Propuesta de medidas contra la manipulación de subastas

En consecuencia, HoREA propuso determinar los principios de valoración de tierras de acuerdo con los principios del mercado en lugar de prescribir los principios de los métodos de valoración de tierras de acuerdo con los principios del mercado y agregar la base de la ubicación (localización) de la parcela o superficie de tierra para la valoración.

Se recomienda desarrollar y perfeccionar los principios para garantizar la independencia entre los inversionistas de proyectos inmobiliarios, las empresas de valoración, los expertos en revisión, el Departamento de Finanzas, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Consejo de Valoración de Tierras y la agencia o persona con la autoridad para decidir sobre los precios de las tierras con el fin de tener medidas para garantizar la independencia para prevenir la colusión y la fijación de precios que pueden causar pérdida de ingresos del presupuesto estatal.

Según HoREA, actualmente hay cuatro entidades que participan en las actividades de valoración y tasación de tierras para decidir los precios de las tierras para proyectos inmobiliarios a nivel provincial: el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Consejo de Valoración de Tierras y el Comité Popular Provincial para decidir sobre precios de tierras específicos. Además, también hay empresas que participan en la subasta y expertos de revisión invitados a unirse al Consejo de Valoración de Tierras y realizar la tarea de "revisión independiente" de las actividades de valoración y tasación de tierras antes de presentarlas al Comité Popular Provincial para la decisión sobre los precios de las tierras.

Según HoREA, la legislación territorial actual estipula cinco métodos de valoración de tierras, entre ellos: el método de comparación, el método de deducción, el método de ingresos, el método del excedente y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra. En la actualidad, el método del excedente se aplica ampliamente para determinar precios específicos de tierras para calcular tarifas por uso de tierras y rentas de tierras para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas, pero los resultados de la valoración de tierras no son realmente confiables. Porque, según los expertos, para un mismo proyecto inmobiliario, si una sola empresa tasadora aplica dos métodos distintos de valoración de terrenos, obtendrá dos resultados distintos con una diferencia de valor de aproximadamente el 17%. Si un mismo proyecto inmobiliario es evaluado por dos empresas tasadoras diferentes y se aplica el mismo método de valoración del terreno, se obtendrán dos resultados diferentes con una diferencia de valor de aproximadamente el 17%.

Las subastas de tierras aún presentan muchas deficiencias

Todos los métodos de valoración de tierras mencionados anteriormente tienen limitaciones y deficiencias, especialmente la implementación del método de comparación, el método de excedente y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra deben basarse en datos de entrada sobre los precios de la tierra. Sin embargo, esta base de datos es incompleta, inexacta y no se actualiza en tiempo real.

Cabe mencionar que la actual legislación territorial aún no estipula un método para la valoración masiva de tierras, aunque en la práctica este método se ha aplicado para elaborar listas de precios de tierras. Se trata de un método avanzado de valoración de tierras que se ha aplicado en muchos países.

Según HoREA, es aconsejable asignar un organismo estatal, el más adecuado siendo el Departamento de Finanzas, para presidir y asesorar sobre todas las actividades de valoración y tasación de tierras, como se estipula en la Ley de Tierras de 2003, y no "cortar" el trabajo de valoración y tasación de tierras como se estipula en la actual Ley de Tierras de 2013, que está asignado a dos lugares, el Departamento de Finanzas y el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

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