situación descrita anteriormente, el Ministerio de Construcción solicitó a los Comités Populares de las provincias y ciudades de administración central que se concentren en la implementación de muchas tareas. Esto incluye la verificación y revisión de las actividades comerciales inmobiliarias de empresas, inversores, salas de negociación y corredores en la localidad. Además, las autoridades necesitan controlar muchas veces la compra y venta de inmuebles, especialmente en zonas, proyectos y edificios de departamentos con incrementos inusuales de precios; Inspeccionar, examinar y tomar medidas para corregir actos de inflación de precios, manipulación de precios, especulación y manejar violaciones a las leyes de tierras, leyes de negocios inmobiliarios y leyes relacionadas.
Tan pronto como el Ministerio de Construcción emitió un recordatorio por escrito, el Comité Popular de la provincia de Khanh Hoa emitió el Despacho Oficial No. 9648 asignando a las agencias pertinentes la revisión de la organización de las subastas de derechos de uso de la tierra en el área para garantizar el cumplimiento de la ley, la publicidad y la transparencia; Detectar con prontitud y manejar estrictamente las violaciones a las normas legales en las subastas de derechos de uso de tierras, especialmente los actos de colusión para manipular el mercado, inflar precios para crear mercados insalubres y aquellos que no se ajusten a la realidad con fines de lucro...
Según el Sr. Tran Hoa Nam, vicepresidente del Comité Popular Provincial de Khanh Hoa, para estabilizar el mercado inmobiliario local, la localidad seguirá promoviendo el desarrollo de viviendas sociales, implementará eficazmente el proyecto "Invertir en la construcción de al menos un millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores del parque industrial en el período 2021-2030" e implementará efectivamente el "programa de crédito de 120.000 billones de VND".
Mientras tanto, el Sr. Le Quoc Thanh, subdirector del Departamento de Finanzas de la provincia de Khanh Hoa, dijo que en 2025, la provincia subastará 41 casas y terrenos. Se trata de tierras gestionadas por el Fondo de Inversión para el Desarrollo y el Departamento de Gestión Urbana de la ciudad de Ninh Hoa para generar ingresos y complementar los recursos de desarrollo.
Además, la provincia de Khanh Hoa también se está centrando en completar los planes de zonificación (escala 1/2.000) en tres áreas importantes: la zona económica de Van Phong (parte del distrito de Van Ninh y la ciudad de Ninh Hoa), la ciudad de Nha Trang y la nueva área urbana de Cam Lam. Una vez finalizada la nueva planificación, se podrán realizar licitaciones y subastas de nuevos proyectos.
Hay muchos servicios de corretaje que venden terrenos a precios de subasta en los distritos suburbanos de Hanoi. Foto: THUY LINH
Aumento del depósito y fuertes multas
Desde la perspectiva de un experto de la industria, el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), dijo que para prevenir el comportamiento especulativo y la "inflación de precios", el Estado necesita redefinir un marco adecuado para el precio de la tierra, actualmente el marco del precio de la tierra en subasta es más bajo que el precio del mercado.
Junto con eso, aumente el nivel de depósito, tal vez entre un 10% y un 20% del valor del terreno que se subasta para minimizar la especulación de los inversores y la inflación de los precios. En particular, para las personas que ganan subastas de tierras pero luego no compran, el Sr. Chung recomienda reducir sus calificaciones crediticias o impedirles participar en otras subastas de tierras. "La gestión de precios y los métodos de subasta son necesarios", enfatizó el Sr. Chung.
Según el Dr. Chau Hoang Than, jefe del Departamento de Derecho Administrativo, Facultad de Derecho - Universidad de Can Tho, para que las actividades de subasta de derechos de uso de tierras maximicen su eficacia, la decisión de poner tierras a subasta debe ser implementada uniformemente por el Comité Popular Provincial, y es necesario revisar y determinar la cantidad y ubicación de las parcelas y lotes de tierra; Se debe elaborar un plan de subasta adecuado, evitando el “goteo” que crea escasez. Es necesario revisar, ordenar y publicar el listado de lotes y parcelas de terreno para su efectiva subasta. En particular, las subastas deben evitar el exceso de inventario cuando se anuncian en masa.
"No podemos concluir apresuradamente que los resultados de las subastas son muchas veces superiores al precio inicial, como en el caso de la subasta de tierras en el distrito de Hoai Duc, Hanoi, que es inestable, pero es evidente que hay una inflación de precios en la zona. En cuanto a que el precio inicial se fijó demasiado bajo, es posible que no refleje el precio real del mercado en el momento de la subasta", comentó el Dr. Chau Hoang Than.
Desde una perspectiva legal, el abogado Nguyen Phuong Lien, del despacho de abogados SENLAW, sugirió que para evitar la inflación de precios y la inestabilidad del mercado, es necesario establecer un precio inicial que sea consistente con el precio del mercado. Debido a que el precio inicial es la base para calcular el depósito, si el ganador de la subasta no paga o no paga el monto total del precio ganador de la subasta, el depósito no será reembolsado.
Según el abogado Lien, aunque el Decreto 10/2023/ND-CP ha estipulado aumentar el depósito al participar en subastas de terrenos al 20% del valor del terreno, el área del terreno se calcula de acuerdo con el precio inicial de la subasta (4 veces más alto que antes), pero debido a que el precio inicial es bajo, no es efectivo. "Si mantenemos el precio inicial bajo, debemos aumentar la tasa de depósito por encima del 20% actual, porque los participantes de la subasta deben estar preparados financieramente.
Además, otra solución es aumentar la multa administrativa por el acto de no firmar un contrato de compraventa de bienes subastados (abandono del depósito). "En la actualidad, esta conducta solo está sujeta a una multa de 7 a 10 millones de VND para las personas físicas (de acuerdo con el punto c, cláusula 1, artículo 23, Decreto 82/2020/ND-CP)", propuso la Sra. Lien.
Por su parte, el Dr. Ho Quoc Tuan, profesor y director del programa de formación de Máster en Finanzas y Contabilidad de la Universidad de Bristol, Reino Unido, citó la experiencia internacional que muestra que la única herramienta para estabilizar el mercado inmobiliario es construir un impuesto razonable basado en el principio de que las ganancias en el negocio inmobiliario sólo son iguales a las ganancias en el comercio de bienes y la prestación de servicios. Desde allí, es posible evitar la inflación de precios o precios virtuales.
Un punto de comercio de tierras justo en las parcelas subastadas en los suburbios de Hanoi. Foto: THUY LINH
Es poco probable que se produzca fiebre de la tierra
El Sr. Bui Minh Thanh, Secretario del Comité del Partido de la ciudad de Ben Cat, provincia de Binh Duong, dijo que recientemente ha habido una "fiebre de la tierra" local en el área, concentrada principalmente a lo largo del río Saigón, como los barrios de An Tay, An Dien, Rach Bap... y el área a lo largo de la carretera de circunvalación 4. Esto se demuestra por el número de personas que vienen a realizar transacciones en las bulliciosas oficinas de notarios, mientras que los ingresos presupuestarios de las tasas por uso de la tierra también han aumentado más claramente que en el mismo período.
Sin embargo, el Sr. Thanh dijo que gracias a la nueva Ley de Tierras, la especulación y la inflación de precios han disminuido claramente. Además, la localidad también gestiona estrictamente la planificación del uso del suelo y la zonificación funcional, y además propaga y difunde activamente entre la población información sobre proyectos de planificación e inmobiliarios con estatus legal claro.
El Sr. Nguyen Huu Nghia, director de una empresa inmobiliaria en la provincia de Binh Duong, también reconoció que si el mercado inmobiliario "se calienta" nuevamente, la especulación y la inflación de precios no serán tan desenfrenadas como antes, por dos razones importantes: la nueva Ley de Tierras ha endurecido los precios de la tierra en cada área, por lo que limitará la práctica de "comprar un terreno de 10 mil millones de VND pero declarar 100 millones de VND en impuestos"; En segundo lugar, la valoración de la tierra para los préstamos bancarios se ha vuelto mucho más estricta.
Antes, el banco creaba su propia unidad de tasación y, en ocasiones, el valor real del terreno era inferior al de la tasación bancaria. Ahora existe una unidad de tasación independiente, que, aunque no es absoluta, será más estricta que antes.
Dar a conocer los proyectos que no son elegibles para negociación
En la provincia de Binh Thuan, para evitar la especulación de precios cuando el mercado inmobiliario se recupere, el Departamento de Construcción ha publicado una lista de 33 proyectos inmobiliarios que aún no son elegibles para transacciones, incluidos 17 proyectos de áreas residenciales y urbanas y 16 proyectos de turismo turístico, ninguno de los cuales son elegibles para transacciones comerciales inmobiliarias según las regulaciones. La mayoría de estos proyectos tienen ubicaciones de "tierras doradas" en la ciudad de Phan Thiet y distritos y pueblos vecinos.
Anteriormente, estos 33 proyectos fueron "silbados" por la provincia porque los inversores y distribuidores de algunos proyectos inmobiliarios en la provincia de Binh Thuan anunciaron y transfirieron bienes inmuebles a través de formas de tenencia, reserva y registro de ubicaciones para recaudar dinero de los compradores. Si bien estas formas no se encuentran reguladas en la Ley de Vivienda, la Ley del Negocio Inmobiliario y normativas legales conexas.
Fuente: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm
Kommentar (0)